Z dlhodobého hľadiska bola výstavba bytov stále dynamickejšia než pred pandémiou, počty dokončených bytov o 16 percent prevyšovali predpandemický priemer. Za posledné tri mesiace minulého roka dokončili stavbári o málo viac než šesťtisíc bytov, čo predstavovalo medziročný pokles o 9,2 percenta. Okrem toho išlo o najnižší počet dokončených bytov v poslednom štvrťroku od roku 2017. Pod tento stav sa podpísali podľa expertov na reality a stavebníctvo najmä vyššie ceny stavebných materiálov, energií a vysoká inflácia. Podľa hovorkyne Štatistického úradu SR Jany Morháčovej však stále ide o počty na úrovni hodnôt pred pandémiou.
Menej dokončených bytov
Minulý rok naďalej platila najväčšia koncentrácia výstavby v regióne okolo hlavného mesta. Podľa J. Morháčovej každý piaty byt postavený v roku 2022 bol práve na území Bratislavského kraja, a to s podielom 22 percent z celkovej výstavby. Tento trend potvrdzuje riaditeľ predaja investičných nehnuteľností v spoločnosti CBRE Marián Mlynárik, podľa ktorého v otázke developmentu rezidenčných projektov majú okrem Bratislavy najväčší potenciál väčšie regionálne mestá na Slovensku.
Z hľadiska regionálneho vývoja však vlani klesol počet dokončených bytov v piatich z ôsmich krajov. Najdynamickejšie v Trnavskom kraji (mínus 9,2 percenta) a v Bratislavskom kraji (mínus 8,8 percenta). Naopak, zvýšenie počtu dokončených bytov o takmer desať percent sa prejavilo v Trenčianskom a Žilinskom kraji.
Napriek medziročnému poklesu bol v dlhodobom porovnaní vývoj v regiónoch pozitívny. Celkovo v šiestich krajoch počty dokončených bytov výrazne prevyšovali hodnoty z rokov pred pandémiou.
Polovičný nárast zaznamenal Žilinský kraj, nad hranicu štyridsať percent sa dostal rast aj v Nitrianskom a Trenčianskom kraj. Pokles v porovnaní s rokmi pred pandémiou nastal len v dvoch regiónoch, o takmer 18 percent v Bratislavskom kraji a o sedem percent v Banskobystrickom kraji.
Niekde až dvojciferný pokles
Pre objektívne zhodnotenie Štatistický úrad SR porovnal spomínané hodnoty s priemerným stavom štyroch štvrťrokov v posledných piatich rokoch pred pandémiou, teda v rokoch 2015 až 2019. V rokoch 2020 a 2021 totiž pandémia zásadnejšie ovplyvnila proces bytovej výstavby v jednotlivých štvrťrokoch.
Vývoj ovplyvnil medziročný pokles dokončených bytov a domov v siedmich spomedzi ôsmich krajov, pričom až v šiestich krajoch to bol dvojciferný pokles. Najvyšší medziročný prepad, a to o viac ako 15 percent, zaznamenali Košický, Prešovský, Bratislavský a Nitriansky kraj.
„Jediný región, v ktorom počet dokončených bytov medziročne prudko stúpol o 28 percent, bol Žilinský kraj,“ upozorňuje J. Morháčová s tým, že v porovnaní s priemerom v predpandemickom období však až štyri regióny vykazovali výrazne vyššie počty dokončených bytov. Najviac to bolo v Žilinskom kraji (plus 64 percent) a v Prešovskom kraji (plus 26 percent). Naopak, kraj s najvyšším podielom na celkovom počte dokončených bytov bol vlani Bratislavský kraj, pričom zaznamenal najväčší, takmer tretinový prepad.
Prepad začiatku výstavby
V priebehu roka 2022 odštartovali stavebníci výstavbu 21-tisíc nových bytov, čo bolo o 16 percent menej ako pred dvomi rokmi. V porovnaní s predpandemickým obdobím to bolo o 1,5 percenta začatých bytov menej. Dynamickejšie spomalenie zaznamenali počty v prípade začatých bytov vo štvrtom štvrťroku 2022. Vtedy sa začala výstavba len o čosi viac ako 4 900 bytov vrátane domov, čo bolo podľa J. Morháčovej o tretinu menej ako v posledných troch mesiacoch roka 2021. Súčasne to bol asi o pätinu nižší počet aj v porovnaní s predpandemickým obdobím.
