Bublina zrejme nepraskne a nájomné bývanie sa stane prioritou

Cíti to takmer každý, kto sa na realitnom trhu pohybuje. Otázka o tom, či sa náhodou ceny nehnuteľností zo dňa na deň neprepadnú na dno, sa stala už určitým folklórom každej tematickej prednášky či konferencie. Odborníci sa zhodujú, že budúci rok to ešte nepríde.

Dôsledky poslednej krízy

Obavy sú logické. Situácia v roku 2008 bola desivá. Rovnako pre priemysel, stavebníctvo aj pre realitný trh. Po tom, čo väčšina plánovaných developerských projektov zamrzla na viac ako dekádu, sa vytvorila medzera vo výstavbe. Ani doteraz sa nám ju nepodarilo zaplniť.

Cítiť to predovšetkým v hlavnom meste, kde je dopyt po bývaní enormný. Bytov jednoducho nie je dosť. Nie je to však ojedinelá situácia, s nedostatkom dostupného bývania sa trápia metropoly v celej Európe.

Nehnuteľnosti sú aj vďaka neistote dlhodobo v kurze. Ukázali to výsledky európskeho prieskumu Emerging Trends in Real Estate na rok 2020, ktorý vypracovala firma PwC. Respondenti odpovedali, že veria v nehnuteľnosti ako atraktívnu formu investičných aktív napriek silným politickým a ekonomickým výkyvom.

Z tejto správy vyplýva, že aj pri politickej neistote a rastúcich stavebných nákladoch PwC v roku 2020 predpokladá aktívny európsky trh s nehnuteľnosťami. Investorov zrejme motivujú rozhodnutia centrálnych bánk o udržaní alebo znížení úrokových sadzieb.

Ceny rastú

Ceny bytov rastú naprieč celým Slovenskom, no najexponovanejšia je Bratislava. Developeri zhodne hlásia vysoký dopyt, hoci ceny všetkých produktov sú už rekordné. Ak ich aj nevypredajú hneď pri spustení predaja, v čase kolaudácie už bývajú plné. Nebude to zrejme inak ani v nasledujúcom roku.

Ďalšie sprísňovanie podmienok na získanie hypotéky, ktoré prichádza z rozhodnutia Národnej banky Slovenska (NBS), znamená, že ľudia sa budú predtým snažiť využiť ešte relatívne uvoľnené podmienky.

„Na konci dňa to bude dvojsečné. NBS síce opäť sprísňuje, ale banky aktuálne ponúkajú výhodné úvery pod jedno percento, a teda teraz sa každý snaží znížiť úroky a dosiahnuť čo najdlhšiu fixáciu,“ hovorí odborník na reality Alexander Krajňák z realitnej kancelárie Remax. Predpokladá, že minimálne do polovice budúceho roka bude ešte doznievať dopyt práve z týchto dôvodov.

Podľa údajov NBS je priemerná cena bytu v rámci Bratislavského kraja 2 072 eur za štvorcový meter. Suma prekonáva aj predkrízové stropy, realita je však ešte tvrdšia. Podľa analýzy Bencont Investments sa predávali aj staršie byty na sekundárnom trhu s priemernou cenou 2 638 eur za štvorcový meter, čo je medziročný nárast o desať percent.

Nové byty sú ešte drahšie a ceny prekračujú tritisíc eur za štvorcový meter. V prémiových lokalitách ako Eurovea 2 od J&T Real Estate či Vydrica od Lucronu ceny atakujú dokonca hranicu šesťtisíc eur.

Čoraz častejšie sa síce skloňuje realitná bublina, tá však najbližší rok podľa analytikov NBS nehrozí. Podobný názor zastáva Stanislav Pánis, analytik J&T Banky. „Spôsobuje to najmä nedostatok bytov a vysoký dopyt,“ vysvetľuje.

Vysoké ceny bytov v meste trápia najmä pre mladých ľudí, ktorí si kúpu bytu ťažko môžu dovoliť. Väčšina z nich musí navyše po novom našetriť dvadsať percent z ceny nehnuteľnosti, čo požadujú novšie hypotekárne regulácie. Vlastné bývanie sa stáva menej dostupným pre čoraz širšiu skupinu obyvateľov.

Smerom k nájomnému bývaniu

Prísnejšie pravidlá hypoték a rekordné ceny prinášajú omnoho väčší dopyt po nájomnom bývaní. S tým súvisí predpoklad, že sa postupne bude zvyšovať tlak na samosprávy, ale aj na súkromný sektor. Aktuálne je situácia najvypuklejšia v Bratislave, kde už primátor Matúš Vallo rozbehol prvé projekty na získanie nových nájomných bytov.

V hlavnom meste je totiž v súčasnosti 204-tisíc bytov, z toho len 2 300 je nájomných. V správe ich má buď mesto, alebo mestská časť. Z celého bytového fondu v hlavnom meste tvoria nájomné byty len jedno percento.

M. Vallo tvrdí, že do roku 2022 magistrát získa 722 nových bytov. Jeho ambíciou je, aby Bratislava dokázala zabezpečiť 200 nájomných bytov ročne v priebehu najbližších desiatich rokov.

Téma nájomného bývania bude v roku 2020 rezonovať intenzívnejšie, lebo v kuloároch sa hovorí aj o narastajúcom počte developerov, ktorí plánujú byty prenajímať.

Prvým veľkým hráčom, ktorý odkryl svoje plány v tomto smere, je skupina Lucron. V súčasnosti pripravuje novú petržalskú štvrť Nesto, kde postaví dovedna 4 500 bytov a približne pätina z nich má mať formu nájomných bytov.

Investície na ceste

Developer HB Reavis, ktorý v Bratislave realizuje výstavbu zóny Nové nivy, nedávno uzavrel predaj kancelárskej budovy Twin City Tower, ktorá je jej súčasťou. Za transakciou stojí juhokórejský investor, ktorý zaplatil 120 miliónov eur. Začiatkom roka sa majú do Nivy Tower nasťahovať nájomcovia a na konci roka plánuje skupina otvoriť svoj projekt Stanica Nivy. Prvé kolaudácie má pred sebou aj Sky Park od Penty.