V médiách sa objavili informácie o plánovanej novele katastrálneho zákona. Uvažuje sa o obmedzení online prístupu do katastra nehnuteľností. Po novom by mohol byť dostupný len registrovaným užívateľom. Argumentuje sa možnosťou zneužitia dostupných informácií.
Tieto úvahy idú presne opačným smerom, ako by mali. Podvodníkov by plánované obmedzenie online prístupu do katastra nijako zásadne neobmedzilo, no obmedzili by sa možnosti bežného občana brániť sa podvodom. Čo je však nemenej dôležité, podľa dostupných informácií sa zdá, že aj táto novela zatiaľ obchádza podstatné a dlhodobo neriešené problémy.
Obmedzovanie informácií v čase informačnej spoločnosti?
Je pravdou, že dnes si môže prakticky hocikto ľahko podľa katastra zistiť meno, dátum narodenia a trvalé bydlisko napríklad vlastníka nehnuteľnosti platné v čase, keď došlo k zápisu vlastníckeho práva do katastra. Dostupnosť týchto informácií však podvodníkom zásadne neuľahčuje machinácie s nehnuteľnosťami.
Ľahká dostupnosť informácií z katastra však uľahčuje zistenie podvodu zo strany vlastníka a následné uskutočnenie právnych krokov na ochranu svojej nehnuteľnosti ešte predtým, než kataster dokončí zápis podvodnej zmluvy.
Ochrana súkromia osôb sa dá vyriešiť napríklad zakrytím dátumu narodenia. Ten by mohol občan použiť ako svoj identifikátor pri vyhľadávaní, ale pri zobrazení záznamu by sa proste neukázal.
Kde sú reálne problémy?
Problém súčasného katastrálneho zákona, ale aj legislatívneho spracovania prevodov a zaťaženia nehnuteľností celkovo, je najmä v tom, že možnosti vlastníka brániť sa, no hlavne predísť podvodu s jeho nehnuteľnosťou sú veľmi malé.
Jedným z problémov je nešťastné znenie § 42, ods. 3 katastrálneho zákona, ktoré by niekto mohol pochopiť aj tak, že nehnuteľnosť je na Slovensku za určitých okolností možné previesť či zaťažiť vecným bremenom aj bez akéhokoľvek úradného zaknihovania podpisu jej vlastníka. Pri dnešných metódach falšovania podpisov je to bianko šek pre podvodníkov.
Ďalším problémom je, že zákon síce do istej miery upravuje technicko-právne zabezpečenie napríklad „klasických“ zmlúv o prevode nehnuteľnosti či zriadení vecného bremena, ale ignoruje zmluvné deriváty ako napríklad zmluvy o budúcej zmluve, či plnomocenstvá na ich uzavretie. Tieto deriváty, rovnako ako plné moci, môžu viesť k prevodu či zaťaženiu nehnuteľnosti rovnako ako klasické zmluvy o prevode nehnuteľnosti či zriadení vecného bremena. Hoci aj tieto deriváty (či plné moci) sú vlastne istou formou zaťaženia nehnuteľnosti, na rozdiel od vecných bremien nevyžadujú zápis do katastra a ani sa u nich nevyžaduje nijaké zvláštne technicko-právne zabezpečenie.
Problémom sú aj časovo neobmedzené lehoty pre podanie návrhu na zápis zmlúv do katastra. To isté platí o časovo neobmedzene platných plnomocenstvách.
Teoreticky, môže dnes nehnuteľnosť zmeniť vlastníka na základe v katastri nezaregistrovanej zmluvy spred desiatok rokov, alebo zmluva o prevode nehnuteľnosti môže byť uzavretá na základe rovnako na katastri nezaznamenanej plnej moci z čias, keď mal jej vlastník o päťdesiat rokov menej. Môže byť preňho ťažké dokázať, za akých okolností takýto právny úkon vznikol a či bol alebo stále je vôbec právoplatný. Zvlášť vtedy, ak o ňom nemá ani tušenia, čo sa mu pri moderných metódach podvodov môže ľahko stať.
