Anketa odborníkov: Jednopercentné hypotéky sa už nevrátia. Dostupnosť je aj v rukách vlády

Európska centrálna banka s veľkou pravdepodobnosťou už ukončila cyklus zvyšovania úrokových sadzieb. Napriek tomu na slovenskom finančnom trhu ešte môže dôjsť k ďalšiemu zdražovaniu úverov na bývanie. Jediné pozitívum v podobe klesajúcich cien nehnuteľností môže už na budúci rok zastaviť štátna bonifikácia hypoték. Čo čaká na budúci rok slovenský trh s úvermi na bývanie? Na túto otázku TRENDU odpovedajú v ankete piati experti.

Zdroj: Tatra banka

Andrej Martiška, ekonomický analytik Tatra banky

Napriek tomu, že hypotekárne sadzby výrazne vzrástli, dostupnosť bývania sa už od začiatku roka mierne zlepšuje vďaka poklesu cien nehnuteľností, ako aj rastu príjmov domácností. Čisto podľa ekonomických fundamentov by sa dostupnosť bývania mala ďalej zlepšovať aj v budúcom roku, a to vďaka rastu príjmov domácností, ktorý by mal už prekonať aj infláciu, ako aj očakávanému začiatku znižovania sadzieb zo strany ECB.

Predpokladáme, že ECB už skončila so zvyšovaním sadzieb a v druhej polovici budúceho roka začne, naopak, s ich znižovaním. Približne o pol percenta do konca roka 2024. Tento vývoj by sa mal odzrkadliť aj na sadzbách hypotekárnych úverov, no iba za predpokladu, že sa nebudú výnosy slovenských dlhopisov pohybovať opačným smerom ako sadzby ECB.

Ak by sa totiž novej vláde nepodarilo presvedčiť investorov, že to myslí vážne s ozdravovaním verejných financií, Slovensko môže čeliť zníženiu ratingu a nárastu spreadov na dlhopisovom trhu. To by predražovalo financovanie nielen štátu, ale aj slovenským firmám vrátane bánk. Ak však nedôjde k takémuto scenáru a výnosy slovenských dlhopisov budú kopírovať vývoj sadzieb ECB, v budúcom roku by sme mali vidieť pokračujúce zlepšovanie dostupnosti bývania aj pomalé ožívanie fundamentálneho dopytu po hypotekárnych úverov. Investičný dopyt sa, naopak, v dohľadnom čase na trh nevráti.

Zdroj: Manuel Strauch

Marek Gábriš, hlavný analytik ČSOB Finančnej skupiny

Slovenský trh s bývaním zažíva ochladenie. Dôvodom je prehriatie cien, keďže za posledné obdobie rástli pomerne svižným tempom a predbiehali mzdy. Ale aj zmena v úrokovej politike ECB, ktorá za viac ako rok prešla z nulových, respektíve zo záporných sadzieb na rekordné úrovne. Ústup od politiky záporných sadzieb znamená aj zmenu paradigmy. Teraz sa už budú finančné trhy oveľa viac pozerať na kvalitu a ekonomické parametre jednotlivých dlžníkov.

Žiaľ, v tejto oblasti došlo tiež k zhoršeniu. Kým asi pred dvoma rokmi bola riziková prirážka na 10-ročné slovenské dlhopisy nad nemeckými bundmi 20 až 40 bodov, dnes je to asi 120. To, za čo si požičiava štát, sa potom celkom logicky odráža aj v ostatných sadzbách na úvery v danej ekonomike.

Úrokový cyklus je už asi na vrchole. No nezdá sa, že sa ECB bude ponáhľať s prvým znížením kľúčových sadzieb. V budúcom roku tak môže dôležitú úlohu hrať aj zodpovedné hospodárenie štátu. Zatiaľ sa však zdá, že sa sústreďujeme najmä na výdavky. To sa môže odraziť na úverovom trhu vrátane úverov na bývanie. Ceny zrejme budú hľadať svoje dno, ale pokles sa zrejme spomalí.

Opätovný, aj keď pomalý rast reálnych miezd by mohol zlepšiť kúpyschopnosť obyvateľov. Nastoľovanie opätovnej rovnováhy medzi cenami a mzdami však bude iba pomalé a postupné. Vyššími úrokmi sa ECB snaží schladiť ceny a to sa týka aj nehnuteľností. V tomto zmysle ide samotné zvyšovanie výdavkov v určitých oblastiach proti cieľu zastaviť rast cien. Dotovanie sadzieb hypoték je najmä vstupovanie do fungujúceho trhu, čo nie je nikdy dobré. Okrem toho povedie k tomu, že veľmi pravdepodobne budeme všetci, aj tí chudobnejší, dotovať úroky niekomu, kto to nepotrebuje.

Avizované zavedenie „dane z vkladov“ bude mať vplyv na úverový trh. Ide totiž o daň, ktorá nie je spojená s ekonomickou aktivitou, ale naviazaná, zjednodušene povedané, na veľkosť banky. Môže mať teda potenciál ovplyvniť úverové aktivity, ako aj schopnosť a kapacitu poskytovať úvery. Sprísnenie alebo, naopak, uvoľnenie podmienok pre úvery v ekonomike závisí aj od celkovej hospodárskej situácie. Zhoršenie schopnosti splácať úvery sa totiž prejaví vo zvýšení nesplácaných úverov, a teda, čo môže byť aj preventívne, pri rizikových maržiach. Správne manažovanie slovenskej ekonomiky bude preto veľmi dôležité.

Zdroj: Slovenská sporiteľňa

Peter Trévai, expert Slovenskej sporiteľne na hypotéky

Odpoveď som rozdelil do troch častí: čo je takmer isté, čo je pravdepodobné a čo je možné. Prvá: S istotou nás čaká veľká vlna refixujúcich hypoték. Drvivá väčšina klientov si totiž volí fixáciu v intervale medzi tromi a piatimi rokmi a nová produkcia hypoték v rokoch 2019 až 2021 bola veľmi silná. V týchto rokoch sme boli svedkami konkurenčnej cenovej vojny a mali sme jedny z najnižších sadzieb v eurozóne – okolo jedného percenta. Centrálne banky však v boji s infláciou zvýšili základné sadzby, a tak je dnes situácia iná, refixujúce úvery budú mať sadzbu vyššiu priemerne  o tri až štyri percentá. Podľa analýz bankovej asociácie a národnej banky to však zďaleka nie je taký čierny scenár, ako niekedy maľujú politici. Takéto sadzby sú štandardnejšie než tie extrémne nízke, ktoré sme tu mali.

Nominálne mzdy za toto obdobie narástli tak, že by to pre klientov nemalo predstavovať problém. Platí základné pravidlo: ozvite sa svojej banke. Či už v situácii, keď šípite, že budete mať problém splácať (banky majú množstvo nástrojov, ako takýmto klientom pomôcť), aj v situácii, keď síce nebudete mať problém, ale s ponúknutou refixačnou sadzbou ste nespokojný.