Development na Slovensku má veľkú budúcnosť, pretože trh nie je nasýtený. Navyše aktívni developeri sú v celoeurópskom meradle na vrchole profesionality. Myslí si to partner a CEO spoločnosti Mint Investments Sebastien Dejanovski, ktorý hovorí pre TREND nielen o aktuálnej situácii na realitnom trhu, ale aj o projekte Metropolis. Ten sa stal svojou výnimočnou architektúrou ikonou Bratislavy.
Súčasná situácia na realitnom trhu nie je pre developerov najpriaznivejšia. Dokážu aj krízové časy ponúknuť príležitosti na úspešné projekty?
Developeri sú dnes vystavení vyšším úrokovým sadzbám a prísnejším stavebným zákonom, ktoré síce mieria k udržateľnosti, na druhej strane si vyžadujú vyššie náklady a situáciu tým komplikujú. K tomu ešte vidíme pomalý ekonomický rast. Aj preto je namieste snaha šetriť na nákladoch. Developer, ktorý dnes spustí nový projekt, je vizionár s finančnou silou. Projekt chce dokončiť do obdobia, ktoré príde po súčasnom ekonomickom marazme. Ekonomika a trh s nehnuteľnosťami sú veľmi cyklické. Profesionálni developeri a investori si tento mechanizmus uvedomujú. Prinášajú projekty, ktoré splnia očakávania na strane dopytu, ale aj očakávania, čo sa týka parametrov ESG.
V čom sa situácia vo svete developmentu zmenila oproti vlaňajšku?
Vlani centrálne banky ako napríklad Európska centrálna banka (ECB) úrokové sadzby stále zvyšovali, v tomto roku je nálada iná. Teraz sa hovorí o tom, kedy budú banky úroky znižovať, hoci nie tak rýchlo, ako sa čakalo začiatkom roka. Infláciu sa ešte zatiaľ nepodarilo poraziť a podľa všetkého sa znižovanie úrokov začne najskôr v roku 2025, pričom bude možno dokonca intenzívnejšie. A to je práve príležitosť pre investorov, čiže investovať sa má najmä v súčasnosti, teda v čase, keď vidíme svetlo na konci tunela.
V spoločnosti Mint Investments máte na starosti nové akvizície. Aby však boli úspešné, treba vidieť aj víziu. Čo vám najviac pomáha?
Pomáhajú nám predovšetkým naše dvadsaťročné skúsenosti. Sme silní, pretože naše port-fólio aktivít v Česku i na Slovensku nám umožňuje využívať príležitosti na týchto trhoch. Tlmili sme napríklad nákup komerčných nehnuteľností a sústredili sme sa na nákup rezidenčných projektov pre fond, a to za zaujímavé ceny. Zároveň sme začali development ešte v čase covidu. V Prahe v našom projekte, ktorý mal kolaudáciu v októbri 2023, nám ostáva predať posledný byt. Povedal by som, že dnes ťažíme zo štruktúr Mintu. Spoločnosť má veľa znalostí o nehnuteľnostiach v celom cykle vlastníctva, teda od nákupu, asset manažmentu, finančného manažmentu až po pochopenie nielen technológie, ale aj ESG. To všetko nám pomáha v ďalšom raste.
Máte za sebou pôsobenie vo veľkých medzinárodných korporáciách. Do akej miery dnes dokážete zužitkovať skúsenosti z týchto období?
Skúsenosti z medzinárodnej korporácie znamenajú v biznise veľkú pomoc. Spoločnosti vás naučia, ako sa držať stratégie a nepodceniť žiaden aspekt investície. Napríklad som sa v nich naučil, že nech investujem do akéhokoľvek projektu, musím identifikovať jeho likviditu: kto bude mať záujem kúpiť ten projekt po uskutočnení biznisplánu alebo kto je môj klient pre ten byt? Núti vás to premýšľať nad makro- aj mikroekonomikou. Dáva to našej práci úplne iný rozmer. Je to náročné, ale takisto to z vás robí biznisového stratéga, ktorý dokáže ostať v hre.
Na ktorých výnimočných projektoch dnes pracujete?
Naše dve vlajkové lode sú v súčasnosti Mint Rezidenčný fond a Metropolis. Oba projekty sú pre nás výnimočné, pretože sme ich spustili pár mesiacov po vypuknutí pandémie koronavírusu. V tom čase sme dosť zvažovali, či nemáme začiatok týchto projektov odložiť. Naša analýza a sebavedomie nám však ukazovali, že práve vtedy bol ten správny čas ich spustiť. Vtedy to vyzeralo dosť agresívne, ale vedeli sme, že ľudia zatvorení doma túžia po novom, lepšom bývaní. Samozrejme, vedeli sme, že existuje riziko, napriek tomu sme sa do toho pustili.
