Úľavy pri prvej nehnuteľnosti, vyššie dane pri ďalších? Matovič to zráta tým, čo si žijú lepšie

Reforma zdaňovania nehnuteľností, ktorú pripravuje rezort financií pod vedením ministra Igora Matoviča, bude fungovať na hodnotovom princípe. Inak povedané, tí bohatší by mali platiť vyššie dane, ak majú napríklad lukratívnu nehnuteľnosť, viac bytov či iných luxusnejších nehnuteľností. Nie je zatiaľ jasné, kto do akej kategórie vlastne chtiac či nechtiac „spadne“.

Aj preto po vyšších daniach z nehnuteľností pokukuje súčasný minister financií, ktorý v tejto myšlienke pokračuje po svojom predchodcovi Eduardovi Hegerovi. Zálusk na túto myšlienku si robili aj predchádzajúce vlády – spustiť zdaňovanie nehnuteľností podľa ich „kvázi trhovej“ hodnoty, nie podľa metrov štvorcových. Nie každý sa s tými novinkami stotožní.

Treba veľkorysé nezdaniteľné sumy

Slovenské nehnuteľnosti sa bežným ľuďom dosť ťažko skrývajú niekde do daňových rajov, kde by boli prakticky nedotknuteľné. Jednoducho sa dajú krásne zdaniť. Daň z nehnuteľností je taká „spravodlivá“, že z vás robí akýchsi nájomníkov vo vlastnom dome či byte, hoci ten je v katastri zapísaný na vaše meno.

Zatiaľ je jasné len to, že  štát chce po novom určovať základ tejto dane akýmisi matematickými postupmi a zabezpečiť hromadné oceňovanie domov a bytov na Slovensku už od roku 2023. Ešte nevie, či preberie aj niektoré kompetencie miest a obcí, teda či by nebol lepší centrálny výber daní ako ten lokálny, ako ho poznáme dnes. 

Zdaňovanie nehnuteľností treba v prvom rade zjednotiť a zjednodušiť, myslí si Silvia Hallová, daňová partnerka poradenskej spoločnosti Grant Thornton.  „Aj keď obciam prirodzene patrí podiel z vybranej dane, daň z nehnuteľností by mali vyberať centrálne daňové úrady, nie obce. Princíp zdaňovania na základe aktuálnej trhovej hodnoty je akceptovateľný za podmienky, že pre súkromné vlastníctvo bytov a domov, v ktorých majitelia trvalo bývajú, budú stanovené veľkorysé nezdaniteľné sumy,“ tvrdí S. Hallová.

V opačnom prípade by malo zdaňovanie na základe trhových cien výrazný sociálny dopad na všetkých, nevynímajúc ani tých, ktorí investovali do svojho vlastného bývania.  Otázne je, do akej miery by sa táto myšlienka stretla s úspechom u súčasného ministra financií. Veľa o zámeroch rezortu prezradil aj dokument tzv. veľký tresk, ktorý vzbudil v mnohých ohľadoch veľkú nevôľu u odborníkov i verejnosti, hoci ho I. Matovič označil za hoax.

Príprava na tvrdé „pristátie“

Ak zoberieme do úvahy, že na Slovensku máme s ohľadom na historický vývoj nadštandardne veľké zastúpenie vlastníkov nehnuteľností, zvýšenie daní s istotou zasiahne veľkú časť obyvateľstva. Diskusie okolo chystanej daňovej reformy už teraz ukazujú na možné riziká pripravovaných zmien, podotýka Attila Mészáros, predseda Realitnej únie SR. 

„Je zrejmé, že sociálny status vlastníka nehnuteľnosti nemusí korešpondovať s hodnotou jeho nehnuteľnosti. Myslím, že práve pre možné sociálne dopady je potrebné sa viac ako inokedy riadiť známym ,dvakrát meraj, raz režʻ,“ varuje predseda.

Štát by mal myslieť aj na ďalšie súvislosti. „Mal by sa vysporiadať aj so skutočnosťou, že vyššia daň z nehnuteľností, napríklad u bytov na prenájom, sa bude prenášať aj do zvyšovania cien nájmov,“ spresňuje S. Hallová. Ak je však reč o reforme daňového systému, prednosť pred zvyšovaním daní by mal dostať najmä boj s daňovými podvodmi, v ktorom sa skrýva veľký potenciál zvyšovania príjmov pre štátny rozpočet. 

Zaťažujúce vplyvy treba zvážiť

Dane z nehnuteľností by teda mali byť určované podľa hodnotového princípu, nie podľa rozlohy. Ako hovorí pre TREND Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS SR), hodnotový systém by mohol byť uplatniteľný, musí sa však zvážiť jeho dopad v praxi.

„Konkrétne na jednotlivé príjmové skupiny obyvateľstva, aby nenastal stav, že pre niektorých bude príliš zaťažujúci, napríklad pre dôchodcov, samoživiteľov rodín alebo domácnosti s nízkym príjmom,“ dodáva. Treba totiž myslieť na ich finančnú a sociálnu situáciu. To, že napríklad žijú v nehnuteľnosti s vyššou hodnotou, nemusí automaticky znamenať, že ich príjmy sú vysoké. Malo by sa predchádzať prehlbovaniu sociálnych rozdielov. 