Počet začatých bytov medziročne klesol vo väčšine krajov, o vyše polovicu v Trnavskom a Bratislavskom kraji a o tretinu v Trenčianskom kraji. Výnimkou bol vývoj v dvoch regiónoch, kde počet začatých bytov medziročne stúpol, a to o štvrtinu v Nitrianskom, nepatrne v Prešovskom kraji. „Súčasne k 31. decembru 2022 bolo na Slovensku rozostavaných 80 289 bytových jednotiek, čo je približne rovnaký počet ako pred rokom a zároveň o 8,6 percenta vyšší počet ako pred pandémiou,“ dodáva J. Morháčová.
Drahšia výstavba brzdou
Pod nižším počtom začatých bytov je podľa výkonného riaditeľa spoločnosti Finančný kompas Mateja Dobiša predraženie nákladov na výstavbu. Ako hovorí, nových projektov bude pravdepodobne menej. „Tie, ktoré budú vznikať v tomto roku, budú z pohľadu investície skôr menšie.
Vzhľadom na blížiace sa voľby dôležitú rolu zohrá aj nájomné bývanie. Ak by prešiel model nájomného bývania so zahraničnými investormi, zrejme by skúpili väčšinu nedokončených projektov.“
Čo sa týka Bratislavy, tu je ponuka bytov naďalej nízka a priestor na pokles cien nehnuteľností malý. Expert a šéf transakčného tímu spoločnosti 365.invest Tomáš Cár si preto myslí, že developeri nie sú nútení pozastavovať svoje projekty ani plánovanie nových.
„Samotné byty však budú do predaja púšťať pomalšie a čakať na kupujúcich pri nastavených cenách. Dopyt po novostavbách totiž posledné dva štvrťroky citeľne klesol. Súvisí to pritom najmä s prudko rastúcimi cenami hypoték a vysokými cenami bytov v novostavbách.“ Pokiaľ ide o Bratislavu, v roku 2022 sa v nej predalo celkom 1 519 bytov, čo je najmenej od finančnej krízy. Ešte výraznejší pokles a rozdiely sme mohli vidieť v rámci jednotlivých častí roka.
Ani projektový manažér Finportal pre reality Michal Kubík nevidí vývoj pesimisticky. V tomto roku budú podľa neho vznikať nové projekty podľa plánu investorov, nakoľko silní investori potrebujú umiestniť svoj kapitál a veľké spoločnosti majú plány na viac rokov, dokonca niektoré až na desiatky rokov. Výstavba nehnuteľností je totiž dlhodobý proces, kde sa počíta aj s negatívnymi rokmi v rámci trhu.
„V momentálnej situácii evidujeme zvýšenú snahu investorov nájsť reálne projekty, nakoľko inflácia ich motivuje čo najviac investovať finančné prostriedky. Hotové novostavby sú v súčasnosti vo väčšine predané, a to malé percento, ktoré nie je predané, sa niektorí developeri rozhodli prenajať, prípadne držia cenu a znížili ju len v minimálnom percente – náklady na výstavbu developerom posledné roky narástli,“ vysvetľuje M. Kubík.
Záujem o nájomné bývanie
Ako sa situácia vyvinie v tomto roku, to závisí od viacerých faktorov. Odborníci predpokladajú približne rovnaké tempo výstavby bytov, aj keď dopyt po nich pre rastúce sadzby hypotekárnych úverov postupne klesá, podobne ako je to v prípade záujmu o kúpu starších bytov. „Pokles cien starších bytov tlačí aj na segment bytov v dokončených novostavbách. Developer, ktorý má zaistený dostatočný cash flow, však uhnúť s cenou záujemcom nemusí. Dá sa očakávať, že developeri sa pri rezidenčných nehnuteľnostiach ešte viac ako doteraz pripútajú k najväčším slovenským mestám, kde sa kumuluje rozhodujúca kúpna sila,“ dodáva analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.
Podľa expertov na stavebníctvo, investície a reality bude tempo výstavby bytov v tomto roku dynamickejšie ako vlani. Značne v tom môže pomôcť prípadná podpora zo strany štátu pre výstavbu nájomných bytov. Nájomné bývanie vníma ako segment, ktorý na Slovensku začína byť veľmi žiadaný, aj M. Mlynárik.
