Realitný trh a predaje nehnuteľností sa postupne rozbiehajú. Riaditeľka FinGO reCloud Róberta Mecková hovorí, že ľudia sú viac naklonení ku kúpe aj preto, že zvyšovanie úrokových sadzieb na hypotékach pre nich už nie je takým „strašiakom“.
V najbližších mesiacoch ešte očakáva stabilizáciu cien, ale v roku 2025 napríklad developeri cenníky novostavieb môžu zdvihnúť. Preto kto uvažuje nad novým bytom, nemal by otáľať. Na čo si posvietiť pri kúpe a prečo sa oplatí hľadať vhodnú nehnuteľnosť aj s osobným realitným maklérom? Má to svoje výhody…
Očakávané postupné oživenie realitného trhu signalizoval už rast cien nehnuteľností v troch krajoch Slovenska, ktorý NBS zaznamenala v závere roku 2023.
„V súčasnosti už evidujeme mierne oživenie predajov nehnuteľností a realitný trh sa podľa očakávaní po-stupne začína rozbiehať. Dôvodov je viacero. Celkovo vidíme, že nálada obyvateľstva je priaznivejšia. Ľudí už nestraší ďalšie zvyšovanie úrokových sadzieb na hypotékach, zvykli si na ne a prispôsobili sa situácii. My Slováci máme vo svojej DNA akoby zakorenenú túžbu vlastniť nehnuteľnosť a keď máme akúkoľvek možnosť kúpiť, konáme. Mám pocit, že klienti opäť prestali vyčkávať a od začiatku roka sú viac naklonení ku kúpe,” komentuje riaditeľka FinGO reCloud Róberta Mecková.
Zvlášť pri novostavbách sa neoplatí vyčkávať. O rok môžu zdražieť
Keďže ponuka nehnuteľností je obmedzená, podľa odborníčky po oživení realitného trhu vyšší dopyt opäť prinúti kupujúcich, aby na ponuky reagovali rýchlejšie. Zvlášť ľudia, ktorí sa obzerajú po nových bytoch, by v tomto roku nemali vyčkávať.
„Rok 2024 je celkovo veľmi priaznivý pre klientov zvažujúcich kúpu novostavby. Keďže predaj nových bytov bol v poslednom období podpriemerný, zatiaľ je čo predávať a v súčasnosti predpokladám stabilizáciu cien aj vzhľadom na to, že do konca roka pravdepodobne nastane pozvoľné znižovanie úrokových sadzieb. No v roku 2025 už môže dôjsť k miernemu zvyšovanie cien novostavieb. So znižovaním úrokových sadzieb totiž bude pribúdať klientov, ktorí si budú môcť dovoliť kúpu nehnuteľnosti. Dôvodom vyšších cien môže byť aj slabšia ponuka, keďže developeri budú dávať novostavby do obehu opatrnejšie, aby sa trh nezasýtil," predpovedá Mecková.
Hľadať s realitným maklérom sa oplatí, pomôže znížiť cenu aj o päť percent
Pri hľadaní vhodnej nehnuteľnosti väčšina ľudí automaticky začína na realitných portáloch. Sú však aj ďalšie možnosti. „Nehnuteľnosti dnes ľudia hľadajú aj na sociálnych sieťach, bežnou formou je oslovenie rodiny, známych či kamarátov, ktorí môžu vedieť o zaujímavých ponukách.
Niekedy pomôžu aj letáky s vaším kontaktom a záujmom o kúpu, ktoré roznesiete do obľúbenej lokality. Kreativite sa medze nekladú. Čím viac spôsobov využijete, tým bude efekt rýchlejší. Samozrejme, garanciou je skúsený realitný maklér, ktorý má prehľad aj o takzvaných „podpultovkách”.
Makléri totiž väčšinou medzi sebou komunikujú a posúvajú si aj ponuky, ktoré sa nezverejňujú a bežný kupujúci sa k nim ne-má ako dostať. Keď je vysoký dopyt, tak niekedy nie je nutné ísť s nehnuteľnosťou do verejného predaja,” radí expertka z FinGO reCloud.
Ako opisuje Róberta Mecková, kupujúci sa púšťajú do bitky s predávajúcim a jeho maklérom. Maklér predávajúceho bude chrániť záujmy svojho klienta, preto je kupujúci zväčša v znevýhodnenej pozícii.
„Táto situácia sa mení vo chvíli, ak má kupujúci svojho osobného realitného makléra. Rovnováha síl sa vyrovnáva. Maklér kupujúceho pozná realizačné ceny podobných nehnuteľností, a preto vie pripraviť taktiku pri vyjednávaní lepších podmienok s predávajúcim. Kupujúci nemusí ani tušiť, že cena nehnuteľnosti sa dá zraziť aj o 5 percent, lebo nie je dostatočne informovaný.”