Podľa prezidenta NARKS je tiež dôležité, ako sa nový systém vysporiada s reálne rôznymi podmienkami majiteľov nehnuteľností, napríklad v lukratívnych oblastiach obcí, alebo aj v iných lokalitách. „Ako bude zohľadňovať jednotlivé príjmové skupiny – napríklad ekonomicky aktívny produktívny vlastník nehnuteľnosti verzus ekonomicky neaktívny dôchodca s minimálnym dôchodkovým príjmom pre spravodlivé a zvládnuteľné finančné zaťaženie,“ dodáva J. Pálenčár.

Mohlo by sa napríklad stať, že by vlastník s nižšími príjmami jednoducho doplatil na danú lokalitu a v konečnom dôsledku by musel svoju nehnuteľnosť opustiť aj napriek tomu, že v nej dlhé roky býval. Je to extrémny príklad, ale vychádza z reality príjmovej stránky niektorých domácností.

Nie každá nehnuteľnosť je luxusom

Nedá sa tiež povedať, že dnešný spôsob výpočtu dane z nehnuteľností je absolútne spravodlivý, tvrdí A. Mészáros. Výmera daného druhu nehnuteľnosti nehovorí nič o jeho štandarde.

„Snaha o spravodlivejšie zdanenie preto môže byť pochopiteľná. Všetkému ale predchádza dobre nastavený spôsob ocenenia nehnuteľnosti, čo je kameňom úrazu zámeru,“ objasňuje pre TREND. Ťažko tiež jednoznačne povedať, či automatizovaná aplikácia matematicko-štatistických modelov, ktorú rezort financií chystá, postačí pre presné určenie trhovej ceny konkrétnej nehnuteľnosti.  

Faktom je, že Organizácia pre hospodársku spoluprácu a rozvoj (OECD) tvrdí, že dlhodobo na Slovensku máme jedny z najnižších daní z nehnuteľností. Podľa štúdie Paying Taxes 2020, ktorú vydala skupina Svetovej banky a poradenská spoločnosť PwC, má naša krajina šieste najvyššie celkové daňové a odvodové zaťaženie v rámci krajín EÚ & Európskeho združenia voľného obchodu (EFTA, priemer 38,3 percenta) vo výške 49,7 percenta, čo je o 11,4 percentuálnych bodov viac. Preto tento nepomer chce vláda zmierniť.

Za tejto situácie je zámer výraznejšie zdaniť nehnuteľnosti pochopiteľný, poznamenáva pre TREND Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko. „Zásadnou výzvou vyššieho zdanenia je, aby sa zohľadnilo vlastníctvo nehnuteľnosti na Slovensku ako nutnosť. Predpokladám, že vláda si uvedomuje, že byt či dom, v ktorom rodina trvalo býva, nie sú luxusom, ale nevyhnutnosťou.“

Preto bude podľa neho kľúčové správne nastaviť dôležité parametre, ako je napríklad už avizovaná výška nezdaniteľnej sumy pri prvej nehnuteľnosti, ktorá by ako luxus skutočne definovala len nadštandardné nehnuteľnosti či druhé a ďalšie byty a domy vo vlastníctve. Toto bude najväčšou výzvou celej reformy dane z nehnuteľností, ktorá musí byť funkčná pre celé Slovensko a zároveň musí zabrániť pocitu diskriminácie medzi regiónmi. 

Čo je či nie je spravodlivé?

Ak sa štátu podarí táto zmena, povedie to vraj k odstráneniu existujúcich bizarných nedostatkov, akým sú napríklad rozdiely v zdanení nehnuteľností v rámci obcí. Dnešný zákon totiž podľa M. Búlika umožňuje, aby v rovnakej obci platili niektorí majitelia za porovnateľnú nehnuteľnosť až 10-násobne vyššiu daň. Rozdiel je pritom len v definícii, keď chaty a iné rekreačné nehnuteľnosti sú násobne vyššie zdaňované ako rodinné domy.

„Pritom obec má, paradoxne, oveľa väčšie výdavky na služby pre rodinné domy ako pre chaty. Každá obec tento inštitút využíva inak, čím vznikajú paradoxné situácie, keď napríklad za rozľahlý rodinný dom platí majiteľ zlomok dane v porovnaní s malou chatou pod lesom,“ dodáva finančný analytik. Zjednotenie zdanenia podľa dobre nastavenej cenovej mapy by mohol zrejme odstrániť tento pocit diskriminácie.

Ani vlastníctvo viacerých nehnuteľností však nemusí priniesť automaticky efekt spravodlivého zdanenia. V regiónoch, kde ľudia odchádzajú za prácou, je napríklad podľa A. Mészárosa množstvo nehnuteľností, ktoré si celoživotne ponechávajú vo svojom vlastníctve. Tie chcú využívať hoci na dôchodku či pri nejakej zmene životnej situácie.

„Hodnota týchto nehnuteľností v regiónoch tvoriacich tzv. ,hladové dolinyʻ je zanedbateľná vo svetle vybičovaných cien nehnuteľností v Bratislave či iných ekonomicky silných regiónoch. Je teda zrejmé, že samotné vlastníctvo viacerých nehnuteľností nemôže byť univerzálnym kľúčom k zdaneniu bez akceptovania lokálnych cenových dát,“ uzatvára A. Mézsáros.  

Faktom zostáva, že ani po zvýšení dane z nehnuteľností na akúsi „férovejšiu“ nebudú verejné výdavky kvalitnejšie, ani daňový systém spravodlivejší. Získa na tom hlavne štát, ktorý veselo pokračuje vo svojom deficitnom hospodárení. Štátny rozpočet chce najnovšie navýšiť o ďalšie 3,7 miliardy eur.