V Slovenskej republike je veľký počet pozemkov, na ktoré ich vlastník nemá buď žiadny priamy prístup z cesty, miestnej komunikácie alebo z účelovej komunikácie (ďalej len „verejná komunikácia“) alebo na ktorý je jeho prístup z uvedených komunikácii veľmi obmedzený.
Pri súčasnom trende výstavby ich však chcú často vlastníci využiť práve ako stavebný pozemok – na výstavbu (resp. ich za týmto účelom predávajú záujemcom). Pokiaľ vlastník daného pozemku nemá k nemu priamy prístup z verejnej komunikácie – teda ak k nemu nevedie prístupová cesta, predstavuje to vždy určitý problém, avšak nie je neriešiteľný.
Slovenský právny poriadok upravuje viaceré právne inštitúty, a to tak súkromnoprávne (obsiahnuté najmä v Občianskom zákonníku) ako aj verejnoprávne (obsiahnuté napr. v stavebnom zákone), ktorými možno uvedenú situáciu riešiť.
Jednou z mnohých otázok, ktorú musí vlastník pozemku pri príprave realizácie stavby vyriešiť je práve zaistenie prístupu či príjazdu k nej z verejnej komunikácie (ďalej len „príjazdová cesta“).
Základné riešenia – odkúpenie, zriadenie vecného bremena a nájom
Možných riešení situácie, keď k (stavebnému) pozemku nevedie prístupová cesta je viacero.
Ak susedný pozemok, cez ktorý by bol prístup k (stavebnému) pozemku možný alebo cez ktorý je už dokonca prístup fakticky (hoci bez akéhokoľvek právneho dôvodu) realizovaný, má známeho a dohľadateľného vlastníka, najjednoduchšou a často tiež najrýchlejšie a najmenej nákladné je pochopiteľne sa s vlastníkom susedného pozemku na využívaní prístupovej cesty dohodnúť.
Vlastník (stavebného) pozemku sa s vlastníkom susedného pozemku v takom prípade môže dohodnúť buď na odkúpení časti susedného pozemku potrebného pre cestu, na zriadení vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu či prejazdu (najčastejšie za odplatu) alebo na dlhodobom prenájme potrebnej časti pozemku.
Prvé dve z uvedených troch variantov dohody medzi vlastníkom (stavebného) pozemku a vlastníkom susedného pozemku sú z právneho hľadiska najčistejšie, keďže odkúpenie potrebnej časti susedného pozemku bude pochopiteľne poskytovať vlastníkovi (stavebného) pozemku vyšší stupeň právnej istoty ako právo zodpovedajúce vecnému bremenu.
Zriadenie vecného bremena je totiž vecným právom, ktoré sa zapisuje do katastra nehnuteľností, no vlastníkom prístupovej cesty v takomto prípade zostáva aj naďalej sused, u ktorého (prípadne u právnych nástupcov ktorého) nikdy nemožno úplne vylúčiť problémy pri výkone tohto práva v budúcnosti.
V tejto súvislosti sú totiž známe z praxe mnohé prípady, keď vlastníci časom začali ukladať na ceste prekážky v podobe hromady sute, kameňov, betónových panelov, balíkov slamy a pod.
Ochrany práv zodpovedajúcich vecným bremenám sa totiž možno domáhať na súde, no praktickým problémom s prinajmenšou dočasnou nemožnosťou cestu užívať to ale nezabráni.
Posledný spomenutý variant riešenia – nájom susedného pozemku alebo jeho časti je síce z právno-formálneho hľadiska najmenej náročný, keďže pri tomto úkone sa nevyžaduje vyhotovenie geometrického plánu ani vklad do katastra nehnuteľností, avšak z právneho hľadiska poskytuje najmenšie záruky.
Žiadnu zmluvu totiž nemožno z podstaty veci uzavrieť navždy.
Preto pri nájme, na rozdiel od odkúpenia či zriadenia vecného bremenu nejde o trvalé, ale len dočasné riešenie.
So zohľadnením účelu, ktorým ja zabezpečenie prístupovej cesty k (stavebnému) pozemku, ktoré prirodzene nemá dočasný charakter, ale spravidla je previazané s uskutočňovanou, resp. uskutočnenou stavbou, sa javí toto riešenie ako najmenej vhodné.
Význam by malo len v prípade, ak je potrebné prístup k (stavebnému, neskôr zastavanému) pozemku zabezpečiť len dočasne.
