Bytová výstavba na začiatku tohto roka poukázala na pokračujúcu nízku dynamiku domáceho realitného trhu. Počet dokončených aj rozostavaných bytov medziročne klesol, predovšetkým z dôvodu najnižšej miery kolaudácií za posledné dva roky, pričom sa stavia najmenej od roku 2018.

V prvom štvrťroku tohto roka sa na Slovensku dokončilo len 4 118 bytov, čo je o 10 percent menej ako pred rokom a hoci je to stále mierne nad predpandemickým priemerom, klesajúci trend pretrváva. Najvýraznejší pokles kolaudácií zaznamenali Banskobystrický a Prešovský kraj (viac ako 30 percent), v Bratislavskom kraji bol pokles miernejší (1,8 percenta). Naopak, v Nitrianskom a Žilinskom kraji sa počet dokončených bytov v porovnaní s minulým rokom mierne zvýšil.

Za prvé štyri mesiace sa začalo stavať len 3 850 bytov, čo je o štvrtinu menej ako pred rokom a takmer o 9 percent menej ako v priemere pred pandémiou. Počet vydaných stavebných povolení klesol o 25 percent, keď Bratislavský kraj zaznamenal prepad o takmer 70 percent, zatiaľ čo v Žilinskom kraji sa počet začatých bytov zvýšil o 76 percent.

Napriek klesajúcemu tempu kolaudácií a rozbehu výstavby je na Slovensku stále pomerne vysoký počet rozostavaných bytov. Ku koncu marca 2024 ich bolo 79-tis., čo je o 12 percent viac ako v predpandemických rokoch. Počet rozostavaných bytov klesol len v dvoch krajoch, v Bratislavskom a Košickom. V ostatných šiestich krajoch sa počet rozostavaných bytov v porovnaní s minulým rokom mierne zvýšil.

Situácia na trhu bývania na začiatku roka prakticky reflektuje na aktuálne ekonomicko-administratívne prostredie. Na jednej strane, vysoké úrokové sadzby hypoték obmedzujú počet dokončených bytov, keďže developeri čakajú na priaznivejšiu cenu úverov, ktoré by obnovili dopyt po bývaní. Z rovnakého dôvodu obmedzujú aj začatie novej výstavby, keďže nie je jasné, ako dlho ešte situácia potrvá. Na druhej strane, kolaudácie predstavujú administratívnu záťaž dokončovacieho procesu výstavby, pričom časové lehoty ostávajú najdlhšie v Bratislavskom kraji. Zrýchlenie procesov očakávame až niekedy v polovici budúceho roka, keď by mali byť účinné plánované legislatívne zmeny.

Rozdielnosť regionálneho vývoja je daná predovšetkým cenami nehnuteľností. Situácia vo veľkých mestách, najmä v Bratislave, kde sú celkové ceny najvyššie, poukazuje na vyčkávaciu taktiku na strane ponuky. V ostatných, najmä severnejších regiónoch, sú ceny aj dopyt svižnejšie, preto aj ponuka je flexibilnejšia. Pre pochopenie príklad - rozdiel mesačnej splátky 30-ročnej hypotéky 120-tis. eur (byt v Žilinskom kraji) a 200-tis. eur (byt v Bratislave) pri priemernej úrokovej sadzbe 4 percentá fixovanej na 3 roky predstavuje viac ako 380 eur. To je rozdiel medzi tým, či nám hypotéku poskytnú/alebo si ju vôbec môžeme dovoliť splácať, alebo nie.

Náš výhľad pre realitný trh ostáva pre tento rok opatrný a pokiaľ priemerná úroková sadzba (fix 1-5 rokov) nepoklesne na úroveň približne 3 percentá, výraznejšiu obnovu jeho dynamiky neočakávame. Napriek veľmi pravdepodobnému zníženiu kľúčových sadzieb ECB, však u nás takéto úrovne úrokovej sadzby už v tomto roku veľmi pravdepodobne neuvidíme.

Tomáš Boháček

Analytik 365.banky

Upozornenie

Upozornenie: Redakcia sa nemusí stotožňovať s názorom autora