Čo raz išlo hore, musí ísť aj dole? Otázka, ktorá sa momentálne asi najviac hodí pre trh s bývaním. Sadzby na hypotékach všade vo svete dosahujú svoje maximá za niekoľko posledných desaťročí. Napríklad v Spojených štátoch sa pri 30-ročnej fixnej hypotéke vyšplhali na takmer osem percent. Výnosy desaťročných amerických dlhopisov vyleteli na úrovne, ktoré neboli zaznamenané od roku 2007.
Keďže benchmarkové sadzby sa držia mantry „vyššie na dlhšie“, kľúčovým podľa Bloombergu teraz bude, ako dlho dokáže trh s nehnuteľnosťami odolávať tlaku drahšieho financovania.
Stratég pre trh s bývaním v Morgan Stanley James Egan si myslí, že ak sadzby čoskoro neklesnú, urobí to veľké výkyvy na realitnom trhu vzhľadom na čoraz menšiu dostupnosť hypoték. Určite existuje dolná hranica, ako hlboko môžu ceny bytov a domov klesnúť, a to v dôsledku kombinácie štrukturálnych a cyklických faktorov, ktoré udržiavajú ponuku nehnuteľností extrémne nízko.
Najvypuklejšie problémy na trhu bývania, ktoré odborník Morgan Stanley popisuje:
1. Vplyv vyšších sadzieb sa prejavuje pomaly
Jedným z dôvodov, prečo ceny nehnuteľností v Spojených štátoch doteraz odolávali stúpajúcim úrokovým sadzbám, je skutočnosť, že mnohí majitelia domov si zabetónovali nižšie náklady na pôžičky ešte predtým, ako sa Federálny rezervný systém začal snažiť skrotiť infláciu.
„Efektívna sadzba hypoték v Spojených štátoch, teda nesplatený zostatok, je niekde medzi 3,6 a 3,7 percenta,“ hovorí J. Egan. Novonastolená úroková sadzba sa však blíži k ôsmim percentám. „To je obrovská priepasť, ktorú sme nevideli desaťročia, viac ako 40 rokov,“ poznamenal odborník.
2. Zhoršujúca sa cenová dostupnosť znamená nižší dopyt
Aj keď existujúci majitelia domov nemusia pocítiť vplyv vyšších sadzieb hneď, rastúce náklady na pôžičky majú stále veľký vplyv na každého, kto dnes nakupuje. A keďže sa pôžičky na kúpu domu predražujú, nevyhnutne sa zníži dopyt po bývaní.
„Jednou z vecí, ktorá charakterizovala rok 2022, bol historický pokles alebo zhoršenie cenovej dostupnosti úverov,“ poznamenáva J. Egan. „Medziročné zmeny boli trikrát horšie ako to, čoho sme boli svedkami počas veľkej finančnej krízy.“ Tvrdí takisto, že ak by úrokové sadzby hypoték zostali na úrovni osem percent dlhší čas, dostupnosť bývania by sa rapídne zhoršila.
3. Ľudia môžu zaobchádzať so svojimi domovmi inak
Po kolapse na realitnom trhu v roku 2007 neboli mnohí majitelia domov schopní splácať hypotéky.
Ale podobné delikvencie sa začínajú objavovať aj teraz. „Vynecháte jednu platbu, chvíľu zostanete v 30-dňovej delikvencii, zmeškáte ďalšiu platbu, zostanete v 60-dňovej delikvencii,“ uvádza stratég z Morgan Stanley.
Dôsledkom podľa neho je, že dlžníci sa snažia radšej si chrániť majetok, ktorý majú doma a splátky hypoték jednoducho odkladajú, čo znamená že dlhy sa im nabaľujú.
4. Takže všetko závisí od ponuky
Veľká premenná na trhu s nehnuteľnosťami však zostáva na strane ponuky. Existuje obrovská kohorta majiteľov domov v USA, ktorí sú v podstate stabilní držitelia a je nepravdepodobné, že by sa ich domy z akéhokoľvek dôvodu predávali.
Podľa J. Egana od roku 1980 do roku 2012 štvrtinu všetkých domov vlastnili ľudia vo veku 65 rokov a starší. Dnes je toto číslo 33 percent a tím v Morgan Stanley sa obáva, že pôjde ešte vyššie.
Teoreticky by recesia, ktorá prichádza so značnými stratami pracovných miest, mohla vytvoriť viac nútených predajcov. Ale prichádzajú aj nejednoznačné súvislosti, poznamenáva odborník a pokračuje: Je to preto, že po veľkej finančnej kríze, keď ceny domov klesli a nesplácanie úverov na bývanie prudko vzrástlo, došlo k úprave hypoték, aby sa predišlo exekúciám.
J. Egan teda tvrdí, že dôležitá je teraz najmä ponuka, pretože jej rast z akéhokoľvek dôvodu „povedie k poklesu cien domov“.
Ďalšie dôležité správy