Navyše, ak maklér kupujúceho predával podobné typy nehnuteľností, pozná väčšinu zákutí nehnuteľností, ktoré by si bežne človek nevšimol. Róberta Mecková z FinGO reCloud na záver pripomína, že pri nehnuteľnostiach treba dávať pozor aj na ich právny a technický stav. Aj tie vplývajú na cenu a treba si na ne dobre posvietiť ešte predtým, ako podpíšete rezervačnú zmluvu na kúpu nehnuteľnosti.
Sedem rád, na čo dať pozor pred kúpou bytu či domu
1. LIST VLASTNÍCTVA
Preverte si, či na nehnuteľnosti neviaznu ťarchy alebo iné práva tretích osôb. V tejto súvislosti venujte pozornosť „časti C ťarchy“ na liste vlastníctva. Pre istotu si ho dohľadajte sami a nespoliehajte sa na list predložený predávajúcim, pretože môže byť neaktuálny, prípadne aj pozmenený.
Medzi najčastejšie ťarchy patrí napríklad záložné právo v prospech financujúcej banky súčasného vlastníka, záložné právo v prospech iných subjektov ako bánk, exekučné záložné právo alebo vecné bremeno. Často je to napríklad aj právo doživotného užívania nehnuteľnosti, prípadne na liste vlastníctva môže svietiť poznámka, ktorá sa najčastejšie týka prebiehajúceho súdneho konania.
2. PREVERENIE VLASTNÍKA
Preverte si, či je predajca naozaj vlastníkom prevádzanej nehnuteľnosti. Pokiaľ je to možné, odporúčame si nechať preveriť aj platné nadobudnutie vlastníckeho práva nielen samotným predávajúcim, ale aj jeho predchodcom, a to aspoň 10 rokov spätne.
3. SPOLUVLASTNÍCTVO
Komplikácie môžu nastať aj pri kúpe nehnuteľnosti v spoluvlastníctve, či už v podielovom alebo v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Zbystrite pozornosť, ak je na liste vlastníctva ako vlastník uvedený iba jeden z manželov aj napriek tomu, že nehnuteľnosť bola nadobudnutá počas manželstva.
Pri podielovom spoluvlastníctve myslite na zákon-né predkupné právo spoluvlastníkov. Odporúčame vtedy požiadať predávajúceho, aby preukázal, že spoluvlastníci si toto právo neuplatnili.
4. POZEMOK A OKOLIE
Pri kúpe bytu alebo domu venujte pozornosť aj pozemku, na ktorom sú postavené, prípadne aj okolitým pozemkom. Zistite, či stavba nezasahuje na susedné pozemky, či je k stavbe zabezpečený prístup z prístupovej cesty a aký je charakter okolitej zástavby.
Informácie o možnostiach budúcej výstavby v okolí môžete získať na príslušnom stavebnom úrade, niektoré sú dostupné aj v územnom pláne obce alebo v územnom pláne zóny, ak je spracovaný. Viaceré obce majú územný plán zverejnený na svojej webovej stránke, prípadne sa môžete informovať na príslušnom stavebnom úrade.
5. TECHNICKÝ STAV NEHNUTEĽNOSTI
Cena nehnuteľnosti sa odvíja aj od toho, či je postavený z tehál alebo panelov. Tehlový dom ponúka dostupnejšie zmeny dispozície a lepšie izolačné vlastnosti ako panel. Dnes už však rozhoduje aj zateplenie, pri ktorom si treba zistiť, kedy a ako bolo realizované.
Na cenu bytu vplýva aj vek bytovky alebo to, či má alebo nemá balkón, aký atraktívny výhľad ponúka alebo to, či ide o krajný byt alebo nie. Rozhodne by ste sa mali pýtať na technický stav rozvodov, stúpačiek, výťahu, strechy, zateplenia, zistiť si energetický certifikát budovy a aké sú prevádzkové náklady na energie.
6. CENA ZA DODATOČNÉ OPRAVY
Pri obhliadke starších domov a bytov sa pozrite hlavne na stav okien a podláh. Možno s ich výmenou počítate automaticky, ale možno nie. Všímajte si aj mokré fľaky v horných rohoch miestností, ktoré môžu znamenať, že nie je v poriadku izolácia a bytovka vlhne.
Aktuálne je na realitnom trhu najväčší záujem o nehnuteľnosti po kompletnej rekonštrukcii alebo o tie, ktoré prešli aspoň čiastočnou rekonštrukciou.
7. SUSEDIA
Stav bytovky vám veľa napovie aj o tom, akí ľudia v nej bývajú, či sa o svoj vchod a okolie starajú a či sa budete v ich prítomnosti cítiť dobre. Pýtajte sa na to, akými investíciami bytovka prešla, čo ju čaká, aký je stav financií vo fonde opráv, či je v nej zabezpečená ochrana napríklad funkčným kamerovým systémom.
Prekuknúť susedské vzťahy počas obhliadky je často nemožné, niekedy však stačí byť len pozorný. Ak vám na lokalite záleží, je dobré popýtať sa susedov, ako sa im býva.
Ďalšie dôležité správy
