Nový Lehman Brothers na obzore: masový bojkot hypotekárnych splátok ohrozuje najväčší trh sveta

Trhy nehnuteľností pod vplyvom vyšších úrokových sadzieb a rizika recesie začína praskať vo všetkých krajinách sveta. No na najväčšom globálnom trhu, v Číne, je pokles realitného trhu už v plnom rozmachu.

Pre niektorých analytikov ide o situáciu podobnú Lehman Brothers z roku 2008, kedy bublina na hypotekárnom trhu spôsobila cez prepákované banky globálny finančný kolaps. Pre iných ide o koniec spektakulárneho rastu cien nehnuteľností, čo by malo za následok trvalý pokles tempa rastu čínskeho HDP.

Ak sa aj domácej vláde poradí tieto riziká zmierniť, následky budú dlhodobé. A nepredvídateľné, ako napríklad bojkot obyvateľstva voči splátkam hypoték. Niečo, s čím čínska vláda nikdy nerátala.

Spľasnutie realitnej bubliny

Primárnou ingredienciou čínskeho ekonomického zázraku sa stali nehnuteľnosti. Keď sa v krajine v roku 1998 vytváral jednotný trh s nimi, v mestách žila iba tretina obyvateľstva. Teraz sú to dve tretiny. Premiestniť pol miliardy ľudí z vidieka si vyžadovalo dovtedy nevídanú výstavbu.

Ľudia v časoch ekonomickej transformácie výrazne zbohatli. A kvôli vidieckej kultúre skromnosti aj ušetrili. Miera národných úspor sa v Číne pohybuje na nepredstaviteľnej úrovni 44 percent HDP. Tieto peniaze nemali lepšiu destináciu ako trh nehnuteľností.

Z posledných 15 rokov ceny bytov na národnej úrovni vzrástli 6-násobne. Každý, kto kúpil byt, výrazne zbohatol. Nečudo, že viac ako 70 percent čínskeho bohatstva je uloženého v nehnuteľnostiach.

Veľké zhodnotenie realitných cien spôsobilo, že na trhu začali prevládať špekulácie. Tie dosiahli také úrovne, že samotný prezident Si Ťin-pching musel v októbri minulého roka varovať, že domy sú na bývanie a nie na špekulácie.

Hazard sa objavil nielen na strane dopytu, ale aj na strane ponuky. Developeri sa predháňali v množstve a rýchlosti postavených bytov. Používanou stratégiou bolo maximalizovať využitie kapitálu na úkor tvorby finančných rezerv.

Rastúcich špekulácii sa však vláda začala obávať do takej miery, že prišla s politikou „troch červených čiar“. Tie mali zvýšiť kapitálové požiadavky na developerov. V roku 2020 vstúpila politika do platnosti a ich finančná situácia sa krátkodobo zlepšila, no lákavé vysoké zisky mali za následok, že vyššiu obozretnosť začali obchádzať.

Covid a neustále uzávery však spôsobili, že trh nehnuteľností sa ochromil a bublina začala praskať. Prvou obeťou sa stal jednej z najväčších developerov v krajine, Evergrande. A nasledovali ďalší. Za posledný rok zbankrotovalo 28 zo 100 najväčších developerov, ktorí stoja za pätinou všetkých predajov realít alebo jedným biliónom dolárov vo svojich záväzkoch.

Spotrebiteľská kalamita

Situácia v Číne však bola špecifická v jednej dôležitej veci – dopyt po nehnuteľnostiach bol tak silný, že ľudia platili plnú čiastku bytov už dopredu. S krachom developerov a zastavením výstavby sa dostali do situácie, že vlastnia nedostavané byty, ktoré sa nikdy nemusia dostavať, a popritom už splácajú svoje hypotéky. Nečudo, že začali štrajkovať.