Partner advokátskej kancelárie DLMU l DETVAI LUDIK MALY JAKUB MALÝ vraví, že oteplenie trhu s nehnuteľnosťami je iba veľmi mierne, a sám hovorí skôr o stagnácii. „Myslím si, že konsolidačných transakcií bude pribúdať,“ povedal. Zraniteľnejšie sú projekty, pri ktorých developeri nemajú dostatok finančných rezerv. Vyššiu istotu majú podľa neho klienti pri projektoch od etablovaných hráčov na trhu. V rozhovore zároveň vysvetľuje, čo by bolo treba zmeniť v legislatíve, aby bolo Slovensko príťažlivejšie a aby developeri nevyužívali cezhraničné štruktúry. „Určite zmiernenie daňového zaťaženia aj zlepšenie právnej úpravy nástrojov kolektívneho investovania,“ vyratúva
Ani podľa posledných údajov Národnej banky Slovenska ešte stále nedochádza k razantnejšiemu oživeniu trhu s realitami a dnes sa zdá, že optimizmus z konca minulého roka bol trochu prehnaný. Najčastejšie sa táto téma spomína z perspektívy klienta, ktorý nehnuteľnosť kupuje alebo predáva. Ako však ekonomická situácia ovplyvňuje trh s nehnuteľnosťami z perspektívy investorov, developerov a transakčného poradenstva?
Vo všeobecnosti platí, že trh s nehnuteľnosťami sa ochladil, počet transakcií sa znížil a tento trend pretrváva. Citeľné je to približne od tretieho štvrťroku 2022. To očakávané oteplenie nastáva iba veľmi mierne. Sú to skôr investori, ktorí majú prebytok hotovosti a snažia sa na trhu vyhľadávať príležitosti, ale podľa mňa tie ceny ešte nie sú klesnuté tak nízko, aby to bolo zaujímavé.
Sú to ešte dozvuky obdobia po pandémii covid-19?
Nemyslím si, že to súvisí len s postcovidovým obdobím. Domnievam sa, že to má súvis s mierou neistoty, ktorá na trhu naďalej prevláda.
Z čoho pramení?
Napríklad z geopolitickej situácie a blízkosti nášho regiónu k aktívnemu vojenskému konfliktu. Tradične potom stav ekonomiky a menová politika. A dôležitým faktorom je aj sentiment. Jeden z našich klientov hovorieva, že jedna vec sú dáta, druhá, keď sa rozprávate s ľuďmi na ulici, posedíte na obede a vypočujete si, ako to tí ľudia vnímajú.
Je situácia iná vo vzťahu k rezidenčným projektom a ku komerčným nehnuteľnostiam?
Určite áno. Minulý rok sme pozorovali zotrvačnosť, dobiehali väčšie transakcie, ktoré si zo svojej podstaty vyžadujú viac času na prípravu a realizáciu. Bolo však takmer pravidlom, že sa základné podmienky, najmä cena, v poslednej fáze vzhľadom na situáciu na trhu renegociovali. Trh, ktorý sme mohli označiť ako trh, kde si podmienky určoval najmä predávajúci, je však určite minulosťou a dnes nikoho neprekvapí, keď hovoríme o stagnácii. Menší investori, ktorí nemajú problém s likviditou hľadajú príležitosti práve pod tlakom reálnej inflácie. Očakáva sa, že zvýšené úrokové sadzby sa dotknú hypotekárnych dlžníkov a skomplikujú ich schopnosť plniť si záväzky voči bankám, čo povedie k predajom pod tlakom (distressed sale) a workoutom.
Indikujú vám klienti, že niektoré developerské projekty sa budú rozpredávať?
Projekty v real estate sú citlivé na akékoľvek indície o problémoch. Developeri a ich stakeholderi sa preto snažia tieto riešiť čo najdiskrétnejšie. Je to totiž otázka reputácie. Medzi insidermi sa však šíria rôzne správy o výzvach, ktoré musia títo podnikatelia riešiť. Myslím si, že konsolidačných transakcií bude pribúdať.
- Jakub Malý
- • Právo vyštudoval na Právnickej fakulte UK v Bratislave (2008). • V advokátskej kancelárií DLMU l DETVAI LUDIK MALY pôsobí od roku 2008, jej partnerom je od roku 2014. • Vo svojej praxi sa sústreďuje na problematiku transakčného poradenstva, nehnuteľností a bankovníctva a financií.
