VÚB najlepšie preberá klientov iným hypotekárnym bankám

Dôležité je včas banke naznačiť, že za výhodnou ponukou je dlžník ochotný cestovať, a to aj za cenu administratívy navyše. Kedy sa to však oplatí?

Banky rady komunikujú celkovú úsporu na celý čas úveru, teda 20 až 30 rokov. Ak by napríklad klient ostal ďalších 20 rokov v pôvodnej banke s dvojpercentnou sadzbou, úver by preplatil celkovo o 21-tisíc eur. Ak by si však zobral 1,5 percenta v inej banke, celkové preplatenie by bolo len 15-tisíc a úver by ešte splatil o rok skôr. Ibaže takéto porovnávanie nie je presné.

Banka totiž nevie klientovi garantovať úrokovú sadzbu na celý čas splácania. Takto projektovať úsporu je preto zavádzajúce. Jediné, čo vie banka naozaj vypočítať, je úspora počas fixácie. Ak hovoríme o trojročnom fixe, presun za 1,5-percentnou sadzbou znamená celkové preplatenie o 4 300 eur. Ak by klient ostal v starej banke a vzal dve percentá, úver by preplatil o 5 700 eur. Zdokladovateľná úspora z presunu tak nie je šesťtisíc eur, ale „len“ 1 400 eur.

Prečo uspela VÚB?

Pri žiadosti o refinancovanie netreba zabúdať, že kým pri prvej žiadosti o hypotéku sa klient môže oprávnene cítiť ako chudák nesmelo prešľapujúci pred pobočkou banky, refinancovanie zásadne mení herné pravidlá.

Lepšiu pozíciu refinancujúceho dlžníka oproti žiadateľovi potvrdzuje aj situácia vo VÚB. Kým pre nových klientov ponúka sadzby „už od“, v prípade refinancovania platí najnižšia sadzby automaticky, po splnení ďalších podmienok.

Aj tu však treba pripomenúť, že VÚB mala najvýhodnejšie sadzby v čase hlasovania poroty, no podmienky na trhu sa veľmi rýchlo menia. Môže za to aj jednoduchší odchod z banky, keďže poplatok je legislatívne upravený na jedno percento. V prospech znižovania sadzieb hrá aj ďalšie znižovanie základných sadzieb Európskej centrálnej banky (ECB), ktoré sú účinné od 16. marca.

Marcové zníženie sadzieb by mohlo podľa portfólia manažéra Fidelity Davida Simnera podporiť ďalšie poskytovanie úverov domácnostiam a podnikom a významne znížiť náklady bánk na kapitál. Analytička Slovenskej sporiteľne Katarína Muchová očakáva, že v eurozóne by malo prostredie nízkych sadzieb pretrvávať minimálne do konca roka 2017.

Pri refinancovaní hypotéky neriešia klienti len najvýhodnejšiu ponuku, ale aj to, či sa úver oplatí splácať rýchlejšie

Hlavný ekonóm ECB Peter Praet následne v rozhovore pre taliansku La Repubblicu povedal, že ak si to budú hospodárske podmienky vyžadovať, ECB by mohla opäť znížiť úrokové sadzby. V prípade mimoriadnych okolností by podľa neho mohla centrálna banka teoreticky uvažovať aj o tlačení peňazí a ich rozdeľovaní priamo ľuďom.

S možnosťou extrémnej formy uvoľňovania menovej politiky kedysi prišiel známy ekonóm Milton Friedman a prirovnal ju k zhadzovaniu peňazí z vrtuľníka. „Všetky centrálne banky to môžu robiť. Môžete vydávať obeživo a rozdeľovať ho ľuďom. To sú vrtuľníkové peniaze,“ povedal P. Praet v reakcii na otázku, či by ECB mohla tlačiť eurá a rozdeľovať ich obyvateľom eurozóny. „Otázkou je, či a kedy je vhodné uchýliť sa k takémuto nástroju, ktorý je naozaj extrémny,“ dodal.

Znížiť si splátku či rýchlejšie splácať?

Pri refinancovaní hypotéky neriešia klienti len najvýhodnejšiu ponuku, ale aj to, či sa úver oplatí splácať rýchlejšie. Vysvetlime si to na príklade, keď má modelový klient na výber: buď si zníži mesačnú splátku zo 600 na 454 eur, alebo si ponechá vyššiu splátku a úver splatí skôr o 7,5 roka. V oboch prípadoch je úroková sadzba dve percentá a dlžná suma na začiatku refinancovania 10-tisíc eur.

Čo je výhodnejšie? V prvej alternatíve počítame s tým, že zdroje ušetrené na nižšej splátke investujeme na kapitálových trhoch. Takto zhodnotené peniaze následne použijeme na predčasné splatenie časti dlhu po piatich rokoch. Oplatí sa to?

Odpoveď závisí od toho, ako sa nám na trhoch bude dariť. Pokiaľ by sme peniaze odložené nabok zhodnotili v priemere o dve percentá v čistom po zaplatení dane a peniaze následne použili na splatenie časti dlhu po piatich rokoch, budeme v nepatrnom pluse oproti situácii, keď by sme iba rýchlejšie splácali. Ak sa nám podarí na trhoch zarobiť ešte viac, dosiahnutý benefit bude vyšší.

Pri troch percentách 403 eur a pri štyroch percentách až 653 eur. Ak však nedokážeme odložené peniaze zhodnotiť aspoň o dve percentá alebo by sme pri investovaní utrpeli stratu, budeme v horšej situácii, ako keby sme úver splácali rýchlejšie a nešpekulovali.