Predvolebná kampaň neobišla tému nehnuteľností. Politici ju poobracali najmä zo strany štátnych garancií pri splácaní hypoték, zazneli i úvahy o reverzných hypotékach. Ako to už na Slovensku býva, obišli nejeden podstatný problém. Takým je určite slabá ochrana pri prevodoch a zmluvnom zaťažení nehnuteľností. Nie najkompetentnejšie reakcie smerovali aj k myšlienke reverzných hypoték. Tieto dve témy pritom spolu určitým spôsobom súvisia.

Svet sa mení, na Slovensku to nevedia

Forenzná expertka v oblasti grafológie Diane Krugerová podrobila začiatkom 21. storočia testovaniu zariadenie s názvom LongPen z roku 2004. LongPen napodobňuje rukou písané písmo. Výsledky prezentovala vo februári 2008 na výročnom zasadnutí Americkej akadémie forenzných vied vo Washingtone D.C. Ako sa ukázalo, zariadenie vie napodobniť rukou písaný text tak, že grafologická analýza, najmä pri malom množstve podpisov, neodhalí falšovanie. LongPen pritom nie je konštruované ako falšovacie zariadenie.

Od roku 2004 moderné technológie významne pokročili v oblastiach napodobňovania ľudského písma, hlasu či vytvárania umelého obrazu. Faktický zánik podpisu ako spoľahlivého nástroja zmluvného práva kladie vysoké nároky na zabezpečenie majetku pred podvodnými prevodmi alebo iným podvodným zmluvným zaťažením.

U nehnuteľností je tento problém háklivý z viacerých dôvodov. Podvody s nehnuteľnosťami môžu mať pre bežných ľudí fatálne životné následky, pre podnikateľov zasa ekonomické. Dnes k tomu pribudol ešte aj aspekt ohrozenia národnej bezpečnosti. Podvodne prevedené či zmluvne zaťažené stavby a pozemky sa dajú zužitkovať pri diverznej činnosti vo vnútri štátu. Napriek tomu, táto téma na Slovensku zatiaľ veľmi nerezonovala.

Múzeum raného socializmu

Niektorí ľudia si ešte stále myslia, že legislatívna ochrana pri prevodoch nehnuteľností je na vysokej úrovni. Opak je pravdou. Ako sme poukázali aj v iných článkoch, podmienky pre machinácie s nehnuteľnosťami sa na Slovensku vylepšili najmä v posledných rokoch.

Rozšírením možností previesť nehnuteľnú vec bez faktického overenia podpisu vlastníka či zrušením trojročnej lehoty na zápis zmlúv do katastra nehnuteľností, sa vyložene vyšlo v ústrety novým metódam podvodov. A to v čase, keď už boli informácie o týchto metódach známe. Absencia povinnosti overenia podpisov či akejkoľvek registračnej povinnosti a lehoty pre zmluvné deriváty ako i nevhodné spracovanie plnej moci v zastaranom občianskom zákonníku pritom vytvárali dobré podmienky pre podvody s nehnuteľnosťami už dávnejšie.

Občiansky zákonník z roku 1964 v zásade nevyžaduje osvedčenie podpisov na plnej moci. Osvedčenie podpisu sa vyžaduje len v prípadoch špeciálne stanovených zákonom. Pritom malo by to byť skôr naopak. Tak významný právny úkon, ako prevedenie práva konať v mene osoby na niekoho iného, by mal až na presne stanovené výnimky vyžadovať osvedčenie podpisov. Náš zákon však chráni hlavne splnomocneného. Nevýhody a povinnosti sú paradoxne najmä na strane splnomocňujúcej osoby.

Súvisí to zjavne aj s tým, že splnomocnenou osobou v roku 1964 bola často socialistická organizácia. Zákon sledoval hlavne uľahčenie zastupovania fyzickej osoby organizáciou. Väčšinou sa to nezneužívalo a systém ani neposkytoval v tomto kontexte až taký veľký priestor. Zväčšenie slobody pre súkromné podnikanie po roku 1989 však zväčšilo aj priestor pre machinácie. V roku 2023 môže byť splnomocnenou osobou často podvodník.

Ten môže plnú moc využiť poza chrbát svojej obete aj vďaka absencií kontroly výkonu plnej moci. Neexistuje zákonom stanovený dohľad nad dlhodobými plnomocenstvami – napríklad formou povinnosti splnomocneného informovať úrad či vestník o zriadení, trvaní a výkone plnej moci. Pri krátkodobých plnomocenstvách chýba zákonom stanovená povinnosť včas informovať splnomocňujúcu osobu o využití plnej moci.