V centre Bratislavy rastie jeden z najvýraznejších rezidenčných projektov. V čom je podstata Metropolisu a ako sa dali zladiť vaše vízie s realitou?
Metropolis prináša niečo, čo bude luxusom v rezidenčnom segmente 21. storočia. Projekt má výraznú architektonickú identitu. Byty sú nielen efektívne, ale majú aj ideálnu veľkosť. Poskytujú skutočne dobré bývanie. Projekt disponuje najlepšími súčasnými technológiami na kúrenie, tienenie, klimatizáciu a rekuperáciu. Všetky sú navyše ovládané pomocou aplikácie. Zabezpečujú čo najvyššiu možnú čistotu, komfort, a pritom aj nízke prevádzkové náklady. Svojou lokalitou projekt umožní obyvateľom dostať sa pešo alebo na bicykli do práce či za zábavou. Tí ľudia, ktorí budú bývať v Metropolise, sa môžu sústrediť len na svoj a na rodinný život.
- Sebastien Dejanovski
V realitných kruhoch je známou a rešpektovanou osobnosťou. V súčasnosti pôsobí ako partner a CEO spoločnosti Mint Investments, ktorá realizovala bratislavský projekt Metropolis. Zodpovedá za nové akvizície a investície do projektov na medzinárodnej úrovni v rámci svojej firmy. Narodil sa v Paríži, viac ako dvadsať rokov žije s rodinou v Prahe. Hovorí ôsmimi jazykmi. V minulosti pôsobil vo veľkých medzinárodných korporáciách – v GE Real Estate, ktorá bola svetovým lídrom v investovaní do nehnuteľností, aj v medzinárodnej skupine AFI Group. Pred 22 rokmi spolu so štyrmi spoločníkmi založili Mint Investments, ktorý začínal ako investičný realitný fond. Dnes je spoločnosť úspešným developerom v Českej republike aj na Slovensku.
V čom je ešte budova Metropolisu výnimočná?
Naši architekti na čele s Jurajom Sonlajtnerom sú výnimoční v tom, že sú talentovaní a úplne chápali naše očakávania. Aj preto navrhli obytný dom, ktorý bude ikonou bratislavskej panorámy. Zároveň je ekonomicky zmysluplný. Projekt je výnimočný aj tým, že sme nešetrili na materiáloch ani technológiách.
Ako zapadá Metropolis do vychytenej lokality centra Bratislavy a čo prináša pre ľudí, mesto či životné prostredie?
Projekt získal najvyššie možné ohodnotenia, pričom dlhodobo bude prispievať k zníženiu škodlivých emisií vrátane oxidu uhličitého v centre Bratislavy. Vďačiť za to môžeme značne zníženej spotrebe energie. Zároveň bude architektúra nášho projektu, ako aj ostatné projekty, ktoré už sú hotové alebo ich staviame, inšpiráciou pre obyvateľov a návštevníkov centra hlavného mesta Slovenska. Môžu byť hrdí napríklad na to, že Bratislava je lídrom modernej architektúry v celej Európe.
Kedy budete môcť tento architektonický skvost v podobe písmena M ukázať v plnej kráse verejnosti? Kedy plánujete odovzdávanie bytov?
V treťom kvartáli tohto roka. Vtedy odovzdáme prvým obyvateľom kľúče od bytov. Veľmi sa na to teším.
Nenarazili ste počas realizácie na problémy pre pandémiu, vojnu, infláciu a drahšie hypotéky? Ako ste zvládli krízové obdobia?
Ťažké boli začiatky, keďže udrela pandémia a s ňou súvisiace obmedzenia v záujme zdravia pracovníkov. Našli sa aj bomby v zemi, problémy spôsobovala vyššia hladina Dunaja. Potom vypukla vojna na Ukrajine, prišla vysoká inflácia, úrokové sadzby. Napriek tomu sme všetko zvládli. Metropolis ostane v mojej kariére určite jedným z najsilnejších zážitkov.
Akú budúcnosť má realitný development na Slovensku?
Som si istý, že veľkú. Trh nie je nasýtený. Developeri, ktorí sú aktívni na Slovensku, sú na samotnom vrchole profesionality v celoeurópskom meradle. Navyše Bratislava má stále dosť voľných pozemkov na ďalší development, a to dokonca v atraktívnych lokalitách. Myslím si, že Slováci sa majú na čo tešiť.
Tento článok označovaný ako We Know How vznikol v spolupráci s komerčným partnerom.
