Ceny bytov a domov od konca minulého roka prestali klesať, na mnohých miestach dokonca vidieť ich rast. Podobne sa stabilizovala veľkosť ponuky. Zároveň rastie aj dopyt zo strany kupujúcich. Do akej miery ide o naštartovanie realitného trhu a čo prinesie očakávané zníženie úrokov pri hypotékach, aj o tom pre PRIME hovorí partner RK Herrys Filip Žoldák.
Realitný trh zažil vlani šok pre drahé hypotéky, banky zápasili s nižším objemom hypotekárnych úverov. Dá sa hovoriť, že trh s nehnuteľnosťami sa oproti minulosti dostal do krízy?
Čo sa týka cien nehnuteľností, poklesli ani nie o desať percent v prípade sekundárneho trhu, v prípade novostavieb sme zaznamenali medziročný rast priemernej ceny na štvorcový meter v Bratislave. Na určitý čas sa znížil dopyt, respektíve zmenila sa jeho skladba z hľadiska budúceho užívania. Sentiment sa však postupne okrem iného zlepšuje práve preto, lebo k prudkému poklesu cien nedošlo a dôvera v nehnuteľnosti ako v likvidné aktívum pretrváva. Z toho dôvodu by som stav spred roka alebo súčasnú situáciu nenazýval krízou.
Viaceré štatistické dáta počas prvých mesiacov roku 2024 naznačovali, že pád cien nehnuteľností sa postupne zastavuje, vo viacerých lokalitách byty dokonca jemne zdraželi. Čomu pripisujete takýto vývoj?
Súčasné ceny v Bratislave sú na úrovni roku 2021, čo je oproti vrcholu v auguste 2022 pokles v prepočte na štvorcový meter do desať percent. Od októbra 2023 pozorujeme stabilizovanie veľkosti ponuky, čo s víziou zníženia úrokových sadzieb motivuje záujemcov o bývanie k rozhodovaniu. So zvýšeným dopytom tak prichádza aj pomerný optimizmus z hľadiska cenotvorby, a to najmä v dopytovaných lokalitách a nehnuteľnostiach. Oproti jeseni minulého roka už možno počítať približne s päťpercentným zvýšením ponukových cien.
Viaceré štatistické údaje dnes naznačujú isté oživenie na realitnom trhu. Oproti minulému roku sa predalo dokonca viac novostavieb. Je toto zlepšovanie už trend alebo ide len o dočasný stav?
Ponuka klesá. Myslím si, že na úroky si klienti zvykli, respektíve kupujúci je veľakrát aj predávajúci. To znamená, že sa snaží použiť na kúpu viac vlastných zdrojov. Zlepšovanie sa už dá považovať za trend, koniec minulého roka považujeme za odrazenie sa od dna.
- Filip Žoldák
- Vyštudoval STU v Bratislave. Na realitnom trhu v Bratislave pôsobí od roku 2005. Je zakladajúcim partnerom a spolumajiteľom realitnej kancelárie HERRYS. Venuje sa najmä biznis developmentu, prieskumu rezidenčného trhu a poradenstvu pre developerov vrátane marketingových odporúčaní pri rezidenčných projektoch. Spoločnosť HERRYS má na konte viacero domácich či medzinárodných ocenení. Špecializuje sa primárne na predaj rezidenčných nehnuteľností v rámci sekundárneho trhu a predaj developerských projektov.
Developeri vzhľadom na nižšiu predajnosť bytov pribrzdili výstavbu novostavieb, aby aj takto zabránili poklesu cien. Podarilo sa im to? A aké to bude mať následky v budúcnosti?
V princípe áno, aj keď veľkosť ponuky má na cenotvorbe len určitý podiel. Náklady spojené s výstavbou totiž stále rastú. Ponuka však rástla v tomto aj v minulom roku a v súčasnosti je najvyššia za posledných desať rokov. Napriek tomu, že vravíme, že dosiahla nejakú rekordnú veľkosť, je to veľkosť približne jednoročnej štandardnej absorpcie trhu. A je stále menšia ako v rokoch 2008 a 2009. To je pozitívne z hľadiska kupujúceho, pretože aspoň v nasledujúcich dvanástich mesiacoch si bude môcť vybrať z najširšej ponuky za najlepšie ceny.
Do akej miery sa od seba vzdialili ceny starších a novších nehnuteľností? A kde sa cenovo nachádzajú súčasné novostavby?