Hoci dopyt po nájomných bytoch existuje a aj politici dlhšie obdobie sľubujú podporu na ich výstavbu, realita je iná. Myslí si to riaditeľka FinGO recloud Róberta Mecková, podľa ktorej aj preto trh čaká, čo sa bude diať. „Prvé lastovičky súkromného nájomného bývania ako biznis modelu registrujem, som však sama zvedavá, čo prinesie reálna skúsenosť,“ uvažuje R. Mecková, pričom upozorňuje, že pre vysoké úroky pri hypotékach nájomné bývanie bude pre veľa ľudí jediná forma bývania. „Preto tu priestor na takýto biznis plán určite existuje. Či už v partnerstve so štátom alebo ako individuálny model.“
Re-development novým trendom
Veľa developerov podľa M. Mlynárika už dnes upravuje svoje developerské projekty, respektíve vyčleňuje ich časti práve pre potreby nájomného bývania. „V tomto segmente vidíme budúcnosť,“ zdôrazňuje s tým, že viacerí vlastníci kancelárskych nehnuteľností typu B a C sa začínajú pohrávať s myšlienkou ich re-developmentu na rezidenčné nehnuteľnosti. Tento trend badať aj v iných európskych mestách.
„Nemyslíme si však, že tento rok dôjde k viacerým realizáciám re-developmentu kancelárskych projektov na byty. Limitovať to môžu hlavne aktuálne územné plány v daných lokalitách,“ upozorňuje riaditeľ.
Re-development ako zaujímavé riešenie už existujúcich, starších a nevyťažených budov vníma aj brokerka spoločnosti Slovakia Sotheby’s Int. Realty Zuzana Stasíková. Podľa nej totiž ponuka nových a moderných kancelárskych budov je v súčasnosti široká a tie staré už nestíhajú konkurovať moderným technológiám.
„Prestavba administratívnej budovy na rezidenčnú sa však musí dať zrealizovať i v súlade s územným plánom a často si vyžaduje vysoké náklady na prestavbu z dôvodu zásadných dispozičných zmien,“ upozorňuje.
Kancelárie sa menia na byty
O tom, že nájomné bývanie na Slovensku má budúcnosť, nepochybuje ani riaditeľ manažmentu realitných fondov 365.invest Pavol Hajdu. „Preto sa nemožno čudovať developerom, ktorí sa týmto smerom uberajú už dnes. Bolo by dobré, keby sa táto forma bývania, a to ako komerčné, tak aj sociálne nájomné bývanie, dočkala významnejšej podpory zo strany štátu,“ uvažuje P. Hajdu, podľa ktorého „Slovensko s 90-percentným podielom bývania vo vlastnom je určitý extrém.“
Čo sa týka re-developmentu, v dôsledku pandémie, počas ktorej si mnohí zamestnávatelia odskúšali prácu z domu, a zvyšujúcich sa nákladov na energie, sme podľa neho svedkami rozhodnutí niektorých spoločností zmenšiť prenajímané kancelárske priestory na 60, 70 či 80 percent skutočnej potreby. Na túto zmenu na trhu, teda nižší dopyt po administratívnych priestoroch, reagujú niektorí vlastníci administratívnych budov aj developeri.
„Vlastníci budov zvažujú re-development na rezidencie a developeri menia svoje plánované kancelárie na byty. V prípade zmeny plánu je to o niečo jednoduchšie, prestavba kancelárií na byty je však už z dôvodu technických obmedzení zložitejšia a nie vždy musí priniesť želaný výsledok. Je jasné, že v najbližších rokoch budeme svedkami takejto premeny niektorých kancelárskych budov na byty,“ uzatvára P. Hajdu.
Na ťažkosti pri prestavbe starých kancelárskych budov na byty poukazuje aj R. Mecková. Ak má developer k dispozícii starú kancelársku budovu v širšom centre mesta a budova spĺňa legislatívne požiadavky na zmenu na obytný komplex, je to podľa nej skvelý začiatok.
„Má to však veľmi veľa ,ale‘. Mnohokrát je totiž novostavba jednoduchšia, pretože súčasné normy sú nastavené tak prísne, že zmena infraštruktúry, statiky, parkovacích miest môže byť v existujúcej budove taká náročná, že sa to vôbec nemusí podariť. Ak sa to však čo i len trochu dá, developer to určite urobí. Re-development má svoje výhody najčastejšie v polohe objektu, čo sa odzrkadlí na finálnej cene bytu. A podnikateľ si spočíta, či sa to oplatí alebo nie.“
Ďalšie dôležité správy
