Daň z nehnuteľností sa zrejme od budúceho roka výrazne zvýši. Minister financií Eduard Heger viackrát zdôraznil, že nehnuteľnosti by sa mali zdaňovať na hodnotovom princípe, pričom viac objasní pri chystanej daňovej reforme, ktorú tají už rok.
Teda, inak povedané, za drahšie a luxusné nehnuteľnosti sa bude platiť na tejto dani viac. Ráta sa s progresívnou formou zdaňovania, podľa hodnoty nehnuteľnosti. Otázkou zostáva, čo si štát predstavuje pod slovom „luxus“ a ako nastaví dané pravidlá.
Z ničnehovoriacich fráz rezortu sa snažia analytici vydedukovať, čo také veľké sa chystá, keď sa to tak tají. Podstatou reformy má byť podpora pracovnej aktivity, podnikania, tvorivosti a investícií na Slovensku. Zníženie daní pre firmy či ľudí by bolo pravdepodobne hneď ohlásené na nejakej tlačovej konferencii, v hre budú teda zrejme úplne iné či opačné zámery.
Podľa analytikov Inštitútu ekonomických a spoločenských analýz (INESS) možno predpokladať, že vlajkovú loď novej daňovej reformy ponesú vyššie dane z nehnuteľností, a to až trojnásobne oproti súčasnému stavu.
Dane narastú, otázne je o koľko
Dnes sú dane z nehnuteľností v plnej kompetencií samospráv a vyrátavajú sa cez rozlohu bytu, domu či pozemku. Po novom sa zrejme budú počítať podľa hodnoty nehnuteľnosti. Sami bohatí ľudia mi povedali, kľudne nás zdaňte viac, pomôže to Slovensku, uviedol pre médiá v diskusnej relácii (pre rádio Expres) minister E. Heger s tým, že koncom roka by rád videl schválenie zákona v parlamente.
Na odborné diskusie sa pritom rovnako čaká aj pri reformnom pláne obnovy už od leta minulého roka. S mizivým výsledkom.
Faktom je, že Organizácia pre hospodársku spoluprácu a rozvoj (OECD) tvrdí, že dlhodobo máme jedny z najnižších daní z nehnuteľností. Kým v priemernej krajine EÚ v roku 2019 predstavovali výnosy z majetkových daní 1,6 percenta hrubého domáceho produktu (HDP), u nás to bolo len 0,4 percenta. Uvádza sa to v Správe o Slovensku 2019 na webe Zastúpenia Európskej komisie na Slovensku (ec.europa.eu) i v prezentácii Slovensko očami Európskej komisie.
Sme v dátovom pekle Covid semaforu. Štát núti samosprávy šafáriť, iným „tlačí“ peniaze
Slovensko bude musieť prikročiť ku konsolidácii verejných financií, hovorí Viktor Novysedlák, výkonný riaditeľ Rady pre rozpočtovú zodpovednosť (RRZ). „Bez nej bude aj po ukončení pandémie pokračovať deficitná rozpočtová politika a z nej vyplývajúci nárast verejného dlhu,“ konštatuje pre TREND. Súčasné odhady hovoria, že bez konsolidácie bude slovenský verejný dlh patriť medzi najrýchlejšie rastúce v EÚ.
Hrozieb je viac, varujú experti
Odhadované trojnásobné zvýšenie príjmov z majetkových daní by podľa riaditeľa RRZ teoreticky znamenalo, že by sme sa dostali na úroveň priemeru EÚ. „Platí však, že táto priemerná úroveň je relatívne vysoká najmä vďaka vysokým daniam z majetku vo Francúzsku či Veľkej Británii. Dosiahnutiu mediánovej úrovne by zodpovedalo len dvojnásobné zvýšenie príjmov z daní z majetku,“ podotýka V. Novysedlák.
Majetkové dane by určite aj podľa Petra Serinu, výkonného riaditeľa Podnikateľskej aliancie Slovenska, mali vzrásť. „Ale začal by som najprv tým, že klesnú dane zo spotreby a príjmu, následne by som riešil zvyšovanie. Ak sa to urobí naopak, hrozí, že majetkové dane stúpnu, iné sa zavedú, ale reálne sa žiadna nezníži ani nezanikne,“ spresňuje pre TREND.
Inštitút INESS práve toto tiež vidí ako najväčšiu hrozbu. A kladie si množstvo priamych otázok. Napríklad, skutočne máme veriť, že pri 6-miliardovom deficite príde na oplátku k zníženiu priamych daní? Že sa znížia sociálne odvody, keď už dnes je nutné dotovať Sociálnu poisťovňu stovkami miliónov eur ročne? Že vláda utiahne svoj vlastný opasok? „Nie, obávame sa, že masívne zvýšenie dane z bývania bude kompenzované len veľmi malému okruhu daňovníkov,“ varuje inštitút INESS.
Rizikové odhadovanie trhových cien
Pripravovaná daňová reforma by mohla podľa názoru Petra Goliaša, riaditeľa mimovládnej organizácie INEKO, výrazne odľahčiť daňovo-odvodovú záťaž príjmov z práce, to však spôsobí masívne výpadky verejných príjmov. Bude ich treba kompenzovať nielen lepším výberom daní a rušením daňových výnimiek, ale aj zvyšovaním niektorých daní.
Hegerova mapa odhalí, kto čo vlastní. Daň z bývania cez tisíc eur môže byť realitou
„Z pohľadu ekonomického rastu patrí zvyšovanie daní z nehnuteľností medzi najmenej škodlivé, keďže najmenej tlmí aktivitu. Navyše, Slovensko má v medzinárodnom porovnaní príjmy z majetkových daní stále podpriemerné,“ poznamenáva na margo chystaných zmien P. Goliaš.
