Správanie firiem na trhu s kanceláriami sa mení. Čoraz viac uprednostňujú drahšie, ale menšie priestory v moderných budovách, ktoré sú energeticky úsporné a vedia sa prispôsobiť potrebám nájomníkov. Ako to ovplyvňuje náklady, konkurencieschopnosť a snahu prilákať zamestnancov z home officeu naspäť do kancelárií, vysvetľuje head of office agency Slovakia Radovan Mihálek (RM) a managing partner a head of valuation zo spoločnosti Cushman & Wakefield Slovensko Tomáš Némethy (TN).
Čo najviac charakterizuje v postcovidovom období trh s komerčnými nehnuteľnosťami?
TN: Lízingová aktivita zostáva najmä na industriálnom trhu pomerne vysoká. Dopyty evidujeme aj na kancelárskom trhu, a to hlavne pre atraktívne projekty. Retailový trh zápasí s vysokou saturáciou v Bratislave. V dobre fungujúcich regionálnych centrách pokračuje postcovidové oživenie.
RM: Čo sa týka kancelárskeho trhu, čísla čistej prenajatej plochy sú v súlade s tým, čo sme videli aj predtým. Záujem zásadne nepoklesol. V súvislosti s dopytom po kancelárskych priestoroch v súčasnosti vidíme dvojrýchlostný trh. Najnovšie a najlepšie priestory sa prenajímajú relatívne ľahko, najmä z dôvodu požiadaviek nájomcov na plnenie ESG cieľov.
Existuje v tomto smere určitý trend?
RM: Veľké zahraničné korporácie chcú znižovať svoju uhlíkovú stopu a optimalizovať prevádzku, aby boli zelenšie. Toto prispieva k obsadzovaniu najnovších a najzelenších projektov. Niektoré sa už dnes predprenajímajú z papiera, aj keď ešte ani nestoja. Vzhľadom na nedostatok tohto produktu prenájmy takýchto budov idú relatívne hladko a rýchlo.
Aká je situácia v obsadenosti starších budov?
RM: Staršie áčkové budovy si stále držia vysoké nájomné, no neposkytujú ten istý komfort ako nové budovy. Preto sú menej obsadené. To isté platí pre béčkové projekty. V Bratislave vidíme centralizáciu dopytov do oblasti central business districtu na Nivách a pri Eurovei, respektíve v centre mesta, zatiaľ čo okrajové oblasti trpia vyššou neobsadenosťou. Záujem je hlavne o najlepšie lokalizované a najkvalitnejšie budovy. Staršie budovy, ktoré nespĺňajú ESG kritériá a sú v okrajových oblastiach, budú z dlhodobého pohľadu trpieť.
Aké zmeny na trhu s komerčnými nehnuteľnosťami nastali počas pandémie a po nej?
TN: Logistike pandémia jednoznačne pomohla. Zvýšený dopyt najmä po e-commerce a zásobovaní vyvolal počas pandémie menší boom. Hoci vysoký záujem po pandémii čiastočne opadol, segment pokračuje v ďalšom pozvoľnom raste. Apetít investorov je rovnako vysoký ako v minulých rokoch, ak sa kupujúci dohodnú na cene a zohľadnia súčasný stav kapitálového trhu.
Ako je to v prípade retailu?
TN: Pandemické obdobie výrazne zasiahlo nákupné centrá. Začalo sa viac dariť retailovým parkom, pretože sú z pohľadu rizika čitateľnejšie a zabezpečovali základné potreby ľudí počas pandémie aj po nej. Oživenie v oblasti retailu a nákupných centier po pandémii spomaľovali rastúce ceny energií a inflácia.
Počas pandémie dominoval e-commerce, ale potom zoslabol. Ktoré segmenty hospodárstva držia nad vodou priemyselné a logistické parky?
TN: Dopyt kupujúcich sa čiastočne prelial z e-commerceu naspäť do nákupných centier. Treba však povedať, že záujem o online nakupovanie síce klesol, no v absolútnych číslach pokles nebol až taký výrazný. Jedným z nosných zdrojov dopytu pre priemyselný a logistický segment je jednoznačne automobilový priemysel a jeho subdodávatelia. S príchodom automobilky Volvo do Košíc a so zlepšujúcou sa infraštruktúrou sa zrýchľuje aj rozvoj logistiky na východnom Slovensku.
Počas pandémie zamestnanci väčšiny firiem prešli na prácu z domu, čo výrazne znížilo záujem o kancelárske priestory. Ako sa situácia vyvíja?
RM: Počas covidu zostali veľké priestory takmer prázdne. V súčasnosti to už tak nie je. Je však rozdiel medzi zámorím, kde je obsadenosť v USA oproti Európe či Slovensku nižšia. U nás obsadenosť rastie, lebo návrat do kancelárií je silnejší. Existuje však trend zmenšovania priestorov pri firmách, ktoré poskytujú zamestnancom určitú flexibilitu, takže niekoľko dní v týždni môžu byť na home office.
Čo to spôsobuje na trhu s kancelárskymi priestormi?
