Stovky hotelov i penziónov sú na predaj. Trh sa rúca, ulovia ich väčší hráči a dravci

Nekúpite či nevezmete si do prenájmu penzión, hotel či reštauráciu? Inzeráty tohto typu pribúdajú v posledných týždňoch na rôznych realitných portáloch. Dôvod je zrejmý.

Po roku pandémie nevládzu mnohé z nich fungovať, splácať svoje záväzky, nemajú hostí, musia prepúšťať a sú finančne na dne. Už pekných pár týždňov podľa zistení TRENDU prebieha výpredaj ubytovacích i gastro zariadení, ktoré na pandémiu doplatili azda najviac zo všetkých postihnutých sektorov.

Mizerná sezóna kláti biznis

Počty hotelových, ubytovacích a reštauračných nehnuteľností a priestorov na predaj, ale aj na prenájom, začali rásť už pri zavedení prvého lockdownu ešte vlani. A vôbec nejde o miliónové sumy v eurách, ale dokonca o pár desiatok tisíc eur.  Už tam prišla časť majiteľov o koniec zimnej sezóny, potvrdzuje pre TREND Peter Porubský, senior PR Manager portálu Nehnuteľnosti.sk.

„Následne bola aj minuloročná letná sezóna slabšia. Zimná sezóna 2021 sa prakticky ani nezačala a už aj skončila. Počty turistov klesli o 60 až  70 percent, a to nielen v dovolenkových destináciách ako Vysoké či Nízke Tatry, Liptov, Terchová, ale napríklad aj v Bratislave,“ podotýka. To všetko sa v spojení slabou štátnou pomocou podpísalo pod rastúcu ponuku nehnuteľností v tomto segmente.

Najviac postihnuté regióny sú podľa P. Porubského tie, kde bola najširšia ponuka ubytovacích zariadení, tam sa aj najčastejšie objavujú tieto nehnuteľnosti na predaj. Druhý rozdiel je vo veľkosti, keď na predaj sú ponúkané skôr menšie a stredne veľké ubytovacie zariadenia. Veľké hotelové komplexy zatiaľ spravidla odolávajú.

Zvýšenú ponuku týchto zariadení oproti vlaňajšku potvrdzuje aj Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií. Na portáli reality.sk ich evidujú aktuálne viac ako 490. „Pri ponuke gastro prevádzok väčšinou ide o predaj prevádzky s postúpením nájomného vzťahu. Pri ponuke hotelov a penziónov ide o predaj nehnuteľností vrátane interiéru či zariadení prevádzok,“ objasňuje pre TREND.

Prázdne budovy pomoc štátu nespasí

Aj na portáli nehnuteľnosti.sk je aktuálne zhruba 646 penziónov či hotelov na predaj. Oproti vlaňajšku evidujú nárast ponúk približne na úrovni 30 percent. „Z nášho pohľadu ide primárne o vplyv pandémie a s ňou súvisiacich opatrení. Ide najmä o menšie ubytovacie kapacity, rodinné penzióny a vily. Majitelia buď nezvládajú splácať úvery, prípadne sa rozhodli úplne odísť z tohto sektora,“ podotýka P. Porubský.

Cestovný ruch a počty prenocovaní sa za posledný rok prepadli na úroveň spred 20 rokov. Je to veľký výpadok a  majitelia, ktorí nemali dostatočné finančné rezervy, sa preto dostali do problémov. Mnohí sa rozhodli, že už radšej ani neotvoria, lebo stratu, ktorú nabrali v posledných mesiacoch, budú splácať ďalšie roky.

Malé a stredné podniky sú v značnej nevýhodne, keďže pandémia trvá už rok. „Pri menších hoteloch a penziónoch ide často o rodinné podniky, kde rodinní príslušníci zabezpečujú kompletnú prevádzku od ubytovania, upratovania, varenia, až po účtovníctvo. Preto je pre nich oveľa náročnejšie prežívať bez príjmu, a niektorí majú aj problém pri využívaní dotačných schém, respektíve napojenie sa na tieto schémy,“ dodáva P. Porubský.

Aj preto sa v ponuke na predaj a prenájom objavujú skôr hotely a penzióny s menšou kapacitou, ako tie veľké. Neúprosné sú aj ďalšie dáta z tohto roka, ktoré nedávajú veľkú nádej na optimizmus. Podľa Štatistického úradu (ŠÚ) SR, návštevnosť hotelov a penziónov v januári 2021 klesla o 94 percent.

Zariadenia cestovného ruchu navštívilo v prvom mesiaci tohto roka len necelých šesť percent počtu návštevníkov z januára 2020. Návštevnosť klesala piaty mesiac po sebe.  Hostia strávili v nich viac ako 112-tisíc nocí, medziročne sa ich počet znížil o 90,5 percenta. Situácia sa reálne vôbec nezlepšuje kvôli súčasnej pandemickej situácii, ktorú zvládame na Slovensku oveľa horšie ako v zahraničí.

Gastro dlhodobo padá na kolená

Mnohé ubytovacie i gastro zariadenia si už ani poriadne nepamätajú, kedy naposledy fungovali normálne. Možno čiastočne v lete minulého roka, ale odvtedy doslova len prežívajú. Prázdnych priestorov po mnohých pribúda. Podľa Magdalény Koreny, hovorkyne iniciatívy Pomoc pre gastro, najviac je to viditeľné v regiónoch s rozvinutým cestovným ruchom, kde je rozšírené gastro a zábavný priemysel.

