Registrujú dnes slovenské banky nával žiadostí o nové hypotéky?
Bruno Gábel:
Banky stále evidujú zvýšený záujem klientov o hypotekárne úvery, no oproti minulým rokom je ich záujem skôr orientovaný na dlhú fixáciu, než na kúpu ďalšej nehnuteľnosti. Práve z toho titulu si dovolím tvrdiť, že nával žiadostí postupne opadne s ďalším zvyšovaním úrokov a počet prijatých žiadostí o úver sa dostane na úroveň zodpovedajúcu ekonomickej situácii na trhu. Neznamená to teraz, že ľudia úvery brať nebudú, no počet záujemcov o refinancovanie úveru poklesne čím sa odťažia aktuálne preťažené banky.
Slavomír Molnár:
Počet nových žiadostí je ešte nadpriemerný, ale už o pár mesiacov očakávam výrazný pokles najmä kvoli absencii refinančných hypoték (klienti by si refinancom úrok na hypotéke zvýšili).
Ktoré banky na Slovensku zvýšili úrokovú sadzbu najviac a ktoré najmenej? Ako banky uvažujú?
Bruno Gábel:
Medzi banky, ktoré najviac zvýšili úrokové sadzby radím mBank, ČSOB banku a UniCredit banku. Tieto tri banky počas roku 2022 zvýšili svoje sadzby priemerne nad 1,2%, najmä pri dlhých fixoch. Zatiaľ najnižší nárast úrokov evidujeme pri VUB banke, pri ktorej je však dôvodné podozrenie, že bude sadzby v blízkej budúcnosti zvyšovať.
Banky pod tlakom inflácie a zvyšujúcich sa nákladov budú presadzovať tvrdú politiku ziskov. Nebudú tak ochotné zvýhodňovať úroky na hypotekárnych úveroch, len aby získali klienta, ako sme tomu boli svedkami pred rokom, ale skôr si veľmi pozorne budú strážiť marže aj za cenu straty klienta. Tento krok považujem za rozvážny, netreba zabúdať, že posledných niekoľko rokov čelili banky výraznej fluktuácií klientov, ktorí za vidinou nižšieho úroku nemali problém banku opustiť.
Slavomír Molnár:
Zatiaľ najmenej zvýšili úrokové sadzby paradoxne vo VÚB, ktorá celé zdražovanie hypoték spustila. Najväčšie zvyšovanie zrealizovali v Unicredite, kde úrok skokovo zvýšili o 0,7% a v ČSOB, kde v troch zvýšeniach v rade úrok poskočil pri najdlhších fixáciách o viac ako 1%.
Budú sa úroky ďalej zvyšovať? Akú hranicu by ste považovali už za príliš vysokú? Môžeme očakávať 3 %?
Bruno Gábel:
Je veľmi ťažké odhadnúť, kedy a až do akej výšky budú úroky na hypotékach rásť. S určitosťou môžem povedať, že sa nejedná o krátkodobé zvyšovanie sadzieb, ale skôr o dlhodobý trend, na ktorý si postupne budeme musieť zvyknúť. Žiaľ, nevidím dôvod aby sa úrokové sadzby opäť vracali k hodnotám pod 1% p.a. v krátkodobom horizonte. Inflácia je podľa NBS odhadovaná v roku 2023 na úrovni 10-14% p.a. a stále nedošlo k zvýšeniu základnej sadzby zo strany ECB.
Vysokou sadzbou by som nazval sadzbu, ktorá prekračuje na Slovensku mieru 3.5% p.a.
Slavomír Molnár:
Na túto otázku si netrúfam 100% odpovedať, ale na základe signálov bánk z posledných dní by som skôr odhadoval ešte ďalšie zvyšovanie sadzieb a následne ich stabilizácia. Niektorí analytici hovoria o úrokoch aj 3%, avšak úroky môžu za určitých okolností behom najbližšieho roka aj opäť klesnút, aj keď toto je aktuálne menej pravdepodobné.
Odporučili by ste dnes investovať do investičných nehnuteľností?