Primeraná lehota pre tak závažné právne úkony je maximálne niekoľko mesiacov, nie roky a už vôbec nie dekády či dokonca nekonečno.
Ochranné bremeno
Pri podvodoch s nehnuteľnosťami sú zrejme najviac rizikovými klasické „prevodové“ či „bremenné“ zmluvy a plnomocenstvá na ich uzavretie, ako aj zmluvné deriváty, najmä v podobe zmlúv, ktoré zakladajú vlastníkovi povinnosť v budúcnosti za určitých okolností previesť nehnuteľnosť alebo zaťažiť ju vecným bremenom. A takisto, plné moci na uzavretie týchto zmlúv.
Preto by katastrálny zákon mal minimálne riešiť otázku technicko-právneho zabezpečenia, ako aj včasnej registrácie všetkých takýchto zmlúv a plných mocí. Je to vecou minimálnej ochrany nehnuteľnosti pred podvodom.
Machinácie s nehnuteľnosťami však môžu využívať aj rad iných typov zmluvnej záťaže. Keďže sa všetky formy zmluvného zaťaženia nehnuteľnosti nedajú taxatívne vymenovať, silnejšiu ochranu poskytuje koncept ochranného bremena (OB), ktorý uplatňuje opačnú logiku uvažovania.
Koncept OB, ktorý sme v minulosti rozoberali na stránkach Trendu, vychádza z fikcie bezpodielového spoluvlastníctva nehnuteľnosti zo strany štátu. Ak by bolo OB zriadené, nehnuteľnosť bez kontrasignácie bezpodielového spoluvlastníka nie je možné previesť, zaťažiť, ani uzatvárať ohľadom nej nijaké iné vážnejšie zmluvy či právne úkony. Úlohou štátu by malo byť veľmi „zaťatým“ spoluvlastníkom, ktorý nechce nič podpísať. Pokiaľ sa nehnuteľnosť nedá previesť či inak vážne zmluvne zaťažiť legálne, nedá sa to ani podvodne.
OB by malo mať niekoľko úrovní, od veľmi silnej ochrany, keď vlastník nemôže s vecou prakticky „hýbať“, až po voľnejšie, pričom zdĺhavejší proces jeho zrušenia by mal zabrániť pokusom o jeho prípadné podvodné zrušenie.
Jednoduchá záchranná brzda
Myšlienka OB sa asi neujme hneď. V posledných voľbách si ho osvojila len jedna, v súčasnosti mimoparlamentná stredo-pravá strana a súčasné parlamentné strany nič podobné nenavrhujú.
Ak by však legislatívci chceli riešiť problém čo najjednoduchšie, takpovediac zatiahnuť „záchrannú brzdu“ bez hlbších zásahov do katastrálneho zákona, alebo prijímania doplňujúcich zákonov o OB, mali by, okrem opravy zjavne zlých formulácií v § 42 ods. 3, urobiť prinajmenšom tri veci.
Za prvé, zápisnú, alebo aspoň registračnú povinnosť rozšíriť minimálne o zmluvy zakladajúce do budúcnosti povinnosť vlastníka previesť nehnuteľnosť, alebo zriadiť vecné bremeno ako aj o plné moci na uzavretie akýchkoľvek zmlúv, na ktoré by sa mala vzťahovať zápisná či registračná povinnosť.
Čiže zápis (vklad) alebo registrácia v katastri by sa mala vyžadovať nielen u klasických „prevodových“ a „bremenných“ zmlúv, ale aj u predkupných a iných zmlúv z ktorých vyplýva povinnosť za určitých okolností previesť či zaťažiť nehnuteľnosť. A takisto, všetky plnomocenstvá, na základe ktorých môže niekto takú zmluvu uzavrieť.