Relevantná právna úprava podľa stavebného zákona
Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v účinnom znení (ďalej len „stavebný zákon“) v § 47 ustanovuje všeobecné technické požiadavky na navrhovanie stavieb.
Podľa uvedeného ustanovenia stavby sa musia navrhovať tak, aby boli po celý čas životnosti v súlade so základnými požiadavkami na stavby, so zastavovacími podmienkami a aby boli zhotovené z vhodných stavebných výrobkov a pritom aby stavba bola prístupná z cesty, miestnej komunikácie alebo z účelovej komunikácie.
Ustanovenie § 47 písm. d) stavebného zákona teda zakotvuje povinnosť, aby k navrhovanej stavbe viedla prístupová cesta.
Stavebný zákon explicitne neustanovuje, či musí prístupová cesta viesť k pozemku, na ktorom majú stavebníci záujem stavbu postaviť, už v čase územného a stavebného konania o umiestnení a povolení stavby, alebo až neskôr.
Teória stavebného práva ako aj aplikačná prax dovodila, že prístupová cesta nemusí k pozemku, na ktorom má byť stavba postavená, viesť už v čase územného či stavebného konania.
Uvedený právny názor vyplýva aj zo systematického výkladu § 47 v spojení najmä s § 135 stavebného zákona.
Na základe uvedených ustanovení stavebného zákona možno uzavrieť, že podmienkou vydania stavebného povolenia nie je, aby k pozemku, na ktorom chce stavebník stavať, viedla prístupová cesta.
Naviac, jedna z vykonávacích vyhlášok stavebného zákona – konkrétne vyhláška č. 532/2002 Z. z. ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie explicitne v ustanovení § 7 ods. 4 ustanovuje, že prístupové cesty k stavbe musia byť zhotovené do začatia užívania stavby.
Teda z uvedeného jednoznačne vyplýva, že prístupové cesty postačí k stavbe vybudovať a zabezpečiť až do času, pokým začnú stavbu oprávnené osoby užívať.
Okrem toho, ak aj nie sú ešte prístupové cesty k stavbe vybudované alebo zabezpečené, môže stavebný úrad podľa § 83 stavebného zákona povoliť vlastníkom stavby predčasne jej užívanie aj pred odovzdaním a prevzatím všetkých dodávok, pokiaľ to nemá podstatný vplyv na užívateľnosť stavby a predčasné užívanie neohrozuje bezpečnosť a zdravie osôb.
Ustanovenie § 135 stavebného zákona totiž upravuje právomoc stavebného úradu uložiť tým, ktorí majú vlastnícke alebo iné práva k susedným pozemkom a stavbám, aby trpeli vykonanie prác zo svojich pozemkov alebo stavieb za účelom uskutočnenia stavby na susednom pozemku (ku ktorému napr. nevedie prístupová cesta).
Teda ani prípad, ak k (stavebnému) pozemku nevedie v tom ktorom prípade prístupová cesta, nemá bez ďalšieho za následok nevydanie stavebného povolenia a nemožnosť výstavby na tomto pozemku.
Stavebný úrad totiž môže obmedziť vlastníka susedného pozemku (ku ktorému ešte prístupová cesta vedie) v tom, že musí strpieť, že jeho pozemok použije stavebník (napr. jeho prístupovú cestu vedúcu cez jeho pozemok) na prístup k svojmu pozemku a to za účelom výstavby stavebníkom na tomto susednom pozemku.
Keďže poskytnutie výhody stavebníkovi (spočívajúcej vo využívaní susedného pozemku) na zabezpečenie realizácie výstavby na pozemku stavebníka predstavuje pre stavebníka výhodu a pre vlastníka susedného pozemku obmedzenie výkonu jeho vlastníckeho práva, ustanovenie § 135 ods. 2 stavebného poriadku ustanovuje povinnosť stavebníka po uskutočnení stavby uviesť susedný pozemok do pôvodného stavu, a ak to nie je možné alebo hospodársky účelné, poskytnúť vlastníkovi náhradu podľa všeobecných predpisov o náhrade škody.
Zriadenie vecného bremena súdom
Poslednou možnosťou, ako zaistiť prístupovú cestu – teda prístup k už zhotovenej stavbe je zriadenie vecného bremena, ktorému zodpovedá právo prechodu a prejazdu vlastníka (už zastavaného pozemku) a iných oprávnených osôb.