Skanzen v dobe umelej inteligencie

Ak by aj táto povinnosť vznikla v klasickej forme doručenia informácie poštou, problémom zostáva spoľahlivý systém elektronického oznamovania zásielok. Na Slovensku je stále založený na v podstate manuálnom úkone pracovníka dodávacej pošty. Neexistuje možnosť spätného preverenia zapísaných zásielok na pošte, pokiaľ by adresátovi niektorá z nich unikla alebo bola odcudzená. Dá sa to iba ak má podacie číslo zásielky a v lehote do dvoch rokov.

Podvody s nehnuteľnosťami sú teda časťou systémového problému a viažu sa aj na otázky, ktoré súvisia s problematikou podvodov vo všeobecnosti. Avšak viaceré z týchto problémov – ako je včasné informovanie osôb o tom, že bola v ich mene uzavretá zmluva či plnomocenstvo na jej uzavretie – by sa, aspoň pokiaľ ide o nehnuteľnosti, dali vyriešiť zefektívnením katastrálnych registrov. Ako sme už naznačili, na Slovensku šiel vývoj opačným smerom.

Pokiaľ moderné technológie dokážu prekonať počiatočné zabezpečenie zmlúv, čiže napríklad overenie podpisov, no a podpis neoverený dnes už vôbec nepredstavuje prekážku, dôraz by sa potom mal klásť na spätnú kontrolu zmluvných záväzkov. Teda na včasné informovanie osôb o tom, že bola v ich mene uzatvorená zmluva či plná moc. Hovoríme tu vlastne o mechanizmoch počiatočnej a spätnej kontroly pri uzatváraní záväzkov. Na Slovensku pri zmluvnom zaťažení nehnuteľností nefunguje ako prvý, tak ani druhý ochranný mechanizmus.

Je tu však ešte jedna možnosť ochrany majetku. Legálne zabrániť jeho zmluvnému zaťaženiu, pokiaľ nechcete svoj majetok predať či inak zaťažiť. Možnosť zabrániť jeho akémukoľvek predaju či zmluvnému zaťaženiu, ho chráni aj pred podvodným zmluvným zaťažením.

Reverzná hypotéka ako ochrana

Hoci funkciou reverznej hypotéky primárne nie je ochrana nehnuteľnosti pred podvodom plní aj túto funkciu.

Pri reverznej hypotéke pôvodný vlastník predá svoju nehnuteľnosť, no zostáva mu doživotné užívacie právo. Rozvinutý systém poskytovania reverzných hypoték by mal chrániť pôvodného vlastníka pred tým, čo sa bežne stáva v prípade súkromných predajov nehnuteľností, pri ktorých sa pre pôvodného vlastníka zriadi doživotné užívacie právo.

V takýchto prípadoch sa často stáva, že nový vlastník fakticky obmedzuje toho pôvodného v užívaní nehnuteľnosti. Doživotné užívacie právo zriadené formou vecného bremena totiž nebráni novému vlastníkovi, aby tiež užíval nehnuteľnosť. To poskytuje veľké možnosti na niekedy až šikanovanie pôvodného vlastníka, ktorý si pri uzatvorení zmluvy myslel, že všetko bude ako po starom, len na papieri bude formálne figurovať iný vlastník.

Slušná reverzná hypotéka by mala fungovať tak, aby naozaj, z pohľadu užívania nehnuteľnosti jej pôvodným vlastníkom, bolo všetko ako po starom. Z pohľadu nového vlastníka je nutné vyriešiť aj otázku prípadného zníženia hodnoty nehnuteľnosti jej obyvateľom, problém údržby a opráv, čo je háklivé najmä v prípade starých ľudí, ktorí majú problém s opravami nehnuteľnosti. Z pohľadu užívateľa ide najmä o garanciu súkromia. Kultivovaný systém poistenia, servisu a fondov pre náklady súvisiace s údržbou nehnuteľnosti, môže tento problém vyriešiť pomerne optimálne z pohľadu oboch strán.

Pôvodný vlastník tak môže povedať, že nehnuteľnosť je naozaj „jeho“, hoci na katastri už ako vlastník nefunguje. Vzniká tu vlastne praktická fikcia vlastníctva zo strany toho, kto nehnuteľnosť už de jure nevlastní, ale užíva.

Prepisom vlastníctva veci na inštitúciu, resp. právnickú osobu, sa tiež bráni tomu, aby bol užívateľ nehnuteľnosti podvedený. Keďže de jure nevlastní nehnuteľnosť, nemôžu mu ju ani ukradnúť. Zákonná úprava reverzných hypoték by mala zabrániť tomu, aby v prípade prevodu veci firmou, ktorá reverznú hypotéku poskytla, či akejkoľvek inej zmeny vlastníka, došlo k zmene podmienok užívania veci jej užívateľom. Čiže, aj keby o nehnuteľnosť niekto obral firmu, ktorá hypotéku poskytla, užívateľa by sa to nemalo dotknúť.

