Úvery na bývanie predstavujú desiatky biliónov dolárov finančných aktív. Ak všetko nefunguje, ako má, mnoho ľudí nedokáže robiť životné rozhodnutia týkajúce sa bývania. Taká je realita súčasnosti. Prudký nárast úrokových sadzieb za posledný rok a pol odhalil vážne problémy hypotekárnych trhov.
V USA kupujúci už dlho využívajú 30-ročné predčasne splatné hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou, informuje The Economist. Priemerná 30-ročná sadzba je na úrovni viac ako 7,2 percenta, čo je najviac od roku 2001. Teraz je jasné, že každý, kto si požičal, povedzme, začiatkom roka 2021, keď bola sadzba 2,7 percenta, si zabezpečil „obchod života“. Ceny nehnuteľností sa medzitým zvýšili takmer o tretinu.
Problém je v tom, že tento systém poškodil americký trh s bývaním. Presťahovať sa do lepšieho znamená požičať si nanovo za oveľa vyššie sadzby. Takže majitelia domov, ktorí by sa zvyčajne posúvali ďalej, zostávajú bývať na tom istom mieste. V inak horúcej ekonomike sú predaje existujúcich domov takmer také zriedkavé, ako boli počas pandémie v roku 2020. Kupujúci majú k dispozícii oveľa menej nových domov a ich ceny opäť dosahujú historické maximá.
Vo Veľkej Británii si dlžníci zvyčajne fixujú svoju úrokovú sadzbu len na niekoľko rokov. Výsledkom je, že dlžníci si neustále refinancujú lacné pôžičky. Do konca roku 2026 však budú dva milióny z nich čeliť nárastu ročných hypotekárnych splátok o viac ako 3 600 libier (4 209 eur). Podobná situácia je aj vo Švédsku, kde takmer 90 percent úverov má fixáciu na dva roky alebo menej.
Príkladné Dánsko
Svetlým príkladom je však Dánsko, kde si kupujúci domov môžu požičať za 30-ročné fixné sadzby a hypotéky sú predčasne splatné. Približne polovica dlžníkov fixuje na tri desaťročia. Napriek tomu problém zablokovaných majiteľov domov, aký vládne v USA, neexistuje, pretože klient môže zrušiť starú hypotéku tak, že ju odkúpi za jej trhovú hodnotu. Tá klesá, keď sa sadzby zvýšia. Prípadne môžu previesť hypotéku na nových majiteľov domu. Výsledkom je väčšia dynamika: V prvom štvrťroku 2023 sa transakcie s bývaním znížili len o šesť percent v porovnaní s predchádzajúcim rokom. V prípade existujúcich domov v Spojených štátoch je to až 22 percent.
Dánska vláda neposkytuje žiadne záruky. Naopak, ochrannú úlohu tam plnia vysoko kapitalizované hypotekárne banky. Ani v krízových rokoch 2007 až 2009 nepotrebovali rozsiahlu vládnu záchranu. A na rozdiel od amerických inštitúcií poskytujú garantované pôžičky.
Má to však háčik, dodáva ešte The Economist. Hypotekárne banky sú pred stratami chránené pravidlami, ktoré sú ústretové voči veriteľom, vrátane rýchlych postupov exekúcie a prekážok pre vyhlásenie bankrotu. Ale flexibilita a ochrana, ktorú dánsky systém ponúka, je závideniahodná. Najmä pre tie krajiny, ktorým hypotekárne trhy buď deformujú ekonomiky, alebo spôsobujú ťažkosti domácnostiam. Iné krajiny by urobili dobre, keby vyskúšali dánsky spôsob.
Ďalšie dôležité správy
