Kupujete investičný byt? A komu ho predáte o 30 rokov?

Kto si v roku 2002 kúpil v Bratislave byt za 62-tisíc eur, o 20 rokov neskôr mala jeho investícia hodnotu až 269-tisíc eur. To je priemerné ročné zhodnotenie vyše šestnásť percent. Následne však prišla cenová korekcia, ktorá znížila cenu na 250-tisíc a priemerný výnos na trinásť percent ročne. Stále ide o veľmi atraktívne zhodnotenie. Samozrejme, za predpokladu, že byt bol kupovaný v hotovosti. 

Ak by si investor zobral hypotéku na 25 rokov, byt by už mal splatený, no okrem kúpnej ceny by zaplatil ďalších 52-tisíc na úrokoch, vyplýva z priemernej úrokovej sadzby v konkrétnych rokoch. V prípade kúpy na úver by priemerný ročný výnos poklesol pod desať percent. Iná situácia by nastala, keby si investor peniaze na splátku hypotéky zarobil prenájmom konkrétneho bytu. 

Spomenuté príklady ilustrujú, že investície do nehnuteľností sú komplexná téma s množstvom premenných. Hoci ceny nehnuteľností v dlhodobom horizonte rastú, ich budúci vývoj závisí okrem ponuky aj od dopytu. Ten môže negatívne zasiahnuť demografia. Najmä v krajinách, ktoré starnú a nelákajú migrantov z iných štátov, čo je aj prípad Slovenska. Významné riziko investície do nehnuteľnosti je, že o 20 rokov o ňu nemusí byť taký záujem ako v súčasnosti. 

Stabilná investícia

Všeobecne sa kúpa realít považuje za relatívne bezpečné finančné rozhodnutie. „Investície do nehnuteľností by mali byť základnou súčasťou portfólia každého klienta – investora,“ zamýšľa sa finančný odborník skupiny Partners Martin Daráš. Dodáva, že zaujímavé sú najmä vtedy, keď prinášajú investorovi príjem. „Kúpu nehnuteľnosti, v ktorej klient býva, môžeme považovať za takzvané odložené aktívum, ktoré skôr rieši otázku bývania.“ Ak však napríklad človek na dôchodku vymení trojizbový byt za menší, cenový rozdiel, ktorý takto získa, môže vy-užiť na financovanie dôchodku. 

Slováci sa však na byty a domy pozerajú často nekriticky. Spoliehajú sa na to, že cena nehnuteľností môže ísť len nahor, dodáva analytik OVB Marián Búlik. „Samotné investičné nehnuteľnosti sú rizikovejším aktívom v porovnaní s ETF či podielovými fondmi, keďže ich hodnota nie vždy nevyhnutne rastie a s pravidelným výnosom sú spojené aj riziká okolo prenájmu.“ Samostatnou témou je krach či iné problémy developera. 

Existuje však viacero pohľadov na to, či sa oplatí investovať na úver. „Tento model pri dnešných vysokých úrokových sadzbách v bankách je pre klienta aktuálne už iba v malom počte prípadov ekonomicky rentabilný,“ vraví riaditeľ divízie investícií spoločnosti Finportal Ľubomír Brath. Dodáva, že alternatívou môže byť investovanie do nehnuteľností prostredníctvom realitných fondov.

M. Daráš z Partners oponuje, že využiť peniaze banky na financovanie nákupu nehnuteľnosti sa vo všeobecnosti oplatí takmer vždy, pretože využívame takzvaný pákový efekt. V každom prípade je dôležité mať jasnú predstavu o návratnosti investície. M. Búlik si však všíma, že mnoho ľudí nevie presne vypočítať návratnosť prenajímania investičného bytu a zameriavajú sa na to, aby im prenajímaná nehnuteľnosť dokázala splácať hypotéku.