Počas predvolebnej kampane zazneli rôzne návrhy na riešenie problému bývania. Štátne garancie pri splácaní hypoték, reverzné hypotéky, výstavba nájomných bytov... Niektorí politici si v závere tejto kampane osvojili dokonca aj myšlienku ochranného bremena, ktorú sme predtým prezentovali na webových stránkach Trendu.

Nastupuje nová vláda, ktorá však nie je celkom nová. Robert Fico, Peter Pellegrini a Andrej Danko už v minulosti tvorili vládnu koalíciu. Jedným z neriešených problémov alebo dlhov, ktoré tu zostali ešte z čias predošlých vlád R. Fica, je aj neuspokojivé zabezpečenie pri prevodoch a zmluvnom zaťažení nehnuteľností.

Aspoň minimálna ochrana?

Pri prevodoch a zmluvnom zaťažení nehnuteľností sa u nás tradične vyžadovala vyššia úroveň zabezpečenia, ako je bežná pri iných zmluvách. To ovplyvňuje i právnu kultúru solídnych notárov či advokátov. Ale, žiaľ, neovplyvňuje to zákon.

Solídni advokáti a notári na otázku ohľadom osvedčenia podpisov pri prevodoch nehnuteľností často reagujú tak, že podpis prevodcu by mal byť v každom páde niekde zaknihovaný. Čiže, buď sa prevodca podpisuje do knihy o autorizácií, alebo do notárskej knihy, alebo, v prípade, že je zastúpený na základe plnej moci, musí byť jeho podpis na plnomocenstve osvedčený. V takom prípade sa podpisuje do osvedčovacej knihy. Povinnosť osvedčenia podpisu prevodcu platí aj vtedy, ak je zmluva uzavretá súkromne, teda bez notára či advokáta, resp. bez účasti štátneho orgánu, Železníc SR, Slovenského pozemkového fondu, vyššieho územného celku či obce.

Neoverený, teda neosvedčený, alebo inak úradne nezaknihovaný podpis dnes už prakticky nemusí predstavovať pre podvodníkov prekážku. Pokročilé metódy falšovania sa vývojom techniky stali nielen takmer dokonalé, ale aj dosť lacné a široko dostupné.

Deravá legislatíva

Paragraf 42, ods. 3 katastrálneho zákona však tvrdí niečo, čo sa dá vyložiť inak, ako to akceptuje prax mnohých notárov a advokátov. Praxou sa, žiaľ, nemôže meniť deravý zákon. Minimálne nie vtedy, keď je jeho znenie pomerne jednoduché a jasné. Skôr naopak, deravé zákony môžu nabádať k zmenám v solídnej praxi. Preto by znenie katastrálneho zákona malo byť dané do súladu s pomerne široko akceptovanou praxou.

Problém je však aj v tom, že katastrálny zákon v uvedenom kontexte upravuje napríklad prevodové zmluvy, ale nie rôzne zmluvné deriváty – ako napr. dohody o budúcej zmluve o prevode nehnuteľnosti, mandátne zmluvy a iné. K prevodu veci alebo disponovaniu ňou, môžu rovnako ako jednoduché prevodové zmluvy viesť aj tieto deriváty. Ak by aj došlo k primeranej úprave nešťastnej formulácie v uvedenom ustanovení katastrálneho zákona, problém s nekalými prevodmi či zmluvným zaťažením nehnuteľností to celkom nevyrieši.

Tieto deriváty nevyžadujú ani v prípade nehnuteľností nijaké osobitné ochranné mechanizmy, ani zápisné či registračné lehoty. Práve tieto lehoty sú porovnateľne dobrou ochranou pred podvodom ako overenie podpisu. Ak podvodníci dnes dokážu pri istom úsilí sfalšovať dokonca i overený podpis, tak primerane krátke registračné lehoty sú vlastne jedinou systémovou ochranou, ktorá sťažuje, ale neznemožňuje podvod.

Podobný problém sa vzťahuje aj na otázku plnej moci, ktorá je v zastaranom občianskom zákonníku spracovaná pre dnešnú dobu veľmi nedostatočne.

Od dlhej zápisnej lehoty k nekonečnej

Trojročná lehota na podanie návrhu pre zápis zmlúv do katastra nehnuteľností bola zavedená za socializmu. Táto podmienka vychádzala z § 47 občianskeho zákonníka (OZ). Až donedávna prevládalo toto právne stanovisko a prax.

