Ak Slovák dostane otázku, kam by vložil svoje voľné peniaze, okamžite prichádza na rad debata o nehnuteľnostiach. Byty a domy máme veľmi radi, je to investícia, ktorej rozumieme a máme jasnú predstavu o tom, že fyzické múry reprezentujú hodnotu. Viac ako deväťdesiat percent z nás býva vo vlastnom a náš záujem o nehnuteľnosti sa odráža aj v tom, ako uvažujeme o investíciách.
Alternatívou ku kúpe investičného bytu môže byť vstup do realitných fondoch. Tieto na Slovensku rozhodne nepatria k najvýkonnejším, no pre ľudí, ktorí veria nehnuteľnostiam, môže byť táto možnosť lákavá.
Výnosy na infláciu už nestačia
Tento investičný nástoj je investíciou do nehnuteľností, no nie do konkrétneho bytu a domu. V portfóliu realitných fondov je viacero budov, ktoré investorom prinášajú výnos. Kúpou podielu v realitnom fonde získa investor právo na časť z tohto výnosu. Výhod oproti kúpe investičného bytu je viac, no jednou z najvýznamnejších je vyššia diverzifikácia rizika, aj rýchlejšie speňaženie investície.
V podielových fondoch na Slovensku bolo k 11. februáru tohto roka približne osem miliárd eur. V realitných fondoch je zhruba 24,51 percenta, teda približne 1,94 miliardy eur. Výkonnosť týchto fondov je ale v porovnaní so súčasnou mierou inflácie jednoducho nedostatočná. Za uplynulé tri roky dokázali vygenerovať priemerné ročné zhodnotenie len na úrovni 3,1 percenta.
- Čo sú realitné fondy?
Tento druh fondov je koncipovaný tak, aby investor lepšie rozkladal riziko v porovnaní napríklad so situáciou, keď by konkrétny človek kupoval jednu konkrétnu nehnuteľnosť.
„Investori si cez realitné fondy kupujú podiely v nehnuteľnostiach určených na bývanie, v administratívnych budovách, nákupných centrách či logistických parkoch a de facto sa stávajú ich spoluvlastníkmi. Od investora sa vyžaduje iba kapitál, o správu nehnuteľnosti sa postará tím profesionálov. Takéto investovanie sa vyznačuje výnosmi pochádzajúcimi z nájmov a z nárastu trhovej ceny nehnuteľnosti,“ hovorí E. Sadovská.
Realitné fondy sa v rámci svojej investičnej stratégie zameriavajú na investovanie do akcií a do majetkových účastí v realitných spoločnostiach. V zmysle zákona využívajú získané prostriedky tiež na pôžičky realitným spoločnostiam. Z údajov Národnej banky Slovenska vyplýva, že ku koncu tretieho kvartálu tvorili vklady v bankách a pôžičky realitným spoločnostiam 35,84 percenta zdrojov v realitných fondoch. Podiel akcií a iných majetkových účastí mal hodnotu 44,37 percenta.
Problém porážať infláciu dlhopisové fondy dlho nemali a kým miera inflácie nezačala prudko rásť, tento druh investície dokázal zabezpečiť reálny výnos. „Investovanie do realitných fondov sa vyznačuje stabilnými výnosmi pochádzajúcimi z nájmov dohodnutých na dlhšie obdobie a pri predaji z nárastu trhovej ceny... V prípade výkonnejších fondov pre kvalifikovaných investorov sa výnosy dlhodobo nachádzajú dokonca až na úrovniach od osem do desať percent ročne,“ upozorňuje Eva Sadovská, analytička spoločnosti Wood & Company.
Napriek tomu platí, že spomedzi tried fondov dostupných na Slovensku dosahujú horšie výsledky ako realitné fondy len dlhopisové fondy, rôzne krátkodobé fondy a fondy peňažného trhu. Všetko sú to veľmi konzervatívne investície, ktoré vo všeobecnosti ani nemajú potenciál dosahovať vysoké výnosy.
Napríklad fondy peňažného trhu sa považujú za alternatívu k bankovým vkladom, ide teda o mimoriadne konzervatívny nástroj.