Uvedený inštitút upravuje § 151o ods. 3 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v účinnom znení (ďalej len „Občiansky zákonník“) podľa ktorého: Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok.
Ako z už uvedeného ustanovenia vyplýva, toto vecné bremeno zriaďuje súd svojím rozhodnutím, ktorým sa konanie o zriadenie vecného bremena končí.
Žalobu o zriadenie vecného bremena súdom podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka môže podať len vlastník stavby.
Podmienkou úspešnosti uvedenej žaloby je splnenie dvoch hmotnoprávnych podmienok, ktorými sú:
vlastník stavby nie je súčasne vlastníkom priľahlého pozemku, ktorý umožňuje prístup k stavbe a
prístupovú cestu – prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak (teda najmä na základe zmluvy – táto podmienka nebude splnená napr. v prípade, ak vlastník priľahlého pozemku, ktorý má slúžiť ako cesta, ponúkol vlastníkovi stavby, že mu pozemok alebo jeho časť predá alebo že mu zriadi vecné bremeno cesty zmluvou, a to za obvyklú cestu, čo vlastník stavby odmietol.)
Súd môže v prospech vlastníka stavby zriadiť právo cesty cez cudzí pozemok aj vtedy, ak je táto stavba síce obklopená pozemkami vlastníka stavby, avšak vlastník stavby sa ani cez tieto pozemky nedostane k verejnej komunikácii.
Je ale nutné uviesť, že zriadenie vecného bremena súdom je až posledným možným prostriedkom ako dosiahnuť zabezpečenie prístupovej cesty pre vlastníka stavby.
Toto riešenie je naviac časovo náročné (nie je výnimočné, keď konanie v danej veci trvá aj niekoľko rokov) a spojené so zvýšenými nákladmi (úhrada súdneho poplatku, príp. právneho zastúpenia, za vyhotovenie znaleckých posudkov, geometrických plánov a pod.).
Z uvedených dôvodov je nutné vždy preferovať či už odkúpenie príslušnej časti susedného pozemku alebo zmluvné zriadenie vecného bremena. Je totiž potrebné si uvedomiť v tejto súvislosti aj tú skutočnosť, že to, že súd zriadi vecné bremeno v súdnom konaní neznamená, že osoba oprávnená z vecného bremena nie je povinná osobe povinnej z vecného bremena za obmedzenie jej vlastníckeho práva uhradiť žiadnu náhradu.
Práve naopak, túto povinnosť osoba oprávnená z vecného bremena má a súd ju určí na základe vypracovaného znaleckého posudku (na ktorého úhrade sa bude spolupodieľať) v súdnom konaní.
Pripájanie pozemných komunikácii podľa cestného zákona
Nad rámec vyššie uvedených spôsobov ako dosiahnuť zabezpečenie prístupovej cesty k stavbe na pozemku, ku ktorému nie je zabezpečený prístup možno v tejto časti uviesť postup v prípade, ak je napríklad stavba postavená vo významnejšej vzdialenosti od pozemnej komunikácie (najmä cesty, miestnej komunikácie alebo účelovej komunikácie), no vlastník stavby je aj vlastníkom celého pozemku vedúceho až k tejto pozemnej komunikácii.
V uvedenom prípade je nutné napojenie stavby na pozemnú komunikáciu, a to či už pripojením pozemných komunikácií, no najmä zriadením vjazdu z cesty alebo miestnej komunikácie na susedné nehnuteľnosti.
O tomto napojení (resp. jeho povolení) rozhoduje cestný správny orgán, a to priamo v územnom konaní o umiestnení stavby (resp. územnom konaní o umiestnení stavby spojenom so stavebným konaním).
- Milan Ficek
Milan Ficek je advokát a expert na majetkové právo v advokátskej kancelárii Ficek & Partners s viac ako 15 ročnými skúsenosťami. Založil Online právnu poradňu, ktorá poskytuje platenú aj pro bono pomoc ľuďom s ich právnymi problémami. Za viac ako 10 rokov jej fungovania odpovedali klientom na viac ako 30 000 otázok. V rámci zvýšenia právneho povedomia na Slovensku robí aj podcast Právna poradňa.
- Upozornenie
Upozornenie: Redakcia sa nemusí stotožňovať s názorom autora
