Cyklotrasa popri Dunaji z Bratislavy do najbližších rakúskych dediniek ako Wolfsthal je využívaná často cyklistami aj turistami. Začína sa pod Prístavným mostom a je obklopená vysokou suchou trávou.

O niekoľko stoviek metrov ďalej po vkročení na rakúsku stranu je už pohľad o čosi iný. Upravená a pokosená tráva, lúky, polia a pri Dunaji niekoľko rybárskych chatiek. Pri jednej z nich je drevený stôl, na ktorom je niekoľko pív. Majiteľ ich necháva na stole pre turistov, aby sa ponúkli a oddýchli si. Cyklisti mu môžu na revanš napísať ďakovné slová do denníka, ktorý visí na zadnej stene chatky.

„Iná mentalita ako v Bratislave. Hoci sme zo stola nič nezobrali, veľmi si cením úprimnú snahu o pohostinnosť,“ hovorí jeden z turistov, Tomáš Peržel z Petržalky.

Rakúsko po prvotných nákladoch a byrokracii ponúka Slovákom kvalitný a pohodlný život na dedine, v blízkosti prírody a zároveň pár minút od centra Bratislavy. Od roku 2007 pomáha k vyššej mobilite aj linka MHD číslo 901, ktorá spája centrum Bratislavy s Hainburgom.

Ceny nehnuteľností rastú

Ide len o jeden z mnoha kontrastov, ktoré hľadá čoraz viac Slovákov, sťahujúcich sa do okolitých rakúskych dediniek za pokojom a výhodnejšími cenami nehnuteľností. Hoci časy sa zmenili, rastúci dopyt tlačí ich ceny stále vyššie.

„Kým v roku 2005 stál meter štvorcový 28 eur, pred rokom asi 140 eur, dnes sa predáva po 150 eur,“ vraví pre TREND.sk starosta Wolfsthalu Gerhard Schödinger. Rodený Rakúšan rozpráva plynule po slovensky, keďže sa oženil so Slovenkou. Zoznámili sa v 90. rokoch, keď obaja pracovali na colnici.

V obci, ktorá sa nachádza asi päť minút autom od Petržalky a vidieť z nej kopčeky nad Bratislavou, v súčasnosti žije 250 Slovákov a takmer všetkých starosta osobne pozná. „Keď predávame obecné pozemky, dávame prednosť mladým rodinám s deťmi. Sú pre nás budúcnosť. Či vedia alebo nevedia po nemecky, to nevadí, pretože máme skúsenosti, že sa učia veľmi rýchlo,“ vraví starosta.

Zlom prišiel v roku 2005, keď sa G. Schödinger stal starostom. Zistil, že obec pomaly vymiera. Mladí ľudia sa húfne sťahovali za prácou do Viedne. Obecní poslanci boli zo začiatku proti, aby sa Slováci vo veľkom sťahovali do ich obce. Báli sa, ako sa prispôsobia rázu typickej dediny.

Starosta na začiatku pokusne predal Slovákom 15 pozemkov a experiment sa osvedčil. Slováci zapadli do vidieckeho systému. Do Wolfsthalu nechodili len prespávať, ale zapájali sa do obecných aktivít. Hrajú v dychovke, chodia do kostola, nakupujú v miestnych potravinách, niektorí sa stali dobrovoľnými hasičmi a deti navštevujú miestne školy.

Slováci pomáhajú aj rozpočtu obce – čím viac obyvateľov, tým väčšie dotácie obec dostáva od kraja. Na jedného obyvateľa pripadá 700 až 800 eur ročne.

Prisťahovalci neplatia obci žiadne miestne dane - bez ohľadu na to, či majú trvalý, alebo len prechodný pobyt. „Rozdiel je len v tom, že ak nemáte trvalý pobyt, nedostávate od rakúskeho štátu prídavky na deti a nemôžu napríklad navštevovať štátnu škôlku alebo školu,“ vysvetľuje G. Schödinger. Pred štyrmi rokmi obec zrekonštruovala materskú škôlku a o chvíľu má byť hotová základná škola. „Máme napríklad tradíciu, že aj rakúske deti sa učia po slovensky. Raz za týždeň ich učia slovenské učiteľky,“ dodáva starosta.

„Väčšina miestnych ľudí nás prijíma bez predsudkov a to aj v prípade, že moja nemčina ešte nie je na dostatočnej úrovni. Oceňujú ale už aj moju snahu. Aj keď pracujem naďalej na Slovensku a moja motivácia učiť sa nemecky nie je prioritná, nechcel som zostať žiť v akomsi jazykovom gete medzi miestnymi Slovákmi,“ dodáva ďalší emigrant z Kittsee Milan Kisztner.

