Digitálne budovy si samé objednajú opravárov

Existuje iba jedno zamestnanie, ktoré zatiaľ zaniklo z dôvodu automatizácie – operátor výťahu. V roku 1945 vyšli liftobjovia na protest do ulíc s cieľom zastaviť postupujúci trend samoobslužných výťahov. Kancelárske budovy boli paralyzované, viac ako milión ľudí sa nedostalo do práce. Dnes sú automatické výťahy samozrejmosťou a technológie v komerčných budovách sú doslova v každom kúte.

Rozdiel medzi komerčnou nehnuteľnosťou dnes a pred päťdesiatimi rokmi je asi ako keby sme vedľa seba postavili Trabant a auto od Tesly, vysvetľuje Simon Palupčík zo spoločnosti Bureau Veritas, ktorá sa venuje digitalizácii budov. „Ten rozdiel je nielen v tom, aký komfort a možnosti poskytujú. Ak sa v nich niečo pokazí, človek si to sám neopraví. Nové kancelárie, sklady, výrobné priestory pozostávajú z množstva zložitých prístrojov.“ Ich správne nastavenie, prevádzka a riešenie problémov preto zvládnu iba špecialisti. V budúcnosti sa podľa neho o opravu dokonca postará samotný systém, ktorý budovu spravuje. „Už dnes testujeme technológie, ktoré dokážu samé zaznamenať napríklad pokles tlaku vo vodovodnom potrubí, určiť miesto úniku a dokonca aj zavolať havarijnú službu s presnými inštrukciami k zásahu."

Produktívnejšie, ekologickejšie, úspornejšie

Dnešné komerčné nehnuteľnosti sú čoraz sofistikovanejšie z troch dôvodov. Prvým sú snahy firiem zvyšovať produktivitu zamestnancov. Ukázalo sa totiž, že prostredie, v ktorom zamestnanci pracujú ovplyvňuje sústredenosť, kognitívne schopnosti, ale aj chorobnosť oveľa viac, než sme si mysleli. Len zlepšenie kvality vzduchu v kanceláriách dokáže podľa správy World Green Building Council zvýšiť produktivitu o 8 až 11 %. Druhým dôvodom je tlak na ekológiu. Podľa združenia G40 sú budovy vo veľkých mestách zodpovedné za tvorbu viac ako polovice emisií skleníkových plynov. Tretím dôvodom sú úspory na strane správcov aj nájomcov na prevádzku. V ich prípade môže ísť ročne o tisíce eur.

Technológie doháňajú technológie

Inštalácia senzorov, ktoré dokážu nastavovať klimatizáciu, úroveň osvetlenia, žalúzie alebo vetranie podľa klimatických podmienok a pohybu ľudí v budovách nie sú žiadna novinka. Developeri a správcovia budov však narážajú na problém, ako množstvo údajov, ktoré z nich prichádzajú správne vyhodnotiť a jednotlivé systémy prepojiť. Simon Palupčík vysvetľuje, že vyspelé digitálne nástroje na správu budov dokážu medzi technológiami rôznych robiť tlmočníkov. „Správca budovy by si mal dať pozor na to, aby mal nad systémami kontrolu. Práve tak sa vyhne situácii, že bude aj v prípade drobnej poruchy bezradný.“

Nezanedbateľným plusom môže byť prepojenie s legislatívnymi a certifikačnými požiadavkami. Inak povedané, úlohu kontrolóra preberie na seba „počítač“ a správca sa môže namiesto toho venovať napríklad zvyšovaniu komfortu v budove.

Digitálne od základov

Digitalizáciu facility managementu urýchľuje rovnaký trend vo výstavbe. Simon Palupčík opisuje príklad závodu Jaguar Land Rover. Jeho projektovanie od začiatku prebiehalo v BIM-e (informačný model budov). To znamená, že každý kúsok stavby aj s jeho presnými parametrami vymodelovali projektanti najskôr digitálne a podľa toho postavili. Spoločnosť Bureau Veritas, ktorá dohliadala na overovanie kvality stavby (tzv. commissioning) na základe toho mohla objekt aj manuál na používanie jeho súčastí „nahrať“ do systému, v ktorom je prevádzka budov riadená v reálnom čase cez jedno rozhranie.

Rada ťa spoznávam, som budova kde pracuješ

Ďalšiu veľkú revolúciu môže v prevádzkovaní nehnuteľností môže spôsobiť umelá inteligencia, strojové učenie a neurónové siete. Miesta, kde ľudia pracujú by sa tak zmenili na jednu veľkú pavučinu senzorov a umelých nervových vlákien. Budova bude svojich nájomcov postupne spoznávať a učiť sa, ako im vytvoriť čo najpohodlnejšie a najproduktívnejšie prostredie.

Človek ráno príde do práce, systém na rozoznávanie tváre ho identifikuje, vpustí do budovy bez toho, aby sa musel „pípnuť“. Pripravený výťah ho bez vyťukávania odvezie na správne poschodie. Jeho pracovný stôl bude osvetlený a teplota vzduchu nastavená tak, aby človek mohol od rána pracovať „na plno“. Už teraz existujú prototypy kancelárskych buniek, ktoré menia farbu okolitých stien, prehrávajú obľúbenú hudbu k práci alebo vypúšťajú do vzduchu vône, ktoré stimulujú výkon.

Firmy si tak možno budú raz vyberať kancelárie podľa toho, ktorá má lepšie hodnotenie v starostlivosti o zákazníkov.

Tento článok vám prinieslo ISA - Združenie pre rozvoj investícií