Už sa to deje?
V poslednom čase sme už mali takýto prípad na stole, týkalo sa to menšieho developera. Rezidenční developeri takisto preskúmavajú alternatívne možnosti v snahe reagovať na nižšiu dostupnosť či atraktivitu hypotekárneho financovania, ako je nájomné bývanie, splátkové kalendáre či schémy rent-to-own.
Pri komerčných projektoch je situácia aká?
Zaujímavým javom je aj zmena pohľadu na biznismodel s áčkovými kancelárskymi priestormi. Predtým bolo nemysliteľné speňažovať projekt nie naraz, ale po jednotlivých menších častiach. Alebo dokonca zvoliť refurbishing a premeniť projekt na iné účely, napríklad bývanie. Tento aktuálny jav je však motivovaný nižším dopytom po kancelárskych priestoroch spôsobeným okrem iného väčším dôrazom na prácu z domu, čo je pozostatok pandémie, a asi ta to už v dohľadnom čase nezmení. Darí sa projektom retailových parkov, ktoré ukázali svoju životaschopnosť počas pandémie. Nedávno ohlásil vstup na slovenský trh ďalší maloobchodný reťazec, ktorý komunikoval ambiciózny roll-out plán. Vnímam aj stabilný záujem strategických hráčov o logistické a výrobné parky, čo je však veľmi špecifický segment trhu.
Akých projektov z pohľadu veľkosti a významu sa môže dotknúť konsolidácia?
Investičná výstavba je segment, v ktorom je tenká hranica medzi ziskovým a stratovým projektom. Aj zdanlivo malá chyba alebo nedbanlivosť môže mať veľké následky. Nedávno som sa stretol s prípadom, kde sa inak skúsený developer popálil na nepredvídanom vývoji kurzu voči inej mene ako euro. Imúnny nie je podľa môjho názoru žiaden projekt. Zraniteľnejšie sú však tie, kde developer nedisponuje dostatočnými rezervami. Vyššiu mieru istoty je však opodstatnené očakávať pri projektoch od dobre etablovaných hráčov.
Rozprávame sa o ochladení trhu a pravdepodobnej konsolidácii. Spotrebiteľovi, ktorý si vyberá nehnuteľnosť na investovanie alebo na vlastné bývanie, vlastne hovoríme, že môže dôjsť k zmene developera alebo investora. Nakoľko sa tým má trápiť a sledovať to? Môže v dôsledku takýchto zmien prísť o nehnuteľnosť alebo zaplatenú zálohu?
Rímskoprávna zásada hovorí, že právo patrí bdelým. Ak mám záujem nadobudnúť nehnuteľnosť v projekte, ktorý je na papieri, mal by som si byť vedomý rizík, ktoré podstupujem. Ide totiž o zobchodovanie rizika za benefity v podobe výhodnejšej ceny či nehnuteľnosti, ktorá bližšie zodpovedá predstavám. Kupujúci fakticky po istý čas financuje developera. Určite sa treba zaujímať o svoju investíciu, a to už vo fáze rokovaní, teda pred uzatvorením zmluvy, snažiť sa dohodnúť také podmienky, ktoré poskytujú dostatočný komfort, ideálne sa poradiť s odborníkom z radov advokátov. Samotná zmena vlastníckej štruktúry by nemala mať vplyv na spôsobilosť tej-ktorej entity plniť svoje záväzky, ale určite treba pri akejkoľvek zmene v nej zbystriť a snažiť sa získať informácie pre pochopenie jej dôvodov a úmyslov, ktoré nový investor má. Vo všeobecnosti platí, že čím skôr je problém identifikovaný, tým je vyššia pravdepodobnosť, že sa škode bude dať predísť, ergo je lepšie byť z kola von medzi prvými a nie skončiť s čiernym Petrom v ruke.
Skúsim sa opýtať trochu inak. Boli ste pri mnohých transakciách. Je väčšina taká, že nový investor chce v developmente pokračovať a splniť záväzky z pôvodného projektu? Alebo sú aj nájazdové transakcie, kde chce nový vlastník úplne zmeniť podstatu projektu a zbaviť sa zmlúv?
