O bubline na trhu s nehnuteľnosťami sa hovorí prakticky odvtedy, ako ich ceny začali pred dekádou opäť rásť
Do skutočnej bubliny sa však ceny domov a bytov dostali až na konci minulého roka. Pretože aj keď ich cena dlhodobo rástla, rast platov ju dokázal kompenzovať. To však od roku 2020 neplatí. Prudký rast cien nehnuteľností rast platov v posledných dvoch rokoch výrazne predbehol. Na vznikajúcu bublinu upozorňovala slovenská aj Európska centrálna banka. Paradoxne, práve ECB bola hlavným vinníkom nadmerného rastu cien nehnuteľností.
Obrovské stimuly vlád a záporné sadzby poháňané kvantitatívnym uvoľňovaním vytvorili ilúziu dostupnosti nehnuteľností pre každého. Ľudia sa dlho prudko zadlžovali, veď hypotéky boli prakticky zadarmo. Od roku 2012 sa objem hypotekárnych úverov Slovákov zvýšil trojnásobne. Ceny nehnuteľností na základe prudkého dopytu narástli, no zároveň narástli riziká vysokého spotrebiteľského dlhu. Čoskoro budú Slováci platiť za hypotekárne splátky kumulovanú sumu jednej miliardy eur ročne. Ide o jedno percento hrubého domáceho produktu. Ak úrokové sadzby v eurozóne budú rásť podľa očakávania, táto suma sa môže zvýšiť na dvojnásobok. A to už bude pre peňaženky domácností značná rana.
Výška úrokových sadzieb v eurozóne zaostáva za svetom, kde sú centrálne banky v boji s infláciou aktívnejšie. Skúsenosti s rastúcimi sadzbami z Kanady, Nového Zélandu, Austrálie či zo Spojených štátov ukazujú na spotrebiteľský šok, ktorý sa prejavuje na dopyte po nehnuteľnostiach. Predaj realít padá a ceny zažívajú po rokoch rastu prvú korekciu. Uvedené štáty sú síce v raste cien v poslednom období extrémom, no východná Európa nie je ďaleko za nimi. Česko, Maďarsko a Slovensko sú štáty s vysokým rizikom podľa všetkých parametrov. Ide len o spúšťač, ktorý vráti ceny realít do reality.
A ten prichádza s obavami z globálnej stagflácie, ktorá bude udržovať nadpriemerne vysokú infláciu a podpriemerne nízky ekonomický rast. Tentoraz však pomoc nepríde – vlády a centrálne banky majú spútané ruky a úrokové sadzby sa musia vrátiť na zem. Do normálu sa preto vracajú aj akcie, dlhopisy a pomaly i nehnuteľnosti. Keď-že ide o oneskorený trh, najprv príde stagnácia a následne korekcia. Očakáva sa, že jej veľkosť bude mierna, hoci výnimky sú možné. Na nákup domov tak prichádza na pár rokov zľava. Jej veľkosť závisí od mnohých nepredvídateľných premenných, no nech je akákoľvek, budúcich nákupcov určite poteší.