V nových projektoch stojí štvorcový meter v priemere
4 800 eur s DPH, byty na sekundárnom trhu približne 3 600 eur za štvorcový meter. Nedá sa to však porovnávať takto jednoducho, pretože ponuka na sekundárnom trhu obsahuje aj nehnuteľnosti v pôvodnom stave, čo stláča ich cenu nadol. Naopak, novostavby v primárnych lokalitách zase cenu zvyšujú. V prípade, že sa developer nevie v novostavbách dostať z dôvodu nákladov pod 3 500 eur bez DPH za štvorcový meter, ponuka na sekundárnom trhu sa stáva výnimočne atraktívnou. Pri tejto cene však treba rátať s naozaj nízkym štandardom, pravdepodobne aj s pôvodným stavom a nutnou rekonštrukciou.
Akým spôsobom vplýva očakávané zníženie úrokov zo strany Európskej centrálnej banky a následne zo strany komerčných bánk na súčasnú predajnosť starších aj nových bytov, ako aj na vývoj ich cien?
Zlepšuje sentiment a znižuje obavy zobrať si hypotéku na kúpu vlastného bývania už dnes. Zároveň motivuje investorov k nákupom z dôvodu dôvery v budúci rast cien.
Jarné obdobie už klasicky prinieslo oživenie trhu. Ktoré ukazovatele naznačujú, že situácia, čo sa týka predajnosti bytov, už bude len lepšia, hoci len jemne?
Sú to najmä údaje zo sekundárneho trhu, či už predaje, alebo prenájmy. Zastavený pokles predajných cien v minulom roku, stabilizovaná ponuka, rast ponukových cien v tomto roku a najmä zvyšujúci sa počet obhliadok. To nám signalizuje, že znížený dopyt po bývaní bol v princípe odloženou spotrebou a je len otázka času, kedy sa trh vráti k štandardnej absorpcii. Medziročné porovnania zároveň ukazujú stopercentný nárast dopytu po nových projektoch, čo vnímame rovnako pozitívne.
O aké typy bytov je v súčasnosti najväčší záujem a predaje ktorých nehnuteľností majú celkovo pozitívny vplyv na realitný trh?
Ako som už spomínal vyššie, skladba dopytu sa zmenila v prospech vlastnej potreby a užívania. Jeho ďalší nárast pozitívne vplýva aj na rozhodovanie investorov, a teda na celý trh. Najpredávanejším bytom na trhu nových projektov je dvojizbový byt. Jeho podiel na predaných bytoch však v medziročnom porovnaní jemne klesol a, naopak, vzrástol dopyt po jedno- a troj-izbových bytoch. To je výsledkom jednak vysokej ceny, ako aj vyšších úrokových sadzieb.
Do akej miery je situácia iná v Bratislavskom kraji ako v iných krajoch Slovenska?
Bratislavský región je piaty najbohatší v Únii, HDP na obyvateľa je trikrát vyšší ako na východnom Slovensku. Stavia sa tu najviac a najviac sa tu aj predáva. Principiálne je však sentiment podobný, výnimkou sú však špecifické lokality cestovného ruchu.
Čo hlavne vplýva na vývoj realitného trhu v jednotlivých regiónoch?
Ak odhliadneme od globálneho vývoja z hľadiska úrokových sadzieb pri hypotekárnych úveroch, tak je to najmä turistický ruch a veľkí zamestnávatelia. To vidno od Nízkych a Vysokých Tatier cez Žilinu a Nitru až po Košice. Vo všetkých týchto prípadoch tieto dôvody spôsobili zvýšenie dopytu a cien nehnuteľností.
Ako to bude vyzerať s realitami v hlavnom meste Slovenska do konca tohto a na budúci rok?
Predpokladáme, že do konca roka dopyt po nehnuteľnostiach pretrvá, respektíve sa bude postupne zvyšovať. Budúci rok očakávame spolu so znížením sadzieb medziročný rast cien na sekundárnom trhu na úrovni piatich percent, možno aj viac. Priestor je minimálne na 15-percentný rast, pretože staršie byty budú dobiehať rozdiel v cene v porovnaní s novostavbami. Byty na prenájom si udržia ceny vďaka skladbe ponuky orientovanej z veľkej časti na novostavby. Myslíme si, že dopyt po nehnuteľnostiach v pôvodnom stave bude minimálny z dôvodu nutnosti rekonštrukcie a s tým spojených nákladov. Pri nových projektoch a dopredaji existujúcej ponuky bude rozhodovať kvalita dokončenia. Aj dnes vidíme, že záujemca si rád priplatí za kvalitné vyhotovenie.
Zlepšila sa v Bratislave dostupnosť bývania?
Z hľadiska pomeru hypotekárnej splátky k príjmu domácnosti sa dostupnosť bývania znižovala od roku 2018 a v roku 2022 sa pre rastúce ceny dostala takmer na úroveň z roku 2013. Od chvíle, keď prestali stúpať úrokové sadzby a, naopak, začali rásť reálne mzdy, dostupnosť postupne opätovne rastie.
Tento článok označovaný ako We Know How vznikol v spolupráci s komerčným partnerom.
