Stránka ministerstva hospodárstva so zoznamom priemyselných parkov na Slovensku uvádza, že ich tu máme presne 73. Ak by si z nich chcel vybrať potenciálny investor pozemok pre závod s podobnou rozlohou, akú zaberie Jaguar Land Rover pri Nitre, tak by nepochodil. Britský koncern sa bude rozprestierať na pozemkoch s celkovou rozlohou viac než 730 hektárov. Kým prišiel Jaguar Land Rover, Nitra patrila na Slovensku medzi mestá s najväčšou voľnou plochou vo svojom priemyselnom parku. Dnes je podľa stránky MH SR najviac voľného miesta v priemyselnom parku Sládkovičovo Západ. Voľnej plochy je tu 50 hektárov.

Podľa údajov analyticko-poradenskej spoločnosti CBRE je pri tom slovenský trh s industriálnymi nehnuteľnosťami jeden z najmenších v strednej Európe. V roku 2015 mal 1,6 milióna metrov štvorcových. Pre porovnanie, v Českej republike je to približne 5 miliónov metrov štvorcových. Neobsadenosť našich logistických a priemyselných priestorov pritom dosahuje historické minimá. V roku 2015 klesla až na 4 %, čo znamená, že hlad po nových metroch štvorcových na trhu je.

Čo je park a čo len zelená lúka
Rozloha a celistvosť území priemyselných parkov je iba jeden problém. Tým druhým je ich vybavenosť. Reč je o infraštruktúre – napojení na inžinierske siete v potrebnej kvalite a vybavenosti. Napríklad halami s potrebnou výškou, veľkosťou a ďalšími technickými parametrami. Ak by sme aplikovali prísne „Áčkové“ kritériá na priemyselné parky na Slovensku, vyšlo by nám, že ich máme menej než polovicu. Reálne najvyššie nároky spĺňa približne tretina.

Môže sa stať, že si investor rozmyslí niekoľkomiliónovú investíciu, pretože mu nebude vyhovovať žiadny z priemyselných parkov? Môže. Trend na Slovensku bol v posledných rokoch bol skôr v budovaní projektov šitých na mieru (built-to-suite). No rýchlosť realizácie investície rozhoduje. Podľa údajov v ročenke Investment Advisory Guide môže byť na Slovensku rozdiel vo vybudovaní závodu pri prenájme už existujúcich priestorov a výstavbe nových, ušitých na mieru, až 11 mesiacov. Pri tak dlhom zdržaní si už investor rozmyslí, či prísť na Slovensko, alebo inde.

Na ťahu je...
Na Slovensku minulý rok pribudlo 13 projektov, ktoré priniesli na trh 147 685 štvorcových metrov logistických a skladových priestorov. Napriek tomu by to v prípade, ak by sa na Slovensko vybral „ďalší“ Jaguar Land Rover, nebolo dosť. Opäť by sme si tak museli vypomôcť neštandardnými nástrojmi, ako je status významnej investície.

Vysvetlenie prečo je to tak, pritom nie je až tak zložité. Na Slovensku zlyháva finančná schéma, ktorá hlavné bremeno pri budovaní parkov necháva na investoroch a developeroch. Svoju rolu ďalší aktéri (štát, samosprávy, VÚC) prehliadajú.

Asi najväčšou ranou za posledné roky bolo prijatie zákona o miestnom poplatku za rozvoj. Ten musí developer zaplatiť povinný pri nadobudnutí právoplatnosti stavebného povolenia a to vo výške od 10 do 35 eur za štvorcový meter. Zákon už ale nerozlišuje, o akú stavbu sa jedná, alebo kde v obci sa nachádza. Rozhodnutie o konečnej výške necháva na zastupiteľstvo obce. Môže sa tak stať, že rovnaký poplatok bude musieť zaplatiť stavebník, ktorý stavia bytový dom v centre mesta, ktorý zaťaží miestne komunikácie, parkoviská, škôlky atď. aj developer, ktorý buduje priemyselný park za obcou a prinesie jej nové pracovné miesta aj zisk v podobe daní. Najmä tam, kde je cena za prenájom metra štvorcového nižšia, teda v menej rozvinutých regiónoch, to môže byť pre developerov, ktorý budujú priemyselné parky, brzda.

Nielen štát
Akcelerátorom pozitívnej zmeny nemusí byť nevyhnutne iba štát. Ten už koniec koncov niekoľko koncepčných iniciatív naštartoval, no ich problémom je dlhodobá udržateľnosť pri zmene politického osadenstva. Väčšiu systematickosť potrebný „drive“ do spriemyselňovania Slovenska by mohli priniesť regióny a teda vyššie územné celky. Nové pravidlá a strategické iniciatívy by mohli naštartovať v spolupráci s medzinárodnými developermi, ktorí na Slovensku pôsobia a majú na konte práve niekoľko desiatok vydarených „Áčkových“ projektov.

Peter Bahník, Head of Leasing P3 Logistic Parks
Spoločnosť je členom Združenia pre rozvoj investícií (ISA)

Kto je P3?
P3, ako člen ISA, monitoruje širšie aktivity na Slovensku, ktoré súvisia s rozvojom industriálnych parkov. Svoje vlastné aktivity začala rozvíjať v industriálnej zóne v Lozorne na pozemku s rozlohou 45 hektárov. V rámci parku má dnes postavené haly na ploche viac než 177 tisíc m2 a ďalších takmer 39 tisíc m2 je vo výstavbe.

ISA reprezentuje skupinu renomovaných spoločností pôsobiacich na území Slovenskej republiky poskytujúcich služby pre zahraničných investorov. Združenie pracuje ako „think-tank“ alebo „support base“ pre potreby SARIO a jeho marketingové a projektové činnosti doma i v zahraničí. Združenie priamo a prostredníctvom svojich partnerov poskytuje finančnú a organizačnú podporu pre prezentáciu investícií a ich benefitov pre rozvoj Slovenska a jeho regiónov.