Určite sú aj transakcie, po ktorých sa nový vlastník usiluje zbaviť záväzkov rôznymi spôsobmi a predefinovať projekt nanovo. Ale nie je to typická situácia pri rezidenčných projektoch, pretože aj sami klienti sú obozretnejší. Vo väčšine prípadov, s ktorými sme sa stretli, nový vlastník spravidla pokračoval v projekte. Samozrejme, klienti museli počítať s nejakou mierou zdržania pred odovzdávaním priestorov.
Sú investičné štruktúry, ktoré sú pre developerov vhodnejšie a flexibilnejšie?
Áno. Sú dve-tri schémy, ktoré sa najčastejšie aplikujú. Závisí od štruktúry projektov, či je developer a investor prepojený. Najčastejšie to tak je. Ale najkľúčovejšia otázka je, akým spôsobom má byť projekt financovaný. Ak doň chcú nalievať cudzie zdroje iné než bankové, tak sú na to optimálnejšie štruktúry mimo hraníc Slovenska. Napríklad Luxembursko, ale už aj Česká republika.
Laik má najčastejšie takú predstavu, že podnikatelia si zahraničné jurisdikcie vyberajú najmä pre daňovú optimalizáciu. Čo sú motivátory na zapojenie entít z iných krajín?
Nejde iba o daňové aspekty, tie sú podstatné, ale ide o celú právnu úpravu, napríklad v oblasti kolektívneho investovania. Celá oblasť finančnej regulácie je pre developerov veľmi dôležitá. Tými motivátormi teda sú vhodnejšia regulácia poskytujúca vyššiu mieru flexibility, lepšia predvídateľnosť vo vzťahu k vynaloženým nákladom, časovému rámcu, výsledku kontaktu s regulačnými autoritami. Určite medzi ne patria aj reputačné a marketingové dôvody, napríklad pri fundraisingu cez nástroje kolektívneho investovania – založenie v „západnej“ jurisdikcii stále vzbudzuje akúsi, priam mýtickú dôveru, dodáva potrebný punc spoľahlivosti.
Je pre konečného klienta, ktorý kupuje byt z papiera, podstatná vlastnícka štruktúra developera?
Je to dobrá otázka, ale myslím si, že tam kupujúcim postačuje urobiť si základnú domácu úlohu – či firma, s ktorou majú zmluvu, má nejaké aktíva, či vlastní majetok a v akej je kondícii. Pretože nakoniec ona ručí za svoje záväzky majetkom. Je štandardom, že projektové spoločnosti nejaký majetok majú – pozemok, potom postupne samotnú stavbu a tak ďalej. Treba si preveriť, kto za tým developerom stojí, ak ju riadia dobre situovaní manažéri s „track recordom“ projektov, ak je to známy developer, tak to zvyšuje istotu klienta.
V čom má Slovensko rezervy v rámci právnej a daňovej oblasti, aby bolo príťažlivejšie pre individuálne a kolektívne investorské nástroje vy-užívané pri developmente? Viackrát som zachytil porovnanie s českou právnou úpravou akciových spoločností s premenlivým základným imaním (SICAV), ktorá tam je aj daňovo zvýhodnená, a teda aj slovenskí podnikatelia si ich tam zakladajú.
V praxi som sa nestretol s úspešným slovenským SICAV fondom. Áno, česká regulácia SICAV je v našom regióne považovaná za výhodnejšiu, s vyššou flexibilitou, o čom svedčí aj násobne vyšší počet fondov SICAV v Českej republike v porovnaní so Slovenskom. Luxembursko je v Európe najobľúbenejším miestom pre zakladanie SICAV fondov, okrem iného aj vďaka stabilite právneho systému a dlhoročným praktickým skúsenostiam so správou týchto štruktúr. Nevidím dôvod, prečo by sa náš zákonodarca nemohol intenzívne inšpirovať úpravou v týchto jurisdikciách. Nemožno opomenúť zmiernenie daňového zaťaženia výnosov z investičných nástrojov, z cenných papierov, ako aj z jednoduchších realitných transakcií. Nesporne by to pomohlo celému trhu, ale aj popularizácii Slovenska ako jurisdikcie na zakladanie týchto investičných štruktúr. Priestor tu na to určite je.
