V uplynulých mesiacoch sme boli svedkami rastu úrokových sadzieb prakticky vo všetkých bankách, niektoré zdražovali úvery aj viackrát. Slováci sa preto húfne začali zaujímať ako si zaviazať superlacné hypotéky na čo najdlhšie obdobie. Počas tohto úverového boomu aj naša spoločnosť sprostredkovala úvery v rekordnom objeme a zvýšil sa aj počet klientov, ktorí si porovnávali podmienky úverov cez naše hypotekárne kalkulačky.
Slováci zvyšovanie úrokových sadzieb vnímajú veľmi citlivo, v súčasnosti však nie je dôvod na paniku. Hypotéky sú stále najlepším riešením financovania bývania, či už ide o kúpu bytu alebo výstavbu rodinného domu. Ak sa pozrieme na dnešné ponuky úverov s triezvou hlavou, klienti si môžu zafixovať relatívne nízke úroky na veľmi dlhú dobu. Je vysoko pravdepodobné, že úroky ešte porastú, preto je vhodné zamyslieť sa nad voľbou aspoň 5-ročnej, prípadne dlhšej fixácie.
Napríklad pri 10-ročných fixáciách sa dnes úroky pohybujú okolo 2 percent. Zvlášť pri výstavbe domu dokážu klienti relatívne lacným úverom vykompenzovať zvýšené náklady na drahšie stavebné materiály a energie. Zároveň si takto zastabilizujú svoje mesačné splátky a ochránia rodinný rozpočet pred výraznejším zvyšovaním úrokových sadzieb, ktorému sa s najväčšou pravdepodobnosťou v ďalších rokoch nevyhneme.
Vyššie náklady môžete vykompenzovať výhodným úverom
Pri plánovaní výstavby je na začiatku veľmi dôležité stanoviť si reálny rozpočet nákladov vrátane rezervy. Toto však môže byť v súčasnosti a najmä pri svojpomocnej stavbe rodinného domu obtiažne. Nejasný vývoj cien energií a stavebných materiálov môže viesť k tomu, že budúca hodnota stavby podľa znaleckého posudku nebude korešpondovať s nákladmi, ktoré na výstavbu skutočne vynaložíte. Preto nielen kvôli obmedzenému percentu financovania do 80 percent z hodnoty nehnuteľnosti odporúčam, aby sa ľudia do stavby púšťali len ak majú k dispozícii aj vlastné peniaze.
Hneď v prvom kroku sa môžete poradiť aj s finančným sprostredkovateľom, ktorý vie zhodnotiť vaše reálne možnosti, nasmeruje vás ako postupovať a kde financovať stavbu čo najvýhodnejšie. Hypotéka na stavbu domu je časovo náročnejšia a celkovo o niečo komplikovanejšia ako úver na kúpu hotového domu či bytu. S maklérom však ušetríte množstvo času, stresov aj peňazí.
Medzi bankami sú výrazné rozdiely aj pri schvaľovaní a tiež pri čerpaní úverov na stavbu domu. Banky v dnešnej dobe aj častejšie skúmajú, či má klient vlastné zdroje, ktorými sa bude na financovaní výstavby podieľať. Ak máte vlastných zdrojov menej, môžete si pomôcť aj doplnkovým ručením napríklad rodičovskou nehnuteľnosťou.
Po kolaudácii vlastnej nehnuteľnosti a po splatení určitej časti istiny úveru požiadate banku o vyňatie dodatočného zabezpečenia, samozrejme ak bude mať váš dom dostatočnú hodnotu vzhľadom k výške úveru. V každej banke sa však môžete stretnúť s inými pravidlami, aj preto je nevyhnutný komplexný prieskum hypotekárnych ponúk naprieč celým bankovým trhom, ktorý vám vie rýchlo zabezpečiť skúsený maklér.
Ako financovať stavbu domu krok za krokom? Scenárov je viac
Financovanie výstavby rodinného domu má viac alternatív. Najrýchlejšie sa k peniazom dostanete, ak v prospech úveru založíte inú nehnuteľnosť, ktorú následne po postavení domu v banke zameníte ako ťarchu na úvere. Toto riešenie je najjednoduchšie a takto získate celý balík peňazí naraz. Hypotéku na výstavbu môžete čerpať jednorazovo, ak ručíte inou nehnuteľnosťou. V tomto prípade vám banka poskytne štandardne 80 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti. Výhodou je, že dopredu viete, koľko peňazí dostanete a môžete ich použiť prakticky naraz bez ohľadu na stupeň rozostavanosti stavby.
Kto nemá takúto možnosť, môže založiť v prospech úveru rozostavanú stavbu spolu s pozemkom a peniaze od banky bude čerpať postupne vždy po dosiahnutí určitej hodnoty stavby, v tzv. tranžiach. Toto riešenie je o niečo zdĺhavejšie a komplikovanejšie na dokladovanie, ale klienti aj banky takto bežne postupujú. Ak v prospech hypotéky založíte rozostavanú stavbu, banka vám schváli finančný limit, ktorý stanoví na základe posudku o budúcej hodnote nehnuteľnosti.