Pokiaľ z takejto zmluvy či plnej moci jasne nevyplýva, o akú nehnuteľnosť sa jedná, takýto záznam by mal byť vedený na identifikátory osoby. Ak by sa na zmluvu či plnú moc vzťahovalo obchodné tajomstvo, mala by mať „anonymný“ záznam, teda nemalo by byť verejne viditeľné o akú zmluvu sa jedná, ale vlastník nehnuteľnosti či osoba ktorá je takou zmluvou zaťažená, by mal mať možnosť si preveriť, či takáto záťaž na jeho nehnuteľnosti, prípadne na jeho chrbte nevisí.
Za druhé, zaviesť zápisnú, alebo aspoň registračnú lehotu pre všetky zmluvy a plnomocenstvá, na ktoré by sa mala vzťahovať zápisná, alebo registračná povinnosť.
Pri dnešných metódach podvodov je riskantné, aby bol vlastník, resp. nehnuteľnosť zaťažovaná zmluvami, alebo plnými mocami na ich uzavretie bez toho, aby mal vlastník možnosť v krátkej dobe preveriť si to. Zákon by mal vyžadovať ich registráciu v rozumnej lehote od dátumu podpisu.
No a za tretie, zaviesť spoľahlivý systém preverovania dátumu uzavretých zmlúv či plných mocí, aby sme sa vyhli ich podvodnému datovaniu do času, ktorý sa podvodníkovi najviac hodí.
V praxi to znamená, že zmluvy zakladajúce povinnosť previesť nehnuteľnosť, či už hneď, alebo v budúcnosti, podobne ako zmluvy o vecnom bremene či „predberemenné“ zmluvy a tiež plnomocenstvá na ich uzavretie, by mali mať osvedčený, resp. aspoň overený, úradne zaknihovaný podpis. Je to tiež minimálna ochrana pred falšovaním.
Pravidlo úradného zaknihovania podpisu vlastníka by nemalo mať výnimku pri vyššie spomínaných právnych úkonoch ktoré môžu relatívne priamočiaro viesť k prevodu či zaťaženiu nehnuteľnosti. Malo by sa rozšíriť aj na nadobúdateľa či oprávneného z vecného bremena.
V neposlednom rade, aspoň v prípade nehnuteľností by sme mali už konečne opustiť nekonečnú lehotu pre platnosť plnej moci.
Dobrovoľné výnimky z registračnej povinnosti plných mocí by mohli mať napríklad právnické osoby, firmy, ktoré s nehnuteľnosťami obchodujú. Uľahčilo by to prenos kompetencií štatutára na zamestnancov. Takáto výnimka by však mala byť vyznačená v obchodnom registri, alebo katastri.
Dosť bolo výhovoriek
Súčasná právna úprava povinnosť osvedčenia alebo úradného zaknihovania podpisu, avšak s časovo neobmedzenou zápisnou lehotou a pri nešťastnom znení § 42, ukladá napríklad zmluvám o prevode a zriadení vecného bremena k nehnuteľnosti. To znamená, že bežne, sa pri prevodoch a zriadení vecného bremena aj dnes vyžaduje „administratívna záťaž“.
Nie je dôvod, prečo by sa nemala táto povinnosť vzťahovať aj na iné právne úkony, ktoré môžu viesť k prevodu či zaťaženiu nehnuteľnosti prakticky rovnako, ako bežné „prevodové“ a „bremenné“ zmluvy. Jedine, že by legislatívci chceli ponechať či vytvoriť dieru v zákone na obchádzanie ešte aj tých minimálnych zabezpečovacích mechanizmov, ktoré katastrálny zákon obsahuje.
Tiež nie je dôvod, prečo by sa nemal § 42 ods. 3 vyčistiť tak, aby neobsahoval zmätočné formulácie, ktoré odporujú praxi mnohých solídnych notárov a advokátov, ale potenciálne aj vytvárajú istý priestor na zneužitie VÚC, miest a obcí, alebo štátnych orgánov pri podvodoch s nehnuteľnosťami.