Bruno Gábel:
Pokiaľ by som sa mal dnes rozhodnúť kupovať investičnú nehnuteľnosť, dva krát by som si to rozmyslel. Samozrejme by bolo závislé v akej lokalite a za akú cenu by bolo možné nehnuteľnosť kúpiť, no vo všeobecnosti, pokiaľ by sa malo jednať o kúpu investičnej nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru, mal by si potenciálny investor celý investičný zámer prepočítať. Kúpa investičnej nehnuteľnosti sa považuje za dlhodobú investíciu. Aj napriek tomu, že v posledných 7tich rokoch dochádzalo k špekulatívnym nákupom nehnuteľností, v blízkej budúcnosti si dovolím povedať, že tento typ investície už nebude tak lukratívny. Pravdepodobne si investor nájdu iný investičný nástroj, v ktorom budú zhodnocovať svoje peniaze.
Na druhej strane, zvyšujúce sa úroky ako aj nedostupnosť bývania zrejme poskytne priestor aktuálnym vlastníkom investičných nehnuteľností na voľnejšie nastavenie nájomnej politiky, na ktorú sme boli zvyknutý spred pandémie Covid-19.
Slavomír Molnár:
Vzhľadom na aktuálnu cenu nehnuteľností a zvyšujúce sa úrokové sadzby vychádza ziskovosť kúpa investičných nehnuteľností oveľa horšie ako pár mesiacov dozadu, ale z dlhodobého hľadiska dokážu na seba aj tak veľmi slušne zarobiť, pokiaľ sú v dobrej lokalite.
V diskusi sa ďalej dozviete:
- Uvažujem o hypotéke. Mám ju riešiť teraz alebo odporúčate počkať pol roka?
- V lete roku 2024 mi končí súčasná hypotekárna fixácia. Odporúčate zmeniť dnes fixáciu?
- Je aktuálne lepšie ísť po najnižšom úroku aj za cenu kratšej fixácie (3-5 rokov) alebo radšej chcieť o niečo vyšší úrok, ale dlhšiu fixáciu (7-10 rokov)?
- Aké "zaujímavé" správanie slovenských bánk môžeme pozorovať?
- Ako sa slovenské banky "uzatvárajú do seba"?
- Ako sa aktuálne menia priority bánk?
- Ktorá banka začala súčasný trend zvyšovania úrokových sadzieb?
- Je aktuálnou prioritou pre banky tvorba zisku?
- Zvýšili banky aj iné poplatky mimo úrokových sadzieb?
- Očakávate, že sa zvýšia aj úroky z vkladov, ktoré sú aktuálne minimálne až nulové?
- Niektoré banky komentujú aktuálnu situáciu v úrokových sadzbách ako "návrat k normálu" - v diskusii denníka Sme bol úrok 2,2 až 2,5 % označený ako "zdravá dlhodobá úroveň" - súhlasíte?
- Nebudú vysoké úroky znamenať, že bankám narastie počet neplatičov?
- Musíme vždy bývať vo vlastnom?
- Konkrétny problém - 24.3 sme dostali z banky ponuku na 10 ročný fix 1,29 %, náš agent podal kompletnú žiadosť 30.3. Banka nám následne po viac ako 3 týždňoch čakania 22. 4 oznámila mailom, že nás v najbližších dňoch oslovia prostredníctvom kontaktného centra s možnosťou pokračovať ďalej v spracovaní našej žiadosti s novou úrokovou sadzbou 1,69 %. Ak budeme mať záujem, našu žiadosť posúdia do 7 pracovných dní. Ak nemáme záujem, tak našu žiadosť označia ako odvolanú. Majú na takéto niečo právo, keďže v obchodných podmienkach uvádzajú "Ponuka úveru je garanciou úrokovej sadzby a je platná 7 dní za predpokladu, že sa nezmenia údaje uvádzané žiadateľom"? Prečo to banka urobila?
- Ako jednotlivé banky komunikujú zmeny?
- Predpokladáte zvyšovanie nájmov aj v budúcnosti?
- Očakávate, že zvyšovanie úrokov zmení trh, správanie bánk alebo správanie klientov?