Aj tu platí pravidlo, že stropom okrem iného bude 80 percent hodnoty domu po dokončení. Následne budete čerpať finančné prostriedky z úveru postupne podľa toho, ako sa bude vaša stavba zhodnocovať. Ak by sa stalo, že vám schválený finančný limit na dokončenie stavby nestačí, je nevyhnutné dostavať dom z vlastných úspor. Naopak, keby ste po dokončení stavby zistili, že vám stačilo aj menej peňazí ako je schválená výška úveru, nemusíte dočerpať celú sumu.
10 rád o hypotéke na stavbu domu
Je niekoľko variantov, ako môžete financovať stavbu domu. Postup a potrebné dokumenty k žiadosti o úver sa líšia aj v závislosti od toho, či máte len holý pozemok, na ktorom ste ešte nezačali stavať alebo už máte rozostavaný dom a potrebujete peniaze na jeho dokončenie.
Ak výstavba ešte neprebieha, banky väčšinou rozdelia vašu hypotéku na dve časti. Najskôr založíte pozemok a v závislosti od banky dostanete úver vo výške od 50 do 100 percent z hodnoty pozemku. Z týchto financií postavíte základovú dosku, obvodové múry a priečky tak, aby geodet dokázal zamerať rozostavanú stavbu, ktorú následne dáte zapísať na kataster. Vtedy už vedia banky poskytnúť úver na budúcu hodnotu.
Ak už na vlastnom pozemku staviate a ste aspoň v štádiu, že na stavbe je viditeľné stavebno-technické a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia, môžete rovno žiadať o úver na budúcu hodnotu nehnuteľnosti. Peniaze budete čerpať postupne v tzv. tranžiach podľa toho, ako zhodnocujete stavbu.
Ak by ste sa chceli k peniazom dostať rýchlejšie, môžete na úvere ručiť inou nehnuteľnosťou, napríklad rodičovskou, a po postavení vášho domu tieto nehnuteľnosti ako ťarchy zameníte. Toto riešenie je o niečo rýchlejšie a menej komplikované. Výhodou je, že vám banka vyplatí peniaze jednorazovo.
Ak budete na hypotéke ručiť domom, ktorý plánujete postaviť, peniaze nebudete čerpať jednorazovo ako pri kúpe hotového bytu či domu, ale postupne v tzv. tranžiach. Čerpanie úveru preto trvá výrazne dlhšie, môže to byť aj 18 či 24 mesiacov v závislosti od toho, koľko máte vlastných finančných zdrojov, ako rýchlo bude postupovať výstavba a v ktorom štádiu rozostavanosti domu začnete vybavovať hypotéku.
Tak ako pri každej hypotéke, aj pri úvere na stavbu domu platí, že na financovaní bývania by ste sa mali aspoň čiastočne podieľať vlastnými úsporami. Banka vám poskytne maximálne 80 percent z budúcej hodnoty nehnuteľnosti (resp. z hodnoty inej nehnuteľnosti, ktorú založíte).
Zároveň myslite na to, že pôvodný rozpočet sa nie vždy podarí dodržať, obzvlášť pri takých náročných finančných projektoch ako je výstavba rodinného domu. Preto sa púšťajte do stavby len v prípade, že máte aj dostatok vlastných finančných zdrojov.
V prípade potreby môžete v banke žiadať aj o vyšší úver ako je predpokladaná budúca hodnota stavby, a to doplnkovým ručením ďalšou alebo inou hodnotnejšou nehnuteľnosťou.
Financovanie stavby domu je časovo náročnejšie a komplikovanejšie ako kúpa hotového domu či bytu. Vo všetkých spomenutých situáciách odporúčam najskôr sa obrátiť na skúseného finančného sprostredkovateľa. Poradí vám ako postupovať, pripraví komplexné porovnanie hypoték a upozorní aj na prípadné háčiky, ktoré by mohli poskytnutie úveru skomplikovať alebo ho zbytočne predražiť.
Medzi bankami sú rozdiely v spôsobe schvaľovania hypotéky, ale aj v tom, akú sumu peňazí vám vedia vyplatiť pri prvom čerpaní a aj pri ďalších čerpaniach. Takisto sa treba informovať na dokladovanie výstavby. Niektoré banky majú veľmi jednoduchý a flexibilný prístup, inde sa s financovaním výstavby potrápite viac. S maklérom ušetríte veľa času aj stresov a zvýšite vašu šancu na hypotéku podľa vašich predstáv.
- Eva Šablová
Financiám sa venuje viac ako 17 rokov. Začínala v bankovom sektore, následne prešla do oblasti finančného sprostredkovania. Od roku 2017 pôsobí ako riaditeľka pre úvery v broker poolovej spoločnosti FinGO.sk, kde je odborným garantom pre oblasť úverov a zastrešuje vzdelávanie celej maklérskej siete.
- Upozornenie
Upozornenie: Redakcia sa nemusí stotožňovať s názorom autora