Ako však poukazuje Jana Dráčová v štúdií „Aktuálne otázky katastrálneho konania - Katastrálny zákon v praxi“, práve § 47 OZ je „klasickým príkladom“ toho, ako sa najmä v poslednom desaťročí „hľadí na tie isté ustanovenia platného zákona inak a bol prelomený ich predchádzajúci výklad.“ To sa týka práve trojročnej lehoty pre podanie návrhu na zápis zmlúv do katastra.

K opusteniu zmieneného výkladu zákona došlo postupne a len relatívne nedávno, čo môžeme ilustrovať stručným prierezom verejne prezentovaných právnych názorov:

Rok 2012: „S návrhom na vklad ju [zmluvu] treba doručiť na tú správu katastra, pod územnú pôsobnosť ktorej patrí katastrálne územie. Najneskôr však do troch rokov.“ Helena Kokolová v článku „Zmluvu treba vždy doručiť do katastra“, Pravda, 16.9. 2012.

Rok 2015: Milan Ficek 19.1.2015 na stránke vyporiadanie.sk odpovedá na otázku čitateľky, ktorá sa odvoláva na to, že zákon predpisoval trojročnú lehotu pre podanie návrhu na zápis zmlúv o prevodoch nehnuteľností do katastra. Expert, s odvolaním sa na učebnice občianskeho práva, judikatúru a názor Generálnej prokuratúry SR, zastáva názor, že kataster iba s poukazom na prekročenie trojročnej lehoty od uzavretia zmluvy nemôže zamietnuť návrh na vklad.

Rok 2022: Analogický názor prezentuje na stránkach advokátskej kancelária AKMV aj Veronika Michalíková. Je menej jednoznačná, k tomuto názoru sa „prikláňa“.

Rok 2023: Milan Hlušák v článku „Zmluvy o prevode nehnuteľností a § 47 ods. 2 OZ“ (Súkromné právo č. 3/2023) prízvukuje opodstatnenosť zachovania (trojročnej) lehoty pre podanie návrhu na vklad do katastra v kontexte opodstatnenosti fikcie odstúpenia od zmluvy po určitom čase. Poukazuje na to, že v minulosti tento inštitút platil a priamo vychádzal zo systémovej logiky občianskeho zákonníka.

Nová doba, nové výzvy, nové riešenia

Prípadné obnovenie tak dlhej lehoty pre podanie návrhu na vklad do katastra by však sotva vyriešilo problémy, ktorým čelíme dnes. Trojročná lehota v socialistickej epoche z technicko-administratívneho hľadiska vôbec nebola až taká dlhá. Pravdepodobne nebola zavedená s cieľom poskytovať priestor pre špekulácie so zápisom zmlúv do katastra. Implicitne sa zrejme predpokladalo, že návrh sa podá čo najskôr, ako to bude možné. Tri roky sú dnes však už veľmi dlhá doba.

Ak hovoríme o zavedení ochranných mechanizmov pri zmluvnom zaťažení nehnuteľností, mali by sme skôr uvažovať v kontexte aktuálnych výziev. A to tak, čo sa týka foriem registrácie, dĺžky registračných lehôt, ale aj, čo sa týka vymedzenia právnych úkonov, na ktoré by sa registračné povinnosti a lehoty mali vzťahovať.

Súčasné právne prostredie je oveľa komplikovanejšie ako z čias socializmu. Čiastočne je to dané zrejme aj nekoncepčnými zásahmi do starého právneho systému. Nový právny systém je tak nie celkom optimálnou kombináciou starých a nových prvkov. Oveľa komplikovanejšia je aj prax záväzkového práva.

K vzniku súčasného právneho stavu ohľadom prevodov a zmluvného zaťaženia nehnuteľností tak z hľadiska prijatých zákonov ako aj z hľadiska ich výkladu došlo z veľkej časti v období zhruba dekády pred rokom 2018. „Veľká“ novela katastrálneho zákona z roku 2018 priamo nezaviedla, ale skôr už len zakončila proces zmeny celkového právneho prostredia v tejto oblasti. Hoci práve v uvedenom období sa stali známe informácie o nových hrozbách, napríklad i v podobe nových technológií podvodov, vtedajšie vlády v podstate na tieto nové výzvy legislatívne nereagovali.

Plošné aj individuálne riešenia

V zásade ide o to, aby závažnejšie právne úkony, ktoré sa „nejako dotýkajú“ nehnuteľností, boli podrobené zabezpečeniu v podobe zaknihovania podpisov a včasnej registrácie tohto právneho úkonu tak, aby sa zmluvné strany mohli včas dozvedieť o tom, že sa uskutočnil.

