Česi sa pripravujú na malú revolúciu v realitách

Zákon o realitnom sprostredkovaní schválila Poslanecká snemovňa Parlamentu ČR pred dvoma týždňami, zákon ešte musí prejsť senátom a podpísať ho musí prezident. Teraz už je však isté, že po 18 rokoch voľného trhu s nehnuteľnosťami budú realitní makléri od budúceho roka podliehať po zásahu štátu legislatívnej regulácii. 

V Česku môže v tejto oblasti v súčasnosti podnikať prakticky ktokoľvek, kto spĺňa podmienky živnostenského zákona, a to bez akejkoľvek odbornej spôsobilosti. S prevodmi nehnuteľností tak často narábajú ľudia bez potrebného vzdelania či skúseností, čo spôsobovalo na realitnom trhu nemalé problémy.

Trh potrebuje prečistiť, pretože na ňom funguje stále veľké množstvo maklérov, ktorí nemajú potrebné schopnosti a chýba im profesionálny prístup ku klientom. Analýza českého ministerstva pre miestny rozvoj ukázala, že z hľadiska regulácie sú realitné služby na úrovni Rumunska či Španielska. Tomu má byť po novom koniec.

Zmeny s viacerými otáznikmi

Od realitného zákona si česká odborná i laická verejnosť sľubuje malú revolúciu s tým, že by malo dôjsť ku skvalitneniu služieb maklérov a získať by na tom mali nielen tí poctiví, ale i kupujúci, predávajúci či prenajímatelia. Zrejme najväčším problémom je, že tam fungujú realitní makléri na takzvanú neviazanú živnosť.

Zmeny u našich susedov pozitívne vníma Richard Churý, riaditeľ realitnej kancelárie Re/max, nakoľko mnohé tamojšie praktiky mohli ohrozovať záujem klientov. „To, či sa novelou vyriešia problémy realitného trhu, ukáže až prax. Podmienky viazanej živnosti boli aj u nás v minulosti stanovené tak, že sa pomerne jednoducho obchádzali,“ komentuje.

Po novom budú musieť českí realitní makléri spĺňať potrebnú kvalifikáciu, napríklad preukázať vysokoškolské vzdelanie v odboroch ekonómia, právo či stavebníctvo alebo mať stredoškolské vzdelanie s maturitou alebo vyššie odborné vzdelanie pri troch rokoch praxe.

Podľa Kataríny Melník, obchodnej riaditeľky z realitnej spoločnosti LEXXUS, otvorenou otázkou zostáva, kto bude zastrešovať odborné skúšky spôsobilosti, ak žiadateľ nebude mať dostatočnú prax či vzdelanie na založenie viazanej živnosti. „Legislatívna zmena v Česku nerieši nutné zvyšovanie kvalifikácie, napríklad pri zmenách zákonov alebo pri komplikovaných obchodných prípadoch,“ podotýka.

Viazaná živnosť sa u nás osvedčila

Zuzana Jakabíková, generálna sekretárka Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS), podotýka, že slovenská legislatíva je v tomto prípade popredu vo viacerých smeroch. „Od roku 2001 patrí realitná činnosť medzi viazané živnosti. Mal by ju vykonávať ten, kto má na to odborné predpoklady," spresňuje. Ide o podmienky ako dosiahnuté vysokoškolské vzdelanie, či už ekonomického, právnického, stavebného alebo architektonického smeru, alebo minimálne päťročná prax v tejto oblasti.

To, čo sa prijalo aktuálne v Česku, bolo výzvou aj pre slovenský trh. Potrebná prax sa kontroluje napríklad podľa odvodov zamestnancov do Sociálnej poisťovne. „Záujemcom o toto podnikanie dnes nestačia potvrdenia o päťročnej praxi bez preukázateľného zamestnaneckého pomeru,“ dodáva Z. Jakabíková.

NARKS sa v roku 2001 zasadila o reguláciu a v súčasnosti navrhuje opätovne upraviť spôsob získavania oprávnenia na výkon realitnej činnosti na základe praxe. Poukazuje na to, že päťročná prax by sa mala nahradiť osvedčením o úspešnom absolvovaní akreditovaného vzdelávacieho programu podľa zákona o celoživotnom vzdelávaní.

„Takáto úprava by zodpovedala novým trendom v získavaní potrebných profesijných kvalifikácií a zaručovala by kvalitnú odbornú prípravu budúcich maklérov,“ podotýka generálna sekretárka. Jednou z podmienok by zostalo úplné stredoškolské vzdelanie s maturitou, ktoré by bolo nevyhnutné pre účasť na vzdelávacom programe. Zlepšiť by to mohla čiastková novela živnostenského zákona, o ktorej sa dlhší čas diskutuje, ale ešte neprešla potrebným schvaľovacím procesom.

Zdroj: Maňo Štrauch

Sprostredkovateľská zmluva len písomne

Od budúceho roka budú musieť českí realitní makléri uzatvárať sprostredkovateľské zmluvy už len písomne, nie ústne alebo cez telefón. Mali by byť bezúhonní a kvalifikovaní, pričom si voči klientom budú musieť splniť viacero povinností. Napríklad im oznámiť výšku svojej provízie za sprostredkovanie predaja či prenájmu nehnuteľnosti a exkluzívnu zmluvu budú môcť dohodnúť maximálne na šesť mesiacov, pričom následne by sa mohla opakovane predĺžiť.

Sprostredkovateľské zmluvy na Slovensku sú podľa Z. Jakabíkovej vyžadované z pohľadu spotrebiteľských zákonov vždy písomne, ak sa uzatvárajú mimo prevádzkových priestorov kancelárie. Realitné služby upravuje prevzatá európska norma, ktorá bola zavedená do našej legislatívy v roku 2010 a má len odporúčací charakter. 

Pri sprostredkovaní nehnuteľnosti pre fyzické osoby sa zmluva riadi Občianskym zákonníkom. Ak hľadá vhodné priestory firma, zmluva sa uzatvára podľa Obchodného zákonníka. Preverujú to aj kontrolóri zo Slovenskej obchodnej inšpekcie. Vytipujú si napríklad nehnuteľnosti na realitných portáloch či na webe realitnej kancelárie a podrobne skontrolujú všetky písomné zmluvy.