Čínsky trh s bývaním je odolný voči pomalému ekonomickému rastu a extrémnym zlyhaniam developerov. Ceny nových domov klesli podľa oficiálnych štatistík len o 2,4 percenta z maxima v auguste 2021, zatiaľ čo ceny existujúcich domov spadli o šesť percent.
Skutočný obraz, ktorý pochádza od realitných agentov a poskytovateľov údajov zo súkromnej sféry, je oveľa horší, píše Bloomberg. Ceny existujúcich domov klesajú podľa nich najmenej o 15 percent v lukratívnych štvrtiach veľkých metropolitných oblastí, ako sú Šanghaj a Šen-čen, ako aj vo viac než polovici väčších čínskych miest. Existujúce domy v blízkosti sídla spoločnosti Alibaba Group Holding v Chang-čou klesli podľa miestnych agentov približne o 25 percent z maxima z konca roku 2021.
Odborníci z odvetvia a ekonómovia tvrdia, že oficiálne indexy cien domov v Číne pravdepodobne podceňujú hĺbku poklesu, čiastočne aj v dôsledku metodológií, ktoré sa snažia zachytiť zlomové body trhu.
To zvyšuje obavy investorov o dostupnosť aktuálnych ekonomických údajov v Číne. Prístup k niektorým informáciám za vlády prezidenta Si Ťin-pchinga sa čoraz viac obmedzuje. Takisto to vyvoláva otázky, či samotní tvorcovia politík presne rozumejú trhu, keď navrhujú opatrenia na podporu dopytu. Ďalším rizikom je, že kupci domov, čakajúci na pokles cien zostanú na vedľajšej koľaji.
Čína má selektívne vzorky
Pre Henryho China, ktorý strávil viac ako 20 rokov prieskumom globálnych trhov s nehnuteľnosťami, je zdroj a presnosť údajov dôležitý. „Údaje o domácich cenách v mnohých krajinách sú založené na celkových trhových transakciách, ale Čína používa selektívne vzorky,“ povedal vedúci výskumu pre Áziu a Tichomorie v CBRE Group H. Chin. „Keď trh klesá, je potrebné poznať jeho skutočné podmienky,“ dodal.
Čínsky štatistický úrad vo svojom vysvetlení uviedol, že údaje o cenách nových domov sú založené na všetkých predajoch a nákupoch zaregistrovaných miestnymi úradmi.
Ekonómovia Goldman Sachs China pod vedením Wang Li-šenga v júlovej správe uviedli, že neexistuje „dokonalé“ meradlo dát na čínskom trhu. „Oslabenie trhu s nehnuteľnosťami je možno najvážnejším protivetrom rastu uprostred pokračujúceho oživenia čínskej ekonomiky po jej opätovnom otvorení, a preto dynamika a nálada v tomto sektore nehnuteľností majú významný vplyv na rast a politiku,“ napísal Wang.
Čínska vláda zasahuje do cien priamo. Väčšina nových domov v Číne sa predáva pred ich postavením. Miestne bytové úrady prostredníctvom „predpredajného povolenia“ stanovujú ceny domov, za ktoré chcú developeri nehnuteľnosti predať.
Od roku 2016 tento prístup úspešne udržiaval ceny nových domov v najväčších mestách prevažne na rovnakej úrovni, a to napriek nákupnému šialenstvu, aj keď hodnoty existujúcich domov naďalej stúpali. Potom, keď ceny začali klesať, opatrenie pomohlo znížiť úbytok nových rezidencií napriek prudkému spomaleniu trhu.
„Cenový rozdiel sa stal obrovským narušením správneho čítania domáceho trhu,“ povedal riaditeľ výskumu v E-house China Research and Development Institute Jen Jüe-ťin. „Niektoré populárne nové projekty vyvolávajú v ľuďoch pocit, že trh je horúci, ale v skutočnosti sa predmestské projekty naozaj ťažko predávajú,“ dodal.
Ďalšie dôležité správy