RM: Spôsobilo to istú konsolidáciu firiem. Prenajaté priestory sa zmenšili, ale firmy si vďaka tomu môžu dovoliť drahšie a kvalitnejšie priestory, a to zasa pomáha prilákať ľudí späť do kancelárií. Firmy si teda radšej zaplatia drahšie kancelárie v central business districte, kde zamestnanci majú výborné služby a kvalitné nové priestory. Jednotkovo platia vyššie nájomné, ale na menšej výmere, takže celkové mesačné nájomné môže byť rovnaké alebo aj nižšie ako vo väčších priestoroch v starších budovách na okraji mesta.
Ktoré kritériá sú pri výbere kancelárie dominantné?
RM: Podľa zamerania firmy treba veľmi dobre zvážiť, čo je nevyhnutne potrebné. Pre našich klientov poskytujeme analýzu využitia pracovného prostredia s cieľom optimalizovať využitie kancelárskych priestorov. Zisťujeme veľ-kosť priestorov potrebných pre danú firmu na zá-klade toho, koľko jej zamestnancov, ako často a ako dlho využíva jednotlivé kancelárie a iné typy priestorov. Na základe toho navrhneme optimálne riešenie.
Majú firmy o takúto službu záujem?
RM: Záujem je veľmi vysoký. Kancelárie musia odzrkadliť fungovanie firmy, čo zvyšuje dôležitosť ich strategickej prípravy a dizajnu. Nejde však už len o to, aby kancelária odzrkadľovala potreby firmy, ale aj o motiváciu zamestnancov, aby sa do priestorov mali chuť vrátiť. Kvalita kancelárskych priestorov je jedným z dôležitých argumentov, prečo sa zamestnanec rozhodne pracovať pre konkrétnu firmu. Pri nízkej nezamestnanosti je veľakrát problém prilákať kvalifikovanú pracovnú silu.
Ako vidíte budúcnosť v tomto smere?
RM: Ľudia pracujú čiastočne v kancelárii a čiastočne na home office. Vyzerá to tak, že sa už nevrátime k režimu, kde všetci pracujú celých päť dní len v kanceláriách. Hybridný pracovný režim tu zostane. Firmy sa preto snažia optimalizovať priestory a zabezpečiť plnohodnotné pracovné prostredie. Preto vznikajú kancelárie šité na mieru.
TN: Každá firma má rôzne potreby a vyžaduje iný typ kancelárií. Našou úlohou je klientom pomôcť tieto potreby navnímať a následne navrhnúť optimálne riešenie. Vďaka optimalizácii a dobrej workplace stratégii si často môžu dovoliť vyššiu kvalitu za rovnakú alebo nižšiu cenu.
Čo robí moderné kancelárie atraktívnymi pre firmy?
RM: Moderné kancelárie sú navrhnuté tak, aby poskytovali prvotriedne pracovné pro-stredie. Musia spĺňať niekoľko dôležitých kritérií, ku ktorým patrí dostatok denného svetla, kvalitná ventilácia a vhodná klimatizácia. Preto majú moderné budovy optimalizovanú hĺbku priestorov, neagresívne systémy chladenia a kúrenia, ako aj dobre nadimenzovanú vzduchotechniku. Na Slovensku je špecifikum, že ľudia chcú mať možnosť otvoriť si okno, preto väčšina developerov inštaluje otvárateľné okná, aj keď vzduchotechnika je postačujúca. Zamestnanci chcú mať k dispozícii aj priestor na súkromné telefonáty alebo vybavenie iných osobných záležitostí.
TN: Dôležité sú aj komunitné priestory a kolaboračné zóny, kde sa zamestnanci môžu stretávať a deliť sa o nápady. Sociálne jadro kancelárií umožňuje neformálne stretnutia a rozhovory. Samozrejmosťou sú moderné technológie, energetická efektívnosť a rôznorodé typy pracovných staníc pre rôzne typy práce. Energeticky efektívne budovy s jasnou stratégiou budú mať obrovskú výhodu oproti starším budovám s vyššími nákladmi. Úspešné projekty priemyselného i kancelárskeho segmentu bude definovať energetická efektívnosť a prispôsobovanie sa trendom a potrebám nájomníkov.
- Tomáš Némethy
- Pôsobí ako managing partner v Cushman & Wakefield na Slovensku. Do firmy nastúpil v roku 2019 ako vedúci slovenského tímu oceňovania nehnuteľností, ktorý za päť rokov pomohol rozvinúť na najväčší tím oceňovateľov na slovenskom trhu. Predtým sa venoval financovaniu komerčných nehnuteľností v Tatra banke, posledných takmer desať rokov bol súčasťou investičných tímov a tímov oceňovania.
- Radovan Mihálek
- Od konca roka 2023 je riaditeľom oddelenia kancelárskych priestorov v Cushman & Wakefield Slovensko, pričom sa mu podarilo získať viacero kľúčových mandátov na zastupovanie najväčších korporátnych nájomcov. Viac ako päť rokov viedol vlastnú realitnú spoločnosť a bol projektovým konzultantom v Penta Investments. Pôsobil aj ako lízingový riaditeľ v realitnej spoločnosti CA Immo a v nadnárodnej konzultačnej spoločnosti CBRE.
