Ako reaguje ázijský trh s nehnuteľnosťami na krízy?

Vo veľkých ázijských mestách, akým je napríklad Singapur, býva 85 percent ľudí vo vlastnom a ceny rezidenčných nehnuteľností sú úzko spojené s vývojom ceny práce. Deti tam bežne bývajú u rodičov až kým sa nevydajú či neoženia.

Po výkyvoch, spôsobených epidémiou SARS z roku 2003 a finančnou krízou z rokov 2008 a 2009, spadli ceny vo väčšine metropol juhovýchodnej Ázie o 25 až 35 percent. Na pôvodnú úroveň spred finančných kríz sa potom dostávali takmer tri roky. Čo nám teda predchádzajúce krízy napovedajú o možnom vývoji cien nehnuteľností? 

Zatiaľ čo ceny finančných inštrumentov kopírujú hospodársky vývoj skoro okamžite, pri nehnuteľnostiach sa zmeny prejavujú inak. Väčšinou až o tri alebo šesť mesiacov neskôr. V čase celosvetovej pandémie koronavírusu zaviedli mnohé krajiny záchranné balíčky s cieľom stabilizovať ekonomiku. Reálne dopady v cenách nehnuteľností teda môžeme očakávať až niekoľko mesiacov potom, ako záchranné opatrenia vypršia. 

Snaha predísť cenovej vojne

Teraz sa teda nachádzame v období vyčkávania. Predávajúci a ich agenti sa bránia spusteniu cenovej vojny. Kupujúci sa zasa snažia hľadať istoty v raste alebo aspoň zachovaní hodnoty svojho majetku. Tieto aktivity sa odrážajú v nižších objemoch transakcií. 

V oboch predchádzajúcich krízach sa v juhovýchodnej Ázii prepadli predaje bytov o 50 až 70 percent. Naproti tomu nájmy sú oveľa viac elastické. V dôsledku oboch kríz kresli o sedem až 15 percent v snahe o vyrovnanie poklesu dopytu. Každá metropola je značne závislá od zahraničných nájomcov a taktiež od zamestnancov pracujúcich v kanceláriách. V horizonte piatich rokov hrozí v prípade Covidu-19 najväčšie riziko práve pri takýchto nájmoch. 

Dane a regulácia

Daňové prostredie a regulácia bývania hrajú vo vývoji cien bytov podstatnú rolu. Rozdiel medzi viac regulovaným a, naopak, neregulovaných trhom činí v juhovýchodnej Ázii cenový rozdiel viac ako 40 percentuálnych bodov rastu. Investori by, navyše, nemali zabúdať, že sektor nehnuteľností je nelikvidný, s dlhodobým časovým horizontom. 

Preto je pre nich dobré počkať si, kým sa vykryštalizujú viaceré riziká. Zväčša ide o tie spojené s nezamestnanosťou a znižovaním príjmu. Oplatí sa tiež čakať, kým dôjde k pohybu domácich pracovníkov aj z iných miest, nielen z metropol, či na príliv pracovníkov z cudziny. A v neposlednom rade počkať na to, aký bude vývoj regulácie trhu. 

Upozornenie

Upozornenie: Redakcia sa nemusí stotožňovať s názorom autora