„Ponuka nájmov komerčných priestorov, vrátane kompletnezariadených gastro prevádzok, sa na Slovensku zvýšila už po prvej vlne koronakrízy. Pod tento stav sa podľa nás jednoznačne podpisuje negatívny ekonomický dopad,“ potvrdzuje M. Koreny pre TREND.

S podnikaním v gastre začne tento rok podľa nej zrejme len málokto. Kým vláda nedostane pod kontrolu pandémiu, bolo by to príliš veľké riziko. Je však možné, že v niektorých lokalitách sa odvážlivci možno predsa len pokúsia vyplniť medzery na trhu.

Na portáli nehnuteľnosti.sk tiež zaregistrovali väčšiu ponuku na predaj či odstúpenie gastro priestorov, či už ide o reštaurácie, kaviarne i bary. Najmä ponuka priestorov pre reštaurácie na prenájom zaznamenala v poslednom roku výrazný nárast a to o viac ako 100 percent, konštatuje P. Porubský.

Rastie aj ponuka na samotný predaj. „Reštaurácie sú z nášho pohľadu najviac postihnuté protipandemickými opatreniami. Čiastočne ich príjmy môžu vykryť donáškové služby, ktoré sú v aktuálnom období veľmi využívané. Avšak ich celkové príjmy to nevie plnohodnotne nahradiť,“ dodáva PR manažér portálu Nehnuteľnosti.sk.

Preto sa mnohé rozhodli svoje prevádzky natrvalo uzavrieť, prípadne si nechali len kuchyňu a jedlo rozvážajú. Priestory na sedenie pre hostí už nepotrebujú.

Investori musia zvažovať riziká

Určite existujú aj investori, ktorí súčasnú situáciu zoberú ako vhodnú príležitosť a rozhodnú sa do tohto sektora vložiť financie. Všeobecne sa totiž po každej kríze otvárajú aj nové možnosti pre investovanie. Potvrdzuje to Zoltán Čikes, prevádzkový riaditeľ spoločnosti FinGO.sk. Podľa neho je rozdiel, či ide o kúpu celej nehnuteľnosti, alebo iba o odstúpenie prevádzky.

„Pri kúpe celej nehnuteľnosti je investícia vyššia a firiem s dostatočnými financiami bude značne menej. Vtedy je vhodné využiť financovanie cez banku, napríklad cez investičný úver so splatnosťou 10 až 15 rokov, kde sa úroky pohybujú od 2 do 3 percent ročne,“ konštatuje pre TREND. Za nehnuteľnosť sa ručí aj prostredníctvom záložného práva.

Banky už na začiatku pandémie sprísnili kritériá pri rizikových sektoroch, a to aj pri podnikateľských úveroch, podotýka finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik. „Pri investičnom úvere musí firma banke preukázať schopnosť splácať. Čiže vykázať dostatočnú ziskovosť vo finančných výkazoch za predchádzajúce jedno až dve účtovné obdobia. Banka sa zároveň pozerá na investičný zámer a sektor, v ktorom chce firma investovať,“ objasňuje M. Búlik. A práve tento fakt môže byť pre mnohých problematický.

V oblasti cestovného ruchu a gastro je pravdepodobné, že okrem založenia kupovanej nehnuteľnosti bude musieť firma poskytnúť aj dodatočné záruky. „Pri odstúpení prevádzky zvyknú byť náklady zase nižšie. Najmä pri väčších investíciách je možné využiť napríklad prevádzkový úver, ktorý je jednoduchší na vybavenie,“ poznamenáva Z. Čikes.

Podstatná bude letná sezóna

Zatiaľ neexistujú náznaky zlepšenia situácie v nasledujúcich týždňoch, konštatuje pre TREND generálny manažér Asociácie hotelov a reštaurácií Slovenska (AHRS) Marek Harbuľák. Počet prevádzok, ktoré už neotvoria, prípadne „zakonzervujú“ svoje zariadenia, sa môže v ďalšom období ešte výrazne zvýšiť.

„Podnikanie v gastronómii či hotelierstve nie je o vysokých maržách a zisku. Je to neustále investovanie do zvyšovania kvality, pričom návratnosť sa počíta na dlhé obdobie,“ dodáva M. Harbuľák. Je to zároveň odvetvie, v ktorom podnikanie ovplyvňuje množstvo externých faktorov, na ktoré nedokážete  vplývať, ani ich zmeniť.

Otázne je, kto vôbec prežije v tejto situácii. Ak nebude fungovať letná turistická sezóna kvôli pretrvávajúcim opatrenia, alebo kvôli obavám turistom vycestovať, ale hranice zostanú otvorené, možno na tom budú lepšie mestské hotely. Pokiaľ sa však letná sezóna rozbehne a hotely podržia najmä domáci návštevníci, krátkodobo budú na tom lepšie pobytové zariadenia, myslí si generálny manažér AHRS.

V istej výhode sú v súčasnosti väčšie hotely, prípadne hotelové siete. Ľahšie sa totiž vedia napojiť na štátne pomocné schémy a využiť všetky dotácie, ktoré štát ponúka. Ich zamestnanci tak ostávajú doma v rámci schémy Kurzarbeit. Taktiež ich finančné rezervy sú podstatne väčšie ako u menších hráčov.

Zmenu možno podľa P. Porubského očakávať v druhej polovici roka. „Je pravdepodobné, že väčšie hotelové, ale aj reštauračné siete sa budú snažiť uloviť do svojho portfólia reštaurácie a hotely, ktoré sa dostali počas tohto obdobia do problémov. Nárast turizmu určite príde, keďže ľudia dlho dovolenky odkladali. Otázne však je, v akom čase,“ uzatvára.