Výhodný úrok v banke plus pomoc štátu

Do pohraničnej dediny sa presťahoval v apríli 2011. Mal na to tri dôvody: jeho manželka si našla prácu v nemocnici v Hainburgu, Rakúsko sa mu už dlhšie páčilo ako krajina, kde sa dodržiavajú zákony, a na uliciach je poriadok. A svoj podiel na rozhodnutí zohrala aj výhodná cena nehnuteľností.

Na porovnanie, v tom čase pozemok v Devínskej Novej Vsi pri fabrike Volkswagen stál 300 eur za meter štvorcový, kým v Kittsee ho M. Kisztner kúpil za 125 eur. Oba pozemky v podstate oddeľuje len rieka Dunaj.

Najskôr si M. Kisztner s manželkou kúpil stavebný pozemok od miestnej realitnej agentúry a následne kúpili aj montovaný dom na kľúč od rakúskej firmy. „Hypotéku sme brali v Rakúsku, pretože v tom čase tam boli omnoho nižšie úroky, ktoré sa nám zatiaľ postupne ďalej znižovali. Z počiatočných 2,75 percenta na súčasných 2,25 percenta,“ vraví pre TREND.sk M. Kisztner.

Hypotéku mu pomáhal zdarma vybavovať finančný poradca firmy, od ktorej kupoval dom. Získal podmienky od všetkých rakúskych bánk, poskytol im prehľad a manželia si iba zo zoznamu vybral banku, ktorá sa im zdala najvýhodnejšia. Na prefinancovanie nehnuteľnosti si nebral hypotéku v plnej výške.

„Okrem hypotéky sme využili aj štátnu stavebnú pôžičku, takzvanú Wohnbauförderung s dĺžkou splácania 32 rokov,“ vraví M. Kisztner. Ide o formu sociálnej pomoci štátu pri bývaní. Úroky sú veľmi výhodné. Prvých desať rokov sú vo výške len 0,5 percenta, ďalších dvanásť rokov 1,5 percenta a posledných desať rokov tri percentá.

Ak dlžník chce, môže vyplatiť splátky aj skôr. Každá spolková krajina má pre udelenie stavebnej pôžičky osobitné pravidlá, konkrétne kraj Burgenland jej poskytnutie podmieňoval tým, že dom musí byť nízkoenergetický a spĺňa presné pravidlá.

Výška stavebnej (štátnej) pôžičky má svoj limit, ktorý sa znižuje o to viac, o čo viac manželský pár zarába. To znamená, že čím vyšší príjem rodiny, tým nižší príspevok. V závislosti od podmienok a plnenia kritérií môže byť výška stavebnej pôžičky od 18- do 40-tisíc eur. Ak máte rodinu, tak na jedno dieťa je to ďalších 11-tisíc eur. Len štátna pôžička tak pokryje štvrtinu až tretinu nákladov na výstavbu domu.

Ak nemáte žiadnu nasporenú hotovosť, je štátna pôžička takmer nutná. Banky v Rakúsku poskytujú hypotéky len vo výške od 60, so šťastím do výšky 80 percent hodnoty nehnuteľností. V praxi sa stáva, že ak má klient hypotéku aj štátny príspevok, v čase výročia fixácie sa pokúša klasickú hypotéku aspoň sčasti predčasne splatiť štátnou pôžičkou.

Druhou možnosťou je menej výhodná hypotéka zo Slovenska. Kým napríklad ČSOB hypotéku prefinancuje do výšky 85 percent, Slovenská sporiteľňa až do 100 percent založenej nehnuteľnosti. Založená nehnuteľnosť sa však musí nachádzať na Slovensku.

Vysoké poplatky

Hoci sa zdá, že cena bytu či domu v Rakúsku je výhodná, netreba zabúdať na pomerne vysoké poplatky. Napríklad poplatky u notára za overenie kúpnej zmluvy sa pohybujú okolo 50 eur. Približne 3,5 percenta z kúpnej ceny tvorí daň za pozemok, 1,1 percenta z kúpnej ceny sa platí za zápis do katastra a nezabúdať na poplatky v rakúskej banke – v prípade M. Kisztnera ich hypotéka stála asi 1,2 percenta z kúpnej ceny.

„Poplatky skutočne nie sú zanedbateľné a spolu tvoria asi 10 percent kúpnej ceny nehnuteľnosti,“ tvrdí pre TREND.sk realitný maklér Peter Vaško z realitky D7 Immo, ktorá sa zameriava na rakúske nehnuteľnosti v pohraničí.

Napríklad trojizbový byt v Hainburgu s rozlohou 80 metrov štvorcových s pivnicou a parkovacím miestom stojí 110- až 125-tisíc eur. K tejto sume je potrebné započítať spomínané poplatky asi 11- až 13-tisíc eur.

