Výstavba bytov na Slovensku sa v 3. štvrťroku 2023 podľa údajov Štatistického úradu SR dostala do útlmu. Medziročne sa počet dokončených bytov znížil o 22 percenta, počet začatej výstavby bytov klesol o 15,4 percenta a počet rozostavaných bytov o 2,9 percenta. V 3. štvrťroku 2023 sa skolaudovalo o 5,6 percenta viac bytov ako v priemere počas 5 rokov pred pandémiou a počet rozostavaných bytov bol o 6,9 percenta vyšší. V porovnaní s obdobím pred pandémiou je síce situácia stále lepšia, avšak klesajúci trend z obdobia posledných dvoch rokov sa ďalej zvýrazňuje a zdá sa, že zlaté časy realitnej výstavby tak skoro opäť nedosiahneme.

Zhoršenie dostupnosti bývania sa prejavuje najmä pri mladých rodinách a ľuďoch s nižšími príjmami, ktorý majú najväčší problém získať hypotéku, resp. zaplatiť vysoké ceny za bývanie.

Prečo nastal útlm výstavby?

Na útlm bytovej výstavby vplýva viacero faktorov. Medzi tie najvplyvnejšie patrí najmä rastúca inflácia a úrokové sadzby úverov pre domácnosti aj firmy.

Ceny stavebných prác v októbri medziročne vzrástli o 7 percenta a v súhrne za desať mesiacov roka 2023 boli stavebné práce medziročne drahšie o 12,3 percenta. Ceny materiálov spotrebovávaných v stavebníctve od začiatku roka stúpli o 4,3 percenta. Rastúce ceny stavebných materiálov a služieb spôsobujú, že výstavba bytov sa predražuje.

Zároveň rastúce úrokové sadzby sťažujú získanie hypotéky, čo obmedzuje dopyt po bytoch a zmierňuje tak nie len dopyt po dokončených jednotkách, ale aj tlak na novú výstavbu. Pri pohľade na aktuálne úrokové sadzby, sa tie najvýhodnejšie ponuky hypoték pohybujú okolo 4,2 percenta. To sa prejavilo na poklese dopytu po hypotékach a následne na samotných cenách nehnuteľností, ktoré podľa štatistík NBS v 3. štvrťroku 2023 medziročne klesli o desatinu.

Aké sú vyhliadky do blízkej i vzdialenej budúcnosti?

Útlm bytovej výstavby bude veľmi pravdepodobne pokračovať aj v nasledujúcich mesiacoch. Hoci očakávame, že rastúca inflácia a úrokové sadzby budú v polovici budúceho roka poľavovať, optimálne podmienky, ktoré sme videli vo vrchole stavebnej aktivity (extrémne nízke ceny i úroky) sa tak skoro opakovať nebudú. Problémom je nie len určité oneskorenie prejavu zmeny sadzieb v reálnej ekonomike, ale aj neistá ekonomická situácia. Viditeľné zhoršenie nemeckého, alebo rakúskeho realitného trhu zvyšuje opatrnosť investorov a developerov aj v sektore na Slovensku.

Z pohľadu domácich podmienok, sa ešte na začiatku tohto roka očakával pozitívny impulz z radikálne zmeny pôvodného stavebného zákona (1976), ktorý by zjednodušil a zrýchlil povoľovacie postupy a podporil tak aktivitu sektora. Dnes je odborná verejnosť projektantov a architektov viac skeptická z dôvodu neúplnosti všetkých procesných detailov a opatrnejších vyhláseniach vlády, čo bude obmedzovať konečné pozitívne efekty zmien.

Tomáš Boháček

Analytik 365.bank

Upozornenie

Upozornenie: Redakcia sa nemusí stotožňovať s názorom autora