Firma poskytujúca reverznú hypotéku tu vlastne vystupuje ako fiktívny, dobrý potomok, obyčajne dôchodcu. Mnohí dôchodcovia nemajú také deti, ktoré by sa o nich postarali a na ktoré by mohli prepísať majetok. Práve pre nich sú často určené reverzné hypotéky.

Lenže chcieť od tridsiatnika, či štyridsiatnika, ktorého deti ešte nie sú dospelé, aby svoj majetok ochránil formou reverznej hypotéky, je trochu prisilné. A vzhľadom k jeho veku ani by tak ľahko nenašiel firmu, ktorá by mu ju poskytla. Mladí ľudia však tiež majú právo na ochranu majetku v dnešnej rizikovej dobe. O to viac, že nejde len o nich, ale často aj o ich blízkych, ktorých majú na starosti.

Koncept ochranného bremena

Vlastník má prirodzené právo neuzatvárať nijaké zmluvy a plné moci ohľadom nehnuteľnosti ktorú vlastní, alebo spoluvlastní. Mal by mať možnosť realizovať ho napríklad aj formou bremena štátu, ktoré by uzavretie akejkoľvek zmluvy či plnej moci ohľadom veci podmieňovalo zrušením bremena, alebo z neho vyplývajúcej blokácie. Ak by toto odbremenenie bolo viazané na bezpečne dlhú žiadaciu lehotu a zahŕňalo možnosť pružne žiadosť stiahnuť počas tejto lehoty, bolo by aj dnes ťažké obísť takéto zabezpečenie.

Tento mechanizmus môžeme nazvať ako ochranné bremeno. Perspektívnou cestou ako uviesť do praxe takéto bremeno, alebo podobný inštitút, je právna fikcia bezpodielového spoluvlastníctva veci zo strany štátu. Štát tu vystupuje nie ako fiktívny potomok, ale ako fiktívny manžel či manželka vlastníka veci vlastnenej spoločne bezpodielovo. Na všetky právne úkony ohľadom veci, s výnimkou bežných rutinných úkonov, je v takomto prípade nutný súhlas oboch bezpodielových vlastníkov. Úlohou štátu je byť veľmi zaťatou manželkou či manželom, ktorý nechce nič podpísať. Keďže vec sa nedá zmluvne zaťažiť legálne, nedá sa to urobiť ani podvodne. Podobne ako pri reverznej hypotéke. Ochranný efekt by sa mal, z pohľadu chráneného vlastníka, vzťahovať na celú vec, nielen na spoluvlastnícky podiel.

Túto ochranu by malo byť možné zrušiť len po splnení viacerých zabezpečovacích krokov. Najmä spätnej väzby medzi občanom a úradom, ako i pri dodržaní zabezpečovacích lehôt. Zákon by mal brániť tomu, aby boli v priebehu platnosti ochranného bremena uzatvárané zmluvy predpokladajúce jeho zrušenie, ako i zakázať zmluvy zaväzujúce k jeho zrušeniu. Inak môžeme rátať s obchádzaním aj tohto zabezpečenia či so špekuláciami s ním. Kto chce akokoľvek zmluvne zaťažiť nehnuteľnosť, ochranné bremeno pre neho nie je. Nemalo by sa dať obísť. Jeho zavedenie by malo byť neodňateľným právom vlastníka.

Výnimka z vplyvu ochranného bremena by sa mala vzťahovať len na presne definované právne úkony, súvisiace s prestavbou či údržbou nehnuteľnosti. Takou je žiadosť o stavebné povolenie v prípade prístavby, pokiaľ je žiadateľom výlučne ochranným bremenom chránený vlastník. Aj na tieto úkony by sa mala vyžadovať určitá ochranná lehota, ich vyznačenie v katastrálnom registri či podobné ochranné mechanizmy. Štát by mal vytvoriť viacero úrovní ochranného bremena, od ľahkej, až po veľmi silnú ochranu.

Opakom konceptu ochranného bremena je dobrovoľná flexibilizácia, resp. zníženie štandardu zabezpečenia pri zmluvnom zaťažení veci. Mala by byť možná len u nehnuteľností, s ktorými podnikateľ obchoduje, resp. majú výlučne ekonomické využitie a vlastník tam nemá trvalý či prechodný pobyt. Vzťahovať sa môže, logicky, len na vlastnený podiel, pri rešpektovaní predkupného práva prípadných spoluvlastníkov. Nemalo by byť možné zo stavu ochranného bremena vec priamo previesť na flexibilnú.