Na dome sa niekde nevybúrite

Ak si kúpite napríklad len pozemok a dom si chcete postaviť podľa vlastných predstáv, rovnako ako na Slovensku musí stavbu odklepnúť stavebný úrad. „Nezáleží, či vám to bude stavať rakúska alebo slovenská firma, ale musí mať certifikáciu a, samozrejme, dom je ovplyvnený obmedzeniami obce,“ vraví starosta Wolfsthalu G. Schödinger.

Obmedzením je výška (dom nemôže byť napríklad trojpodlažný), vzdialenosť od cesty, ale aj celkový vzhľad domu. Neplatí to vo všetkých obciach, mnohé sú benevolentné. „Obmedzenia sa v mnohých dedinách obmedzujú len na výšku, ale nie fasádu domu,“ vysvetľuje realitný maklér P. Vaško. To je v prípade menších dedín na škodu, pretože na jednej ulici tak môžete nájsť klasický dom, drevenicu a ďalší sused býva v ultramodernom dome. Stavebné povolenia sú tu, mimochodom, jednoduchšie a trvajú iba asi jeden týždeň.

Ak máte pozemok a chcete dom na základe "slovenského" projektu, je takmer nutné zaplatiť rakúskeho stavbyvedúceho - architekta, ktorý má oprávnenie vyhotoviť projekt pre stavebné konanie. Dôvod je, že v Rakúsku majú odlišné kótovanie projektov. Vyriešiť sa to dá napríklad objednaním projektu na Slovensku, ktorý následne prekreslí rakúsky architekt. 

K projektu sa vyjadrujú aj susedia v susedstve do 15 metrov. Vybaviť stavebné povolenie je možné dvoma spôsobmi. Pri tom komplikovanejšom treba s projektom na papieri osobne obehať susedov, ktorý podpisom vyjadria svoj súhlas s plánovanou stavbou. Podpisy treba odniesť na stavebný orgán, čo je v prípade Wolfsthalu obecný úrad.

Druhá alternatívna je jednoduchšia. Konanie prebieha priamo na pozemku, kde sa bude stavať. Okrem majiteľa musia prísť susedia, pracovník stavebného úradu a zástupca obce. Na jednom mieste a za pár minút sa vznesú prípadné pripomienky a stavebné konanie je vo finále.

Ako získať družstevný dom alebo byt?

Štefan Kysel, ktorý si prácu našiel vo Viedni, dal v roku 2010 prednosť družstevnému domu v Parndorfe. Našiel si ho na internete, vedľa desiatok iných družstevných bytov. Princíp získania takejto nehnuteľnosti je pomerne jednoduchý. Základ je mať niečo našetrené. Zvyčajne ide o sumu od 30 až 60-tisíc eur.

Vlastný vklad predstavuje akýsi depozit a dá sa v mnohých prípadoch zjednávať. Byt alebo dom sa po podpise zmluvy síce nedostane do vlastníctva nového obyvateľa, no Š. Kysel má prednostné právo ho po desiatich rokoch odkúpiť.

Okrem toho mesačne platí za dom 600 eur. V cene sú údržba, odpad a v niektorých prípadoch napríklad aj kúrenie. V prípade družstevných bytov sú mesačné splátky lacnejšie - okolo 400 až 500 eur.

Ak stojí napríklad dom 250-tisíc a desať rokov ste v ňom bývali, pri záujme o kúpu sa cena domu zníži o spomínaných 30- až 60-tisíc eur. Klient zároveň dom splácal čiastočne aj v mesačných splátkach. „V mojom prípade zo 600 eur ide asi 200 eur na splácanie domu,“ vraví Š. Kysel. Každá obec má na to vlastný vzorec a závisí aj od ponuky a dopytu.

Silný dopyt zo Slovenska spôsobil, že obce v prípade družstevných bytov pri podpise zmluvy nenapíšu, za akú cenu bude môcť kupujúci o desať rokov odkúpiť dom alebo byt. Počkajú si na skutočnú trhovú hodnotu, teda na kupujúceho sa prenáša riziko, ak budú ceny nehnuteľností v danej lokalite rásť. Naopak, ak dôjde o desať rokov k prepadu cien nehnuteľností, klient môže výraznejšie ušetriť.

V rakúskych lokalitách, kde je slabší dopyt po nehnuteľnostiach, sú obce v prípade družstevných nehnuteľností často nútené, aby sa s kupcom dohodli na fixnej cene, bez ohľadu na stav trhu o desať rokov.

A čo sa stane, ak človek nebude po desiatich rokoch mať záujem družstevný dom alebo byt odkúpiť? V prípade, ak v ňom bude bývať aj naďalej, nič sa nemení, platí rovnaké poplatky.

V prípade, že sa bude chcieť odsťahovať, dostane depozit späť, ale len na úrovni 90 percent. Za každý rok používania nehnuteľnosti sa totiž depozit znižuje o jedno percento. V prípade 30-tisícového depozitu by tak Š. Kysel po desiatich rokoch dostal naspäť len 27-tisíc eur.