To vážne má byť možné na Slovensku previesť či zaťažiť nehnuteľnosť bez akéhokoľvek úradného zaknihovania podpisu jej vlastníka?
Pokračovanie časovo neobmedzenej lehoty pre podanie návrhu na vklad do katastra, resp. nezavedenie aspoň lehoty registračnej, by viedlo k tomu, že právne úkony spred dátumu prípadného prijatia lepších zabezpečovacích mechanizmov, by sa prenášali do budúcnosti. Niekto by si mohol uplatniť na katastri napríklad zmluvu z čias, alebo datovanú do čias, keď preveriť okolnosti jej uzavretia už prakticky nie je možné.
Lehoty na zápis či registráciu sú bežnou súčasťou nášho života v rôznych oblastiach a nie je dôvod, prečo by práve tak závažná oblasť ako prevody a zaťaženie nehnuteľností, mala byť od nich oslobodená.
Dočkáme sa aspoň dočasného riešenia?
Ak niekto nechce urobiť legislatívne zmeny v prospech ochrany nehnuteľností na úrovni katastrálneho zákona, bude asi argumentovať „technickou náročnosťou“, ktorú by vyžadoval proces doplnenia katastrálnych registračných systémov. Je to skôr technická ako právna otázka.
Problém sa dá dočasne riešiť aj jednoduchšie. Napríklad veľmi jasným a jednoznačným stanovením podmienky úradného zaknihovania podpisu nielen pri „prevodových“ a „bremenných“ zmluvách, ale aj pri všetkých zmluvách zakladajúcich do budúcnosti záväzok previesť či zaťažiť nehnuteľnosť a všetkých plných mociach ohľadom takýchto zmlúv. Tento krok by ponechal časovo neobmedzené lehoty pre podanie návrhu na vklad do katastra či pre platnosť istých právnych úkonov, ale sťažil by obchádzanie katastrálnym zákonom stanoveného zabezpečenia.
Časovo neobmedzené lehoty by síce stále spôsobovali problémy, ale zavedenie registračného systému by sa mohlo pripraviť a realizovať v o trošku menej dusnej atmosfére. Takýto krok by však spadal skôr do oblasti občianskeho zákonníka.
Čo by však bolo možné a dávno už malo byť v rámci občianskeho zákonníka alebo osobitným zákonom zrealizované, je obmedzenie časovej platnosti plnomocenstva aspoň v prípade, že sa týka nehnuteľnosti.
Odborná, ale aj širšia verejnosť by sa mala legislatívcov opýtať, čo vlastne sledujú ďalšou novelou katastrálneho zákona. Či chcú zabrániť podvodom s nehnuteľnosťami, alebo, či sa tu skôr len vytvárajú ďalšie a ponechávajú staré diery v zákone, aby sa machináciám s nehnuteľnosťami darilo lepšie. Chceli by sme veriť, že tentokrát to bude inak a legislatívci už konečne začnú uvažovať ako ľudia 21. storočia. Podľa možností slušní.
- Upozornenie
Upozornenie: Redakcia sa nemusí stotožňovať s názorom autora
- Karol Krpala
Mgr. Karol Krpala, PhD. vyštudoval politológiu na Filozofickej fakulte Univerzity sv. Cyrila a Metoda v Trnave a Filozofickej fakulte Univerzity Komenského v Bratislave, ako aj sociálnu antropológiu na Fakulte sociálnych a ekonomických vied UK v Bratislave, kde obhájil doktorát. Po skončení doktorandského štúdia pracoval ako vedecký pracovník Slovenskej akadémie vied. V súčasnosti žije na Slovensku, pracuje v oblasti politickej a sociálnej analýzy. Odborne sa špecializuje na problematiku politickej kultúry, ideológií a politických systémov. Je autorom viacerých vedeckých štúdií. Píše aj publicistické články.
