Je fáza realitného boomu príležitosťou na investovanie?

Nehnuteľnosti patria k tradičným investíciám a konzervatívni investori ich zároveň pokladajú za najbezpečnejšie. Príčinou sú najmä malé výkyvy vďaka dlhodobým zmluvám medzi vlastníkom a nájomcom. Ak chcete investovať časť úspor do nehnuteľností, avšak potrebujete rozložiť riziko, oplatí sa pozrieť na takzvané REIT fondy.

Bytové REITy ako dlhodobá investícia

REITy (z anglického Real Estate Investment Trust) sú profesionálni vlastníci a správcovia nehnuteľností, ktorí majú skúsenosti so získavaním nájomcov. Aj v čase finančnej krízy či súčasnej pandémie tak dokážu generovať príjmy z prenájmu. Pri investícii do REITov ide o kombináciu väčšinou stabilne rastúcich dividend a dlhodobého zhodnocovania kapitálu cestou rastu hodnoty akcií. Práve to robí túto investíciu zaujímavou.

Sektor REIT trustov v oblasti bývania zažil tento rok obzvlášť ťažké časy. Kým väčšina bytových REITov sa prehupla od júna do fázy opätovného oživenia, ich akcie opäť oslabili. Na prvý pohľad zvláštny rozpor. Bytové REIT-y však môžu byť základom každého portfólia, ktoré počíta s rastom dividend. Investovať do tejto oblasti môžu investori, ktorí chcú zhodnotiť kapitál v dlhodobom horizonte. Pokles, ktorý vidíme dnes na trhu bytových REITov, je podobný poklesu počas poslednej finančnej recesie.

Pred necelými desiatimi rokmi sme rovnako pozorovali istý pokles nájomného, vyššiu neobsadenosť a pokles v odhadovanej čistej hodnote aktív. Keď sa to spočítalo, výsledkom bola zásadná zľava z cien akcií. A zároveň investičná príležitosť.

Menová politika podporuje rast cien nehnuteľností

Keď sa obzrieme tri desaťročia dozadu, vidíme jeden významný hnací motor trvalého rastu cien obytných nehnuteľností – neustály pokles úrokových sadzieb. Vždy, keď sa nízke úroky skombinovali s uvoľnenými nárokmi na poskytovanie úverov, ceny bývania prudko rástli.

Zdá sa, že dnešné nastavenie smerovania ekonomiky by malo s pravdepodobnosťou blížiacou sa istote tvoriť priaznivé prostredie pre rast REITov aj do budúcnosti. Príčinou je doteraz nevidená kombinácia nízkych úrokových sadzieb, „helikopterových peňazí“ vo viacerých štátoch a centrálneho nákupu korporátnych a štátnych dlhopisov. Táto konštelácia sa logicky bude premietať do znižovania úrokových sadzieb pri hypotékach a zvyšovaní bohatstva domácností.

Ak sa pozrieme na „konkurenciu“, vidíme jasné prekážky: nákupy štátnych dlhopisov centrálnymi bankami nútia investorov hľadať zaujímavejší bezpečný prístav a nákupy korporátnych dlhopisov zasa zvyšujú ceny v celom finančnom sektore. Spočítané a podčiarknuté, spomenuté kroky logicky smerujú k výraznej inflácii, ktorá sa pri nehnuteľnostiach preklopí do kontinuálneho rastu ich ceny. A vyššie ceny sa zasa prejavia v ocenení REITov.

Je ideálny čas investovať do REITov

Treba povedať, že výnos pri REIToch sa nedá porovnať s technologickým sektorom, keďže celé investovanie do REITov stojí na stabilite dividend. Keďže Európska centrálna banka nie je ochotná nechať zlyhať hypotekárny trh, dividendový tok by mal byť aj naďalej stabilný.

Ak premýšľate o investícii do pomerne neznámych aktív vo finančnom sektore REITov, teraz je ten správny čas. Koronavírus raz odznie, no nehnuteľnosti zostanú. Dnešný pokles vytvára priestor na nákup za výrazne nižšie ceny akcií, než je ich reálna vnútorná hodnota. To je základ pre zaujímavé zhodnotenie investície z dlhodobého hľadiska.

Lukáš Baloga

Popri štúdiu na Národohospodárskej fakulte Ekonomickej univerzity v Bratislave zbieral prvé skúsenosti ako junior analytik v brokerských spoločnostiach. Nedávno ukončil postgraduálne štúdium na NTU v Nottinghame. Ako hlavný analytik ProfitLevel a pracovník dealingu sa v súčasnosti venuje predovšetkým makroekonomickému dianiu a jeho aplikovaniu na finančné trhy. Jeho prácou je zároveň príprava podkladov pre investovanie do rôznych finančných nástrojov.

Upozornenie

Upozornenie: Redakcia sa nemusí stotožňovať s názorom autora