Odpoveď na položenú otázku poskytujú ust. zák. č. 140/2014 Z.z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. Súčasne z otázky predpokladáme, že sa na váš prípad vzťahujú ustanovenia cit. zákona a teda, že nejde o pozemok, ktorý ustanoveniam citovaného zákona nepodlieha.
Poľnohospodársky pozemok
Podľa ust. § 2 ods. 2 citovaného zákona "za poľnohospodársky pozemok sa podľa tohto zákona nepovažuje
a) záhrada,
b) pozemok v zastavanom území obce,
c) pozemok mimo zastavaného územia obce, ak
- je určený na iné ako poľnohospodárske využitie podľa osobitných predpisov,
- možnosť jeho poľnohospodárskeho využitia je obmedzená podľa osobitných predpisov,
- je jeho výmera menšia ako 2 000 m2,
- je priľahlý k stavbe, s ktorou svojím umiestnením a využitím tvorí funkčný celok."
Prevod
Ak je náš predpoklad správny, že sa na váš prípad vzťahujú ustanovenia citovaného zákona, potom spoluvlastník v podiele 1/5 k celku previedol svoj podiel na pozemku tretej osobe, vykonal tak v minulosti v súlade s ust. § 4 cit. zákona v znení platnom a účinnom v čase prevodu v roku 2017 (ktorý v súčasnosti stratil účinnosť):
"(1) Vlastník alebo iná osoba oprávnená previesť vlastníctvo poľnohospodárskeho pozemku (ďalej len „prevádzajúci“) môže poľnohospodársky pozemok, bez použitia postupu podľa odsekov 3 až 10 a podľa § 5 a 6, previesť do vlastníctva
a) osobe, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky predo dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza,
b) spoluvlastníkovi poľnohospodárskeho pozemku, ak ide o spoluvlastnícky podiel podľa osobitných predpisov,
c) blízkej osobe podľa § 116 Občianskeho zákonníka a osobe príbuznej podľa § 117 Občianskeho zákonníka.
(2) Inej osobe ako osobe podľa odseku 1 môže prevádzajúci previesť vlastníctvo poľnohospodárskeho pozemku len postupom podľa odsekov 3 až 8 a podľa § 5 a 6."
Odstavec 1 § 4 ponúkal teda spoluvlastníkovi, aby svoj podiel na pozemku previedol tam uvedeným osobám, pričom nemusel dodržať poradie od a/ až po c/. Bolo na rozhodnutí podielového spoluvlastníka komu svoj spoluvlastnícky podiel predá.
Otázkou však je, či nový spoluvlastník spĺňal podmienku podľa písm. a/ a teda ide o "osobu, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky predo dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza."
Uvedenú skutočnosť môžete zistiť na stránke Štatistického úradu SR, či tento nový podielový spoluvlastník predmetnú podmienku v čase pdpísania zmluvy o prevode spĺňal.
Ak táto podmienka vykonávania poľnohospodárskej výroby ako podnikania najmenej 3 roky pred podpísaním zmluvy o prevode vlastníctva nebola splnená, môžete cestou súdu napadnúť relatívnu neplatnosť zmluvy o prevode a to v lehote do 3 rokov v zmysle ust. § 101 Obč. zákonníka.
Možnosti
Teraz máte v podstate tri možnosti:
1. Napadnúť na súde relatívnu neplatnosť kúpnej zmluvy a to proti novému spoluvlastníkovi nehnuteľnosti, ako aj pôvodnému podielovému spoluvlastníkovi.
2. Domáhať sa od nového spoluvlastníka, aby vám svoj spoluvlastnícky podiel predal za rovnakých podmienok, za ktorých ho nadobudol on.
3. Nevykonať žiadne právne kroky a predkupné právo ako spoluvlastníkovi pozemku vám zostáva zachované naďalej v súlade s ust. § 140 Obč. zákonníka ("Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."
Odporúčanie
Odporúčame najprv zistiť skutočný stav vykonávania poľnohospodárskej výroby u nového podielového spoluvlastníka ku dňu podpísania zmluvy o prevode a až následne urobiť právne kroky podľa vyššie uvedeného nášho odporúčania. Je na vašom rozhodnutí, ktorú z uvedených možností využijete.
Poznamenávame, že od 11. 2. 2019 stratila účinnosť právna úprava predaja poľnohospodárskej pôdy a to na základe Nálezu ÚS SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo dňa 14.11.2018. Preto pri predaji poľnohospodárskej pôdy sa postupuje rovnako ako pri akejkoľvek inej nehnuteľnosti, okrem zákonom stanovených výnimiek uvedených v § 3 ods. 2 a 3 cit. zákona). Tieto ustanovenia boli podľa Ústavného súdu v rozpore s Ústavou SR, a preto by ste tento prevod mohli napadnúť.
Predkupné právo ako podielového spoluvlastníka zostáva pre vás naďalej zachované.
Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.
