Machinácie s nehnuteľnosťami a cena za nich

V uplynulých rokoch prijal parlament viaceré zákony, ktoré dosť zásadne zmenili situáciu s nehnuteľnosťami. Žiaľ nie vždy tak, aby sa slušní ľudia ľahšie dostali k bývaniu, mohli ho užívať pokojne, komfortne a bez strachu, že sa stanú obeťami machinácií a podvodov.

Vezmime si ako prvý príklad novely zákona o bytoch a nebytových priestoroch. Zvýšili právomoci spoločenstiev vlastníkov bytov. Môžu tak agresívnejšie využiť napríklad právomoc prenajať časť nebytových, respektíve spoločných priestorov i bez súhlasu všetkých vlastníkov bytov v bytovke. Chýba tu však brzda, ktorá by znemožnila prenájom týchto priestorov tak, že niektorým ľuďom sa zabráni v prístupe k uzáveru vody, plynu, či elektrickému ističu k ich bytu.

Vo veľkých domoch a pri istej miere spoločenskej kontroly, je vznik kliky, ktorá šikanuje niektorých, nepravdepodobný. V malomestskej bytovke s pár bytmi však môže ľahko nastať situácia, keď malá skupina nadobudne časť bytov a ovládne prostredie v dome.

Napríklad, partia podnikateľov, ktorá v dome vlastní a prenajíma byty kde-komu, prípadne s nimi inak podniká, má takto ďalšiu možnosť, ako tlačiť na ostatných obyvateľov. Môže to robiť s cieľom uvoľniť ďalšie byty. Pre bežného dôchodcu je ťažké čeliť takejto klike, hoci v dome býva desiatky rokov.

Teoreticky by sa mohol práva na prístup k uzáveru či ističu k svojmu bytu, prípadne iného práva ktoré mu upreli, domáhať komplikovane cez súd. To môže byť z viacerých dôvodov problém. Najmä vtedy, ak skupina, ktorá v dome podniká, má páky ako ho zastrašovať. Napríklad cez nebezpečných nájomníkov. Dôchodca sa potom nemusí dostať ani von z vlastného bytu, nieto ešte na súd. Pokiaľ skupina špekulantov ovládne určitú nehuteľnosť, obyčajne takéto páky k dispozícií má.

Ochrana tu mala byť zahrnutá priamo v zákone. Okrem toho, povýšenie hocakej skupiny vlastníkov na div nie exekutívny orgán, sa malo vyvážiť stanovením orgánu dohľadu. Napríklad obec by mala aktívne dohliadať na to, či nedochádza k zneužívaniu právomocí, obchádzaniu alebo porušovaniu zákona. A to aj vtedy, keď dôchodca nemá odvahu, zdravie či silu brániť sa.

Nemožno ignorovať fakt, že niektorí ľudia vo svojom byte žijú, kým iní s ním len podnikajú. Na Slovensku sa to však často ignoruje.

Konali naši legislatívci s cieľom zlepšiť bývanie bežným ľuďom? Alebo chceli pomôcť pri machináciách s nehnuteľnosťami? Pochybnosti o ich čestných úmysloch narastú, ak si uvedomíme, ako bol v uplynulých rokoch menený katastrálny zákon.

Problému sme sa venovali podrobnejšie v našom komentári v Trende č. 19/2023 (s. 63). Nedávne novely katastrálneho zákona zväčšili legislatívne diery, vďaka ktorým možno previesť, či inak zmluvne zaťažiť nehnuteľnosť, aj bez osvedčenia, či faktického overenia podpisu vlastníka. Ďalší priestor pre machinácie poskytlo zrušenie lehoty pre zápis zmlúv do katastra nehnuteľností v roku 2018. Uľahčilo sa tak datovanie zmlúv do minulosti dosť vzdialenej na to, aby bolo ťažké preveriť okolnosti ich uzavretia a tak odhaliť podvod.

Tieto zmeny, spolu s ďalšími nedostatkami nášho právneho systému, vytvorili prostredie, kde sú machinácie s nehnuteľnosťami veľmi ľahké. Pikantné pritom je, že v roku 2018, keď sa zrušila beztak dlhá, trojročná lehota pre zápis zmlúv do katastra, boli už známe moderné technológie podvodov. Práve zápisná lehota bola jedným z nástrojov, ktorý do istej miery obmedzoval podvody založené na týchto technológiách.

Je ťažké uveriť tomu, že by išlo len o číru nekompetentnosť. Skôr to vyzerá tak, akoby sa na Slovensku systémovo vytvárali podmienky pre machinácie s nehnuteľnosťami. Príčiny treba zrejme hľadať v známej politickej kultúre.

Boj s korupciou sa v našich podmienkach chápe ako činnosť, ktorej cieľom je pozatvárať korupčníkov z konkurenčného politického tábora. A nie ako náprava legislatívy, ktorá systémovo uľahčuje podvody a machinácie.

Cena za to, že sa tu vytvárali priaznivé podmienky pre machinácie s nehnuteľnosťami, môže byť veľmi veľká aj s ohľadom na bezpečnostné hrozby, ktoré sa na tento problém viažu.

Takýto systémový a právny stav nepomáha ani slušným developerom, ktorí síce majú záujem na ekonomickom zisku, ale prinášajú aj prospech občanom, samospráve či štátu. Nepomáha ani verejnému záujmu. Pomáha však „práci“ špekulantov s nehnuteľnosťami, ako aj rôznych lokálnych klík a klientel, ktoré síce nič solídne nebudujú, ale takto získanú moc často používajú spoločensky deštruktívne. Nevedia postaviť dom, ani bytovku. Iba ju „ovládnuť“, prípadne aj s pozemkami okolo nej, no a robiť prieky, spravidla tým najstarším a najslabším obyvateľom i okolitému prostrediu, samospráve či verejnosti.

V takýchto podmienkach je pre mestá a obce, ale aj pre solídne developerské firmy, často ťažké rozvíjať občiansku infraštruktúru. Vyžaduje to značné úsilie a pružné využívanie existujúcich nástrojov. Štát by mal tieto nástroje zefektívniť a rovnováhu medzi rôznymi partikulárnymi záujmami a klikami na jednej strane, ako i verejnými orgánmi a solídnymi developerskými firmami na strane druhej, vychýliť výrazne v prospech verejného záujmu a slušných developerov.

V tomto prípade je mýtus o „zlých kapitalistoch“, ktorý má kompromitovať veľké developerské projekty, často neopodstatnený. Skôr odvádza pozornosť od skutočnej prekážky rozvoja.

Karol Krpala: Mgr. Karol Krpala, PhD. vyštudoval politológiu na Filozofickej fakulte Univerzity sv. Cyrila a Metoda v Trnave a Filozofickej fakulte Univerzity Komenského v Bratislave, ako aj sociálnu antropológiu na Fakulte sociálnych a ekonomických vied UK v Bratislave, kde obhájil doktorát. Po skončení doktorandského štúdia pracoval ako vedecký pracovník Slovenskej akadémie vied. V súčasnosti žije na Slovensku, pracuje v oblasti politickej a sociálnej analýzy. Odborne sa špecializuje na problematiku politickej kultúry, ideológií a politických systémov. Je autorom viacerých vedeckých štúdií. Píše aj publicistické články.