Kedy je drahá hypotéka predsa „lacná“. V akých situáciách sa oplatí navýšiť si úver

V porovnaní so začiatkom roka 2022 sú hypotéky výrazne drahšie. Namiesto jedného percenta treba počítať so sadzbou takmer päť percent. Všetci, ktorí si nestihli zabezpečiť nízku splátku, teraz s napätím čakajú, koľko budú musieť posielať každý mesiac svojej banke. Paradoxne však pre nich môže byť výhodnejšie platiť ešte o čosi viac, a to z dôvodu, že si pri refinancovaní zvýšia dlžnú sumu. Aj „drahé“ hypotéky sú totiž zrejme najlacnejšie peniaze, k akým sa bežný človek dostane. Situáciu môžu využiť napríklad pri sporení, ale aj ako alternatívu financovania spotreby namiesto bežných pôžičiek. 

Dôležitým obmedzením sú pravidlá Národnej banky Slovenska proti nadmernému zadlžovaniu. Banka musí nanovo posudzovať klienta, ak sa pri refinancovaní úver zvýši o viac ako dvetisíc eur. Na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že to problém nebude – ak klient splnil podmienky v minulosti, nemal by mať problém splniť ich opäť. Problémom však môže byť vyššia úroková sadzba. Klient s čistým príjmom tisíc eur dosiahne pri jednopercentnej sadzbe až na 96-tisícový úver, pri päťpercentnej sadz-be je to už len 73-tisíc eur. Dôvodom je, že mesačná splátka nesmie byť viac ako 60 percent čistého príjmu po odrátaní životného minima. 

Ďalším problémom je maximálne úverové zaťaženie. Celkový dlh by nemal byť viac ako osemnásobok ročného príjmu. To platí iba pri dlžníkoch do veku 40 rokov. Potom sa hranica každoročne znižuje o hodnotu 0,25, ale iba pre okamih žiadosti o úver. Ak už dlžník úver má, neznamená to, že si musí každý rok zosúladiť svoj maximálny dlh. Problém teda nastáva pri žiadosti o nový úver alebo refinancovaní.

Štyridsiatnik s čistým príjmom tisíc eur mohol pri podávaní žiadosti dosiahnuť až na úver 96-tisíc eur, vo veku 45 rokov by pri opätovnom overovaní príjmu bol maximálny dostupný úver už len 81-tisíc eur za predpokladu, že sa jeho príjem medzitým nezvýšil. Pokiaľ by však jeho čistý príjem narástol o dvesto eur, dosiahol by na úver vyše 97-tisíc eur a v prípade, že by jeho príjem narástol až na 1 400 eur, mohol by si dokonca zobrať až 113-tisíc eur. Ani vekové obmedzenie tak nemusí byť prekážkou pri zvyšovaní príjmu, ak je kompenzované dostatočnou mzdovou valorizáciou. 

Väčší dlh, vyššia rezerva

Prečo by si však človek dobrovoľne najväčšiu finančnú záťaž rodinného rozpočtu ešte viac zvyšoval? Jednoduchá odpoveď znie: aby z toho profitoval, napríklad tým, že si rýchlejšie vytvorí potrebnú rezervu či ďalšie zdroje na dôchodok. Dôležité je, aby úročenie úveru bolo nižšie ako možné zhodnotenie zdrojov napríklad na finančných trhoch. Zároveň je dôležité peniaze, o ktoré sa úver zvýšil, neprejesť, ale starostlivo si ich odložiť.