Doživotné užívanie nehnuteľnosti s podmienkami. Je to možné?

Pojem doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti ako vecného bremena je podľa ust. § 151n/ a nasl. Občianskeho zákonníka (ďalej iba "OZ") zaužívaným typom zmluvného vecného bremena. 

Vecné bremeno

Toto môže vzniknúť základe samostatnej písomnej zmluvy o zriadení uvedeného vecného bremena, ale aj ako vecné bremeno pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti na základe kúpnopredajnej zmluvy, darovacej zmluvy alebo takzvanej nepomenovanej zmluvy podľa ust. § 51 OZ.  

Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe.  

Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa. Teda zmenou v osobe vlastníka nehnuteľnosti, v prospech ktorej bolo vecné bremeno vzriadené, sa nemení nič na obsahu zriadeného vecného bremena (rozs. NS SR z 30. 6. 2010, sp. zn. 3 Cdo 29/2009).

Vecné bremeno spočívajúce v práve dožitia v danej nehnuteľnosti oprávňuje toho, v koho prospech bolo toto vecné bremeno zriadené, aby bezplatne užíval nehnuteľnosť zaťaženú vecným bremenom. 

Ak sa osoba, ktorej chcete poskytnúť doživotné bývanie (oprávnený) a vy ako vlastník nehnuteľnosti (povinný) nedohodnete inak, potom primerané náklady na zachovanie a opravy zaťaženej nehnuteľnosti znáša oprávnený z vecného bremena. 

Ak  vecným bremenom zaťaženú nehnuteľnosť užíva aj jej vlastník, čo by bol váš prípad, tak oprávnený z vecného bremena  je povinný znášať náklady len podľa miery svojho spoluužívania nehnuteľnosti.   

Rozsah úhrady nákladov je predmetom písomnej dohody o zriadení vecného bremena, rovnako v dohode je možné vyčísliť hodnotu vecného bremena prípadne aj podľa znaleckého posudku podľa vyhlášky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.

Možné riešenia

Ak máte pochybnosti o samotnom vecnom bremene, nakoľko by ste boli povinná strpieť obmedzenia z práva užívania nehnuteľnosti inou osobou, môžete využiť aj iné možnosti vyriešenia vašej ochoty a vôle zabezpečiť inej osobe bývanie:

1. Zmluva o zriadení vecného bremena 

V otázke vyslovujete obavy pre prípad, že by došlo k nezhode pri výkone tohto doživotného práva bývania a užívania nehnuteľnosti.  Treba uviesť, že v samotnej zmluve by ste si dojednali pravidlá bývania a s tým súvisiacu úhradu nákladov spojených s bývaním, resp. aspoň ich časti. 

K zániku vecného bremena podľa § 151p) OZ dochádza vtedy, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti; prechodnou nemožnosťou výkonu práva vecné bremeno nezaniká.

K obmedzeniu vecného bremena za primeranú náhradu alebo k jeho zrušeniu môže dôjsť aj na základe rozhodnutia súdu v prípade, ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo peňažné plnenie. 

Zákon nehovorí o aké zmeny pomerov ide, ale môže ísť tak o objektívne okolnosti, ako aj okolnosti na strane oprávneného alebo povinného z vecného bremena (napr. neplatenie úhrad, neplnenie podmienok zmluvy, neumožnenie užívania nehnuteľnosti jej vlastníkovi, resp. obmedzovanie možnosti užívania nehnuteľnosti jej vlastníkovi). Za zmenu pomerov sa však nepovažuje zmena vlastníka nehnuteľnosti.

2. Zmluva o nájme nehnuteľnosti alebo jej časti 

Podmienky a rozsah užívania nehnuteľnosti vrátane úhrad za jej užívanie by ste si mohli písomne dohodnúť v Zmluve o nájme nehnuteľnosti alebo jej časti (§ 663 a nasl. OZ). Nevýhodou tejto zmluvy je, že vám môže vzniknúť povinnosť poskytnúť bytovú náhradu v zákonom stanovených prípadoch, ak by ste ako vlastníčka nehnuteľnosti ukončili nájom.

Podľa ust. zák. č. 98/2014 Z. z. môžete uzatvoriť  zmluvu o krátkodobom nájme aj na časť nehnuteľnosti. Nájom vrátane predĺžení je možný najviac na 6 rokov.   

Výhodou zmluvy podľa tohto zákona je, že v prípade ukončenia zmluvného vzťahu  nájomca nemá nárok na bytovú náhradu, (t. j. na rozdiel od vyššie uvedenej zmluvy podľa OZ - viď bod 2). Avšak je potrebné dodržať obsahové náležitosti zmluvy, ako aj to, že ako prenajímateľka by ste boli povinná registrovať sa na príslušnom daňovom úrade (§ 49 zákona o dani z príjmov) a túto registráciu preukázať nájomcovi (§ 3 zákona). 

4. Ďalšou možnosťou je zmluva o výpožičke podľa ust. §§ 659 a nasl. OZ, ktorá je charakterizovaná bezodplatnosťou.

5. Iný zmluvný typ 

Ide o takzvanú nepomenovanú zmluvu (§ 51 OZ), nakoľko „účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona." Jednou z nich je napr. zaopatrovacia zmluva, ktorá sa však obyčajne uzatvára v nadväznosti s darovacou zmluvou na nehnuteľnosť.   

Odporúčame najprv samostatnú konzultáciu s advokátom alebo notárom bez prítomnosti budúcej oprávnenej osoby z vecného bremena. Na základe vami poskytnutých údajov, situácie zmluvných strán, dôvodu vášho návrhu na zriadenie práva doživotného užívania nehnuteľnosti a pod. vás priamo upozorní na možné riziká vyplývajúce z uvedených záväzkov, a tiež, aby nedošlo k zneužitiu vášho postavenia ako vlastníka nehnuteľnosti. 

Výhodou zmluvy o nájme resp. zmluvy o krátkodobom nájme je to, že spoločné užívanie nehnuteľnosti najprv vyskúšate a v prípade neplnenia povinností  môžete dať výpoveď,  prípadne následne sa rozhodnete zriadiť vecné bremeno podľa vášho uváženia. Spísanie potrebných zmlúv, prípadne aj podaní na kataster advokátom alebo notárom sú samozrejmosťou. 

Poznámka na záver, ktorú tiež prináša život a na ktorú je upozorňujeme. Pri dedení zo zákona v tretej dedičskej skupine treba mať na pamäti, že „ak nededí manžel ani žiadny z rodičov, dedia v tretej skupine rovnakým dielom poručiteľovi súrodenci a tí, ktorí žili s poručiteľom najmenej po dobu jedného roku pred jeho smrťou v spoločnej domácnosti a ktorí sa z toho dôvodu starali o spoločnú domácnosť alebo boli odkázaní výživou na poručiteľa."

JUDr. Milan Ficek, advokát