Prudký rast cien bývania len za posledného polroka výrazne zhoršil návratnosť bratislavských bytov na prenájom. Konkrétne, od januára do júna tohto roka sa návratnosť 1-izbového bytu v centre mesta predĺžila o vyše štyri roky na 30,5 roka.
Tým pádom sa investícia vracia dlhšie ako pri byte vo Varšave (27,3 roka) a Budapešti (30,1 roka). A slovenská metropola dobieha aj Prahu: predtým malo české hlavné mesto „náskok“ 10 rokov, dnes je to už len päť. Na opačnom konci rebríčka atraktívnych investícií do bývania sú stredomorské mestá v Španielsku a Grécku, kde je návratnosť pod hranicou 20 rokov.
Byt v Španielsku sa oplatí najviac
S mojimi kolegami, analytikmi ProfitLevel pravidelne porovnávame trhové predajné ceny a trhové nájomné pri 1-izbových bytoch s plochou 50 m2 v centrách miest pri pobreží Stredozemného mora a v strednej Európe. Vývoj za posledného polroka je skutočne zaujímavý a ukazuje, aké rozdiely panujú v Európe v tempe zdražovania voči vývoju cien prenájmov.
Kým v Španielsku sa za posledných šesť mesiacov návratnosť dokonca skrátila, v iných častiach Európy narástla, a to aj skutočne výrazne. Ak si hovoríte, že v portfóliu vám chýba nehnuteľnosť na prenájom, tak španielske letoviská sú jasne najvýhodnejšími lokalitami. Konkrétne, v španielskej Valencii sa kúpa bytu na prenájom vráti len za 17 rokov a severnejšie položenej Barcelone za 19 rokov. Tesne v závese sú grécke Atény, v ktorých sa kúpa bytu vráti za 20 rokov.
V Grécku sme však za posledného polroka videli aj najväčší skok v návratnosti medzi sledovanými lokalitami. Postaral sa o to krétsky Heraklion, kde sa návratnosť za posledný polrok predĺžila o 13 rokov z 23 na 36 rokov, čiže o vyše 53 percent. V tomto prípade bola príčinou najhoršia kombinácia: rast cien investičných bytov a pokles trhového nájomného.
V strednej Európe zdražela najviac Bratislava a Krakov
Faktom zostáva, že skracovanie návratnosti, aké vidíme pri Valencii či Barcelone, ide proti prevažujúcemu európskemu trendu. Investície do bytu na prenájom sa vo väčšine analyzovaných destinácií jednoznačne predlžuje.
A treba, žiaľ, povedať, že v tempe rastu drží Bratislava krok s ďalšími mestami. V strednej Európe podobne narástla návratnosť už len v Krakove, zhodou okolností tiež o 4 roky na 29 rokov.
Naopak, hlavné mesto Maďarska návratnosťou stagnuje a kúpený byt vo Varšave sa dokonca vráti skôr ako pred polrokom (konkrétne za 27 rokov). Úplne najhoršie sú na tom investície v Prahe (návratnosť vyše 35 rokov), Viedni a chorvátskom Dubrovniku (39 rokov) a Mníchove (40 rokov).
Investícia do bytu je otázna
Je faktom, že prvý polrok 2022 priniesol vo väčšine sledovaných miest rast cien bytov, čo nedokázal vykryť nárast trhového nájomného. Nájomné dokonca v niektorých mestách klesalo v dôsledku inflácie a nižšieho záujmu.
Kupovanie investičných bytov je preto na zváženie. Táto konzervatívna investícia má svoje riziká, ktoré sa najviac prejavujú pri kombinácii rastúcich cien a vysokej inflácie predlžovaním návratnosti.
Naopak, investovanie na finančných trhoch prináša je dlhodobo najvyšší výnos a krízy, ako je tá súčasn dokonca zvyšujú pri vhodne zvolenej stratégii a dokupovaní lacných akcií celkový výnos. Ten sa dlhodobo pohybuje na americkom trhu tesne pod desiatimi percentami vrátane všetkých kríz a poklesov za posledné storočie. Investíciu do bytu na prenájom je preto treba v dnešnej dobe dôkladne zvážiť.
- Lucia Žárska
- Hlavná analytička brokerskej spoločnosti ProfitLevel. Do jej portfólia patrí webová stránka Mafinn, kde figuruje ako spoluzakladateľka. Jej oblasťou záujmu je vzdelávanie laického publika v oblasti investícii. V brokerskej firme sa venuje hlavne oblasti finančných trhov.
- Upozornenie
Upozornenie: Redakcia sa nemusí stotožňovať s názorom autora