Do procesu posilnenia ochrany alebo zníženia administratívnej náročnosti pri zmluvnom zaťažení nehnuteľností by mali mať možnosť vstúpiť bezpečnostné orgány. Napríklad formou odporúčania vlastníkovi zaviesť istý stupeň ochrany veci, alebo obmedzením možností jej flexibilizácie v prípade nehnuteľností, ktoré majú istý význam pre národnú bezpečnosť.

Nielen individuálne, ale aj systémové nástroje

Prípadné zavedenie individuálnych nástrojov ochrany nehnuteľnosti, rovnako ako sfunkčnenie inštitútu reverznej hypotéky, zrejme nezabráni nutnosti zaviesť aspoň čiastkové systémové zmeny. Tieto zmeny by však bolo nutné zaviesť v každom páde.

Zjavne bude nutné znovu zaviesť a skrátiť zápisné, prípadne registračné lehoty, ako i zefektívniť katastrálne registre. Inak čelíme riziku, že v budúcnosti, i napriek zriadeniu individuálnej ochrany veci alebo reverznej hypotéky, budú podvodne uzatvárané zmluvy, fiktívne datované do minulosti. Do minulosti príliš vzdialenej na to, aby bolo možné odhaliť okolnosti ich uzavretia a odhaliť podvod. Podobne to platí o plnej moci. Nekonečné lehoty pre platnosť nikde nezaregistrovaných papierov sú v dnešnej dobe neopodstatnené.

Sotva sa vyhneme paušálnemu pravidlu overenia podpisov pri akejkoľvek zmluve priamo či nepriamo zakladajúcej záväzok previesť, dať k dispozícií, zaťažiť nehnuteľnosť. Možno s výnimkou spomínanej flexibilizácie u nehnuteľností s výlučne ekonomickým využitím.

Nemenej dôležitý je včasný zápis takejto zmluvy v registri, či už na parcelné číslo, alebo na identifikátory osoby v prípade, ak nehnuteľnosť nie je bližšie špecifikovaná. A takisto, tie isté pravidlá overenia a zabezpečenia by sa mali vzťahovať na zmluvy, dohody o budúcich zmluvách, aj plné moci. Inak budú zabezpečovacie mechanizmy nefunkčné.

Bezpečnosť a flexibilita

Problémom súčasnej slovenskej legislatívy je aj to, že všetkým a paušálne nanucuje rovnaké, riskantné no zároveň často neohrabané pravidlá. Úroveň zabezpečenia pri zmluvnom zaťažení nehnuteľností je pritom celkovo nízka. Nemá to nič spoločné s flexibilným realitným trhom, podobne ako s ním nemajú nič spoločné nekonečné zápisné lehoty. Práve naopak, ochrana a flexibilita sú dve stránky tej istej mince.

Dvoma stránkami tej istej mince sú v istom zmysle slova aj koncepty reverznej hypotéky a ochranného bremena. Ochranné bremeno je však predsa len naliehavejšou témou. Reverzná hypotéka môže chrániť nehnuteľnosť, no je to len jej vedľajšia funkcia, ktorú plní za cenu, aká nie je pre všetkých ľudí prijateľná. Táto hypotéka tiež nie je dostupná všetkým, ale spravidla len dôchodcom, ktorí sú ochotní pripraviť svojich potomkov o možnosť zdediť nehnuteľnosť a zároveň, ich nehnuteľnosť je trhovo zaujímavá. Možnosť zriadenia ochranného bremena by mala byť dostupná každému. Práve tento aspekt je dôležitý z hľadiska individuálneho, ľudského, ale dnes, aj z hľadiska národnej bezpečnosti.

Karol Krpala

Mgr. Karol Krpala, PhD.  vyštudoval politológiu na Filozofickej fakulte Univerzity sv. Cyrila a Metoda v Trnave a Filozofickej fakulte Univerzity Komenského v Bratislave, ako aj sociálnu antropológiu na Fakulte sociálnych a ekonomických vied UK v Bratislave, kde obhájil doktorát. Po skončení doktorandského štúdia pracoval ako vedecký pracovník Slovenskej akadémie vied. V súčasnosti žije na Slovensku, pracuje v oblasti politickej a sociálnej analýzy. Odborne sa špecializuje na problematiku politickej kultúry, ideológií a politických systémov. Je autorom viacerých vedeckých štúdií. Píše aj publicistické články.

Upozornenie

Upozornenie: Redakcia sa nemusí stotožňovať s názorom autora