Jedným zo spôsobov, ako zadefinovať takého právne úkony, je fikcia bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). V praxi by sa vyššie uvedená podmienka zabezpečenia mala týkať právnych úkonov, ktoré by mal podpísať okrem vlastníka nehnuteľnosti aj jeho bezpodielový spoluvlastník.

Ani tento inštitút však nie je absolútne spoľahlivý, pretože ani zaknihovanie podpisov, ani včasná registrácia právnych úkonov dnes už nechráni vlastníka nehnuteľnosti celkom spoľahlivo. Je to skôr základná a minimálna ochrana.

Z tohto vychádza aj koncept ochranného bremena (OB), ktorý sme stručne načrtli v predošlom článku. Jeho základom je tiež fikcia BSM s tým, že v roli manžela či manželky tu vystupuje štát. Aj v tomto prípade hovoríme o právnom inštitúte, ktorý vlastne v určitej podobe už existuje, ale nie je dostupný spravodlivo všetkým tým, ktorým by dostupný mal byť.

K analogickému alebo do značnej miery analogickému stavu ako pri navrhovanom OB, dochádza vtedy, keď vlastník skutočne vlastní vec formou BSM, za predpokladu, že jeho manžel alebo manželka je zodpovedná, spoľahlivá a seriózna osoba, ktorá sa dožije porovnateľne dlho ako vlastník. Žiaľ, tento inštitút je dostupný iba manželom, pričom jeho reálny efekt je do značnej miery podmienený subjektívnymi okolnosťami.

Rozprávaj mi o domove...

Nastupujúca vládna koalícia sa programovo definuje aj ako sociálna. Dve z troch vládnych strán vystupujú ako ľavicové. Počujeme slová o ochrane zdravia, rodiny a, samozrejme, bývania ľudí. Redukuje sa to často na nekoncepčné návrhy štátnej podpory pri splácaní hypoték.

Človek potrebuje zdravie na to, aby sa postaral nielen o seba, ale aj o svoju rodinu alebo blízkeho človeka. Potrebuje aj rodinu alebo blízkeho človeka, pretože bez neho by bol život prázdny. Bez domova by to všetko bolo iba páperie. Kategória domova má rad duchovných a sociálnych rozmerov, ale má aj rozmer materiálny. Do značnej miery sa prelína s kategóriou života človeka a všetkým, čo tento život prináša – radosť, trápenie, láska... minulosť i budúcnosť. Domov vyžaduje špeciálnu ochranu od jednotlivcov, spoločnosti aj od štátu.

Nie je to však len o sociálnom rozmere. Právna neistota ohľadom vlastníctva nehnuteľností môže negatívne ovplyvniť aj podnikanie. Ako sme už poukázali aj v minulosti, ochrana a flexibilita si vôbec neodporujú, skôr sú to dve strany jednej mince. Individuálna ochrana vytvára priestor pre individuálnu flexibilizáciu tam, kde je to opodstatnené.

Súčasní vládni politici už nie sú nepopísaný papier. Poznáme ich a vieme oceniť ich politické skúsenosti, no i zlé vlastnosti a chyby z minulosti. Ľudia sa budú iste pozerať na to, či slová o zdraví, rodine, domove... neboli len prázdne predvolebné frázy. Aj na to, či sa dočkáme meškajúcej ochrany domova, ale aj majetku ľudí, ktorí ním tvoria hodnoty. Či zo všetkých tých krásnych slov nakoniec nezostane tiež iba páperie, tak, ako to na Slovensku často býva.

Karol Krpala

Mgr. Karol Krpala, PhD.  vyštudoval politológiu na Filozofickej fakulte Univerzity sv. Cyrila a Metoda v Trnave a Filozofickej fakulte Univerzity Komenského v Bratislave, ako aj sociálnu antropológiu na Fakulte sociálnych a ekonomických vied UK v Bratislave, kde obhájil doktorát. Po skončení doktorandského štúdia pracoval ako vedecký pracovník Slovenskej akadémie vied. V súčasnosti žije na Slovensku, pracuje v oblasti politickej a sociálnej analýzy. Odborne sa špecializuje na problematiku politickej kultúry, ideológií a politických systémov. Je autorom viacerých vedeckých štúdií. Píše aj publicistické články.

Upozornenie

Upozornenie: Redakcia sa nemusí stotožňovať s názorom autora