Realitný fond môže byť lepší ako nehnuteľnosť
Samotné realitné fondy môžu záujemcom o bývanie ponúknuť niekoľko základných výhod. Samotná kúpa nehnuteľnosti je pre mnohých drobných investorov absolútne nedostupná bez toho, aby mobilizovali väčšinu svojho majetku. Práve realitné fondy umožňujú investovať do nehnuteľností omnoho menšie sumy. „Do realitných fondov je možné investovať už od niekoľkých desiatok eur. V prípade realitných fondov ide pre kvalifikovaných investorov o vstupný kapitál na úrovni medzi 50-tisíc až 100-tisíc eur,“ hovorí E. Sadovská.
Zaujímavou vlastnosťou realitných fondov je, že do veľkej miery ide o lokálnu investíciu. Podľa E. Sadovskej realitné fondy investujú vo veľkej miere práve do lokálnych aktív a investori tak prispievajú k rozvoju samotného regiónu.
| Hodnota majetku v jednotlivých fondoch | ||
| Fondy | Objem aktív | Podiel (%) |
| (mil. eur) | ||
| Fondy peňažného trhu | 16,15 | 0,2 |
| Fondy krátkodobých investícií | 504,68 | 6,37 |
| Dlhopisové fondy | 1005,61 | 12,69 |
| Akciové fondy | 967 | 12,2 |
| Zmiešané fondy | 3438,31 | 43,38 |
| Štruktúrované fondy | 37,24 | 0,47 |
| Realitné fondy | 1942,35 | 24,51 |
| Fondy alternatívnych investícií | 13,97 | 0,18 |
| Poznámka: Údaje k 11. februáru 2022 | ||
| PRAMEŇ: Slovenská asociácia správcovských spoločností | ||
Dôraz na domáce projekty v realitných fondoch potvrdzujú aj údaje Národnej banky Slovenka. „Z geografického a sektorového hľadiska majú najväčší podiel na akciách a majetkových účastiach v portfóliu realitných fondov tuzemské nefinančné spoločnosti s podielom 87,53 percenta. Nasledujú nefinančné spoločnosti zo zvyšku sveta s podielom 11,88 percenta, ostatné sektory sa podieľajú menej ako jedným percentom,“ upozorňuje Národná banka Slovenska.
V slovenských podmienkach je pomerne komplikované investovať napríklad do akcií lokálnych firiem, pretože domáci akciový trh nie je dostatočne rozvinutý. Investori po celom svete pritom túžia vložiť peniaze do miestnych aktív. Pre Slovákov môžu byť príležitosťou práve realitné fondy.
- Investičný byt nie je pre každého
Hypotéky na Slovensku sú stále mimoriadne dostupné, a šancou ako z lacných hypoték profitovať je kúpa investičného bytu. S prevádzkovaním tohto druhu „investície“ sa ale spája množstvo problémov, ktoré v podstate znamenajú, že samotná kúpa nehnuteľnosti nemusí byť správnym rozhodnutím pre každého. Ľudia, ktorí potrebujú na investičný byt hypotéku, porušujú základné pravidlo obozretného investovania, ktoré hovorí o tom, že kľúčové je dôsledné rozkladanie rizika. Kúpa investičného bytu na dlh znamená, že vlastné prostriedky nediverzifikuje. Robí práve presný opak, na svoju investíciu si požičiava a tým pádom v podstate investuje na páku. Tento spôsob investovania znamená, že investor si požičiava s cieľom znásobiť budúce zisky. Problém je, že páka znásobuje aj straty. Investičná nehnuteľnosti s dávkou nadhľadu skutočne môžeme považovať za obdobný spôsob investovania.
Ľudia, ktorí kúpili byt s investičným zámerom prenajímať ho, dosahujú podľa Viktora Obtuloviča, vzťahového manažéra Fingo Reality, priemernú výnosnosť od 3,5 percenta do 4 percent. „Keď sme vlani kúpili dvojizbový byt v centre mesta, jeho obstarávacia cena bola 165-tisíc eur, zisk z nájmu po odpočítaní energií a správcovských poplatkov je 520 eur. Ak vynásobíme mesačný čistý príjem z nájmu dvanástimi mesiacmi a vydelíme obstarávacou cenou nehnuteľnosti, vyjde nám návratnosť investície na úrovni 3,8 percenta ročne,“ hovorí. To platilo počas roka 2021 a s rastúcou obstarávacou cenou nehnuteľností a tiež so stúpajúcimi cenami energií, sa situácia majiteľa investičného bytu ešte zhoršuje.