Minister financií v médiách viackrát avizoval, že ten, kto má nadštandardný majetok, mal by solidárne platiť vyššie dane než ten, kto má majetok „bežnej“ hodnoty. Aj medzinárodné organizácie odporúčajú zaviesť progresívnu daň z nehnuteľností, to znamená vyššie sadzby pri nehnuteľnostiach s vyššou trhovou hodnotou.
Čo skutočne prinesie do praxe utajený daňový mix?
Preto sú potrebné cenové mapy nehnuteľností. Tie síce vytvárajú pocit „spravodlivejšej“ dane, lenže tento pocit nezáleží len od spôsobu výberu dane, ale aj od užitočnosti ich použitia, konštatuje pre TREND Radovan Ďurana z Inštitútu INESS. „Zvlášť na Slovensku sú ale cenové mapy citlivým bodom, lebo v mnohých regiónoch a lokalitách je jednoducho málo realitných transakcií. Odhadovanie trhových cien, samozrejme, vytvára riziko omylov a zvýšenie ,nespravodlivostiʻ zdanenia.“
Keď vašu kuchyňu vlastní štát
Štát v tomto prípade určite narazí na problém, ako správne odlíšiť nehnuteľnosti vyššej a nižšej hodnoty, respektíve zabezpečiť relatívne spravodlivé zdaňovanie v praxi. Ilustruje to napríklad problém starších ľudí s hodnotnou nehnuteľnosťou. Človek nedokáže ovplyvniť, či sa napríklad jeho kedysi lacný dom neocitne nakoniec v strede lukratívnej štvrte. „Bez akéhokoľvek pričinenia zrazu šetrný, skromný človek, ktorý nikdy nemal nadštandardné príjmy, bude čeliť vysokému daňovému zaťaženiu, konštatuje R. Ďurana.
Obhajcovia tejto dane podľa neho už dávno vymysleli „riešenie" tohto problému. Dotyčný človek nemusí zaplatiť celú daň naraz, ale eviduje sa mu daňový dlh, ktorý bude neskôr splatený z predaja tejto nehnuteľnosti po smrti vlastníka, alebo pri jej predaji či dedičskom konaní. To podľa analytika INESS ukazuje na skutočnosť, že nehnuteľnosť vlastne nie je plnohodnotným vlastníctvom.
„Obrazne povedané, ,vašu kuchyňu vlastní vždy štátʻ. Daň z nehnuteľnosti je tak v skutočnosti zavádzajúci pojem. Človek v skutočnosti platí takzvanú daň z bývania.“ Tá sa takto môže stať akýmsi nájomným dosahujúcim hoci aj cez tisíc eur ročne.
Zatiaľ nie je jasné, či by potenciálne vyššia daň z nehnuteľností mohla do budúcnosti ovplyvniť ceny na realitnom trhu. „Nepredpokladám to,“ konštatuje Ján Pálenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií (NARKS), „aj vzhľadom na to, že vláda uvažuje o celoplošnom zvyšovaní tejto dane.“
„Z pohľadu načasovania tejto zmeny je určite potrebné, aby k tomu neprišlo v čase vyrovnávania sa ekonomiky s dopadmi pandémie, čo môže trvať viac ako rok. Mnohé podnikateľské sektory sú v zúfalej situácii a priťaženie vo forme zvýšenia daní z nehnuteľností by bolo v mnohých prípadoch likvidačné,“ objasňuje prezident NARKS pre TREND.
Priznáva, že na potrebe zvýšiť daň sa zhodujú zástupcovia štátu aj samospráv. Je však dôležité nájsť také riešenie, ktoré nezaťaží nízkopríjmové skupiny obyvateľstva, respektíve nespôsobí zníženie ich životnej úrovne.
Nie rozloha, ale hodnota rozhodne
Myšlienku určovať sadzbu tejto dane nie za meter štvorcový a podľa sadzby stanovenej obcou, ale podľa hodnoty nehnuteľnosti, nie je nápadom súčasného rezortu financií. O tejto myšlienke, ktorá sa nikdy nezrealizovala, hovorila ešte v roku 2012 strana Smer, čo tiež podporila rétorikou zdanenia bohatých ľudí a ich luxusného majetku.
Vtedajší minister financií Peter Kažimír chcel zdaniť luxus centrálne, ale od tohto plánu napokon upustil a rozhodnutie prenechal mestám a obciam. Nebolo presne jasné, či sa luxusným majetkom myslia len luxusné vily, alebo hoci aj majitelia bežných bytov, avšak v lukratívnej lokalite. Vtedajšia vláda totiž nechcela špeciálnou daňou zaťažiť majiteľov veľkých domov postavených v 70. či 80. rokoch. Neskôr si mali v roku 2017 siahnuť hlbšie do vrecka tí, ktorí bývali vo viacpodlažných nehnuteľnostiach, čo však tiež neprešlo.
Rovnaké výzvy bude musieť riešiť aj súčasný rezort financií. Je tiež otázne, či zvažuje aj zavedenie ďalších majetkových daní, konkrétne dane z prevodu a prechodu nehnuteľností, prípadne z darovania a dedenia. Tieto dane zrušila Dzurindova vláda od roku 2004 s tým, že príjem z tohto majetku už bol pri kúpe raz zdanený.
Menšie zmeny na trhu sú viditeľné už dnes, aspoň pokiaľ ide o poriadok v daniach. Aktuálne štát začal cez Finančnú správu vyzývať zhruba 13-tisíc daňovníkov, ktorí nepodali daňové priznanie k príjmu z predaja nehnuteľností, pričom predali napríklad dom či byt v rokoch 2016 až 2020 do piatich rokov od jeho nadobudnutia.
