Rok 2024 ukázal, že priemyselné a logistické parky zostávajú odolné proti ekonomickým výkyvom. Slovensko ako významný logistický uzol strednej Európy profituje z rozvoja e-commerce, rastúcej potreby moderných skladových priestorov a výhodnej geo-grafickej polohy. Oproti iným segmentom komerčných nehnuteľností ponúka tento trh predvídateľnosť výnosov a rastový potenciál podpore-ný inováciami v automatizácii a udržateľnosti. Priemyselné parky ťažia z dostupnosti kvalifikovanej pracovnej sily, čo ich robí atraktívnymi pre výrobcov a logistické spoločnosti.
Silný dopyt
Priemyselné nehnuteľnosti v roku 2024 opäť zaznamenali rast. Myslí si to Associate Director na oddelení prenájmu industriálnych a logistických nehnuteľností CBRE Andrej Jančovic. Záujem klientov o nové priestory pretrváva. To vedie k novej výstavbe zo strany developerov. „V priebehu prvých troch štvrťrokov 2024 pribudlo 315-tisíc štvorcových metrov nových priestorov, čo predstavuje nárast o štrnásť percent v porovnaní s celým rokom 2023.“
Hoci sektor automobilového priemyslu čelí náročnému obdobiu a zaznamenáva pokles dopytu, záujem iných segmentov zostáva silný. Rastie dopyt zo strany e-commerce spoločností, výrobných firiem, retailu a poskytovateľov 3PL (logistika tretích strán). Slovensko profituje z výhodnej logistickej polohy, ktorá mu umožňuje zásobovať okolité trhy, ako sú Rakúsko, Maďarsko či Česká republika. Podľa A. Jančovica je miera neobsadenosti priemyselných priestorov na úrovni 4,77 percenta, čo dokazuje ich relatívne vysokú obsadenosť. Pravda, boli roky, keď bola nájomná aktivita lepšia.
Bratislava, Trnava a Žilina dominujú
Najviac priemyselných a logistických projektov sa v roku 2024 rea-lizovalo na západnom Slovensku, kde developeri rozostavali 143-tisíc štvorcových metrov nových priestorov. Lokalita Triblavina – Senec si udržiava pozíciu najväčšieho logistického hubu na Slovensku, s dôrazom na e-commerce a distribúciu. V Bratislave dominuje dopyt z automobilového priemyslu, najmä vďaka závodu Volkswagen.
Trnava sa ukazuje ako dôležité centrum priemyselného rozvoja. „Trnava, s výborným diaľničným napojením, keďže spája D1 a R1, je domovom výrobného závodu Stellantis a dodávateľského parku CTP. Tam prebieha výstavba ďalšej haly, ktorá uspokojí dopyt firiem v regióne,“ konštatuje A. Jančovič s tým, že aj Žilina, kde sa nachádza závod Kia a jeho dodávateľské siete, zostáva strategickým regiónom.
Východné Slovensko zažíva tiež rozvoj. Kľúčovým faktorom je príchod automobilky Volvo do Košíc. Hoci najväčší potenciál pre nové investície má stále západné Slovensko, ohlásený príchod Volva zvyšuje podľa odborníkov atraktivitu východného regiónu pre investorov a klientov. V tomto roku tam bolo rozostavaných 65-tisíc štvorcových metrov priemyselných priestorov, pričom všetky sú už vopred prenajaté. Záujem investorov zvyšujú aj nízke náklady na pracovnú silu a dostupnosť štátnej pomoci. Prešov a Košice sa tak stávajú dôležitým centrom priemyselného rozvoja.
Prognózy na rok 2025
Priemyselný trh sa v roku 2024 stabilizoval na úrovni rokov 2019 až 2021. Dopyt po logistických priestoroch, vyjadrený ako „NET take-up“, má oproti predchádzajúcim rokom skôr klesajúci charakter a zrejme bude najnižší od roku 2019. Myslí si to head of leasing spoločnosti 108 Agency Real Estate Jakub Velko, pričom poukazuje na pretrvávajúce vysoké nájomné. Môže za to najmä fakt, že developeri často nestavajú projekty špekulatívne, ale čakajú na podpis budúcich zmlúv. Aj preto budúci rok predpokladá mierne zvýšenie miery neobsadenosti.
„Pre rok 2025 očakávam stagnáciu výšky nájomného, prípadne aj čiastkový pokles,“ zdôrazňuje J. Velko. Upozorní na medziročný nárast požiadaviek na udržateľnosť budov a energetickú efektívnosť. To naznačuje, že ESG kritériá budú hrať kľúčovú úlohu v tomto segmente. „Požiadavky na udržateľnosť budovy a jej energetické napájanie zaznamenali medziročne najväčší nárast záujmu,“ tvrdí J. Velko.
Rast nájomného a pokles nájomnej aktivity oproti vlaňajšku potvrdzuje senior research analyst v CBRE Peter Slovák. Nie je to však ochladenie trhu, lebo rok 2023 bol rekordný v mnohých aspektoch. Preto porovnanie k najlepšiemu roku v histórii skresľuje. „Ide skôr o očakávanú korekciu, keďže po dvoch rokoch silného dopytu sa trh vracia na úroveň rokov 2019 až 2021,“ dodáva.
Expert predpokladá, že nájomná aktivita v roku 2025 bude podobná tej z roku 2024, pričom sa očakáva zvýšenie miery neobsadenosti v dôsledku nižšieho dopytu. Tá môže aj podľa P. Slováka ovplyvniť výšku nájomného, ktoré prudko rástlo. Prime rent, teda najvyššie dosiahnuteľné nájomné pre jednotku nad tisíc štvorcových metrov, medzi rokmi 2021 a 2023 vzrástlo až o 46 percent. „V lokalitách s nízkou mierou neobsadenosti bude prime rent naďalej mierne stúpať.“
Nový štandard
Moderné projekty, ktoré spĺňajú vysoké štandardy a environmentálne kritériá, budú podľa J. Velka budúci rok kľúčom k udržaniu konkurencieschopnosti Slovenska na európskej logistickej mape. Vývoj trhu bude závisieť od ekonomického vývoja, ktorý môže negatívne poznačiť budúcoročný rast DPH.
Na druhej strane krajina má predpoklady udržať si svoje postavenie v regióne ako významný logistický uzol. S príchodom prísnejších environmentálnych regulácií sa developeri už orientujú na projekty spĺňajúce najvyššie ekologické štandardy. Využívajú tepelné čerpadlá, solárne panely a inteligentné osvetlenie, čím znižujú prevádzkové náklady a uhlíkovú stopu.
„Snažia sa tiež vychádzať v ústrety prírode – vysádzajú množstvo stromov, ponechávajú zeleň v celom areáli, často vytvárajú včelie úle, budujú cyklotrasy a umiestňujú priestory ďalej od centra miest a obytných zón,“ dodáva riaditeľka oddelenia ESG v CBRE Slovensko Silvia Bassadin.
Projekty, ktoré spĺňajú ekologické štandardy, budú atraktívnejšie pre nájomcov a získajú výhodu v podobe dotácií či daňových úľav. Tieto riešenia zvyšujú hodnotu nehnuteľností. Kľúčovým faktorom výhodnosti investície je aj automatizácia a umelá inteligencia.
„Automatizačné riešenia významnou mierou prispievajú k efektívnejšej prevádzke – časovo, nákladovo aj priestorovo. Investície do nich v dodávateľskom reťazci významne minimalizujú aj problémy súvisiace s pracovnou silou,“ dodáva head of asset management pre strednú Európu v Prologise Martin Baláž.
Ďalšie dôležité správy
