Ekonomické mlyny melú pomaly, ale isto. Predstierať nárast hodnoty aktív sa dá iba dovtedy, kým sa úver, ktorý ho kryje, nemusí refinancovať. Pred dvoma týždňami na to doplatili americkí investori, pred týždňom európski investori a minulý týždeň slovenskí investori.
Kancelárske priestory po celom svete sú triedou aktív s najhoršou výkonnosťou v minulom roku. Ich zlá výkonnosť pravdepodobne nebude iba krátkodobá, keďže komerčné reality sú omnoho závislejšie od úrokových sadzieb ako iné typy aktív. Aj keď sa úroky budú znižovať, ich benefit bude iba postupný. Mnohým správcom neostáva nič iné, iba kancelárie preceniť smerom nadol.
Mnohí to ale doteraz nespravili. Trh zamrzol a deje sa príliš málo transakcií - preto neexistuje žiadny relevantný benchmark, s ktorým je možné hodnotu nehnuteľnosti oceňovať. Zároveň každá nehnuteľnosť má svoje špecifiká v závislosti od lokality, kvality nájomníkov či energetickej triedy.
Preto si mnoho komerčných nehnuteľností udržuje umelo vysoké ceny. Ich majitelia či správcovia dúfajú, že zlé časy rýchlo pominú a ich rast sa vráti. Iba ak by museli nehnuteľnosť refinancovať za omnoho horších podmienok, ako ju získali.
Niečo podobné sa stalo aj realitnému fondu CE Reif spravovanému spoločnosťou zo skupiny HB Reavis. Forbes prišiel v piatok s informáciou, že hodnota fondu vlani poklesla o 30 percent. Presnejšie poklesla v decembri, a to na úroveň 889 eur za akciu, čo sú historické minimá. Maximálna hodnota fondu bola na úrovni 1 375 eur v roku 2017.
Inak povedané, za jeden mesiac fond stratil celú hodnotu, ktorú získaval 12 rokov. Ide o účtovnú transakciu, ktorá vyvoláva množstvo otázok. Dôvodom je s veľkou pravdepodobnosťou snaha o zreálnenie hodnoty komerčných nehnuteľností, ktoré fond držal nerealisticky ohodnotené.
Už začiatkom roka 2023 HB Reavis ohlásil, že ako developer opúšťa slovenský trh, čo bolo prvou známkou problémov spoločnosti na trhu s nehnuteľnosťami. Firma sa rozdelila na dve časti, z ktorých HB Reavis Investment Management mal spravovať existujúce nehnuteľnosti. Vybrané reality na Slovensku a v Česku spravoval luxemburskou entitou cez realitný fond CE Reif.
Fond pozostával z piatich nehnuteľností: Aupark Hradec Králové, a bratislavských kancelárskych priestorov Twin City B, Twin City C, City Business Center I a City Business II. S tým, ako fond prišiel o veľkých nájomcov, očakávaná budúca hodnota cashflow sa znížila, no úrokové náklady sa zvýšili.
Firma si podľa Forbesu zobrala úvery vo výške 60 percent aktív. Podľa poslednej správy NBS o finančnej stabilite sa celková výška úrokov za dlhy na komerčné nehnuteľnosti môže viac ako strojnásobiť. Kým napríklad rastúce splátky hypoték ukroja z príjmov zadlžených domácností v priemere päť až sedem percent ich príjmov, pri správcoch kancelárskych priestorov môže ísť v priemere až o 20 až 30 percent ich príjmov z prenájmu.
NBS neočakáva rýchly pokles úrokových sadzieb, naopak, čiastočné uvoľnenie očakáva až v roku 2026 a neskôr. Aj to mohol byť dôvod, prečo sa HB Reavis rozhodol fond predať. Prudký pokles ocenenia v decembri tak bol pravdepodobne iba nutným priznaním reálnej hodnoty fondu pred jeho predajom.
IAD Investments ako najstarší slovenský podielový fond zameraný na investície do nehnuteľností v pondelok oznámil kúpu fondu. Spoločnosť plánuje do fondu získať nové investície v minimálnej hodnote 25 až 30 miliónov eur.
„Zaistíme a výrazne zvýšime obsadenosť budov, pričom aktuálne už prebiehajú rokovania s najlepšími svetovými realitnými agentúrami, ktoré pôsobia aj na slovenskom trhu. Zvýšenie obsadenosti považujeme za kľúčový krok pre zabezpečenie výnosov z prenájmu budov,“ vyhlásil predseda predstavenstva IAD Investments Vladimír Bencz.
S novým manažmentom, skúsenosťami a finančným krytím má fond potenciál vrátiť späť hodnotu vyššie nad 300 miliónov eur. Ukončenie transakcie, prevzatie plnej správy fondu a poskytovanie plného servisu pre klientov a investičných partnerov je plánované na máj 2024.
„Nebudeme už nakupovať len kancelárske budovy, ale aj iné nehnuteľnosti, ako napríklad logistické parky, ktoré prinesú významnú pridanú hodnotu k hotovostnému toku fondu,“ dodal V. Bencz. Skutočne, podľa správy NBS je miera neobsadenosti v kancelárskych priestoroch na úrovni 12 percent, v prípade logistických centier je to menej ako štyri percentá.
Celkovo tvoria kancelárie 17 percent objemu úverov do komerčných nehnuteľností na Slovensku, čo predstavuje hodnotu 800 miliónov eur. Rovnako vysokú hodnotu majú už iba obchodné priestory. Veľkú väčšinu dlhov komerčných nehnuteľností tvorí bankové financovanie na úrovni päť miliárd eur.
Realitné fondy do komerčných nehnuteľností vložili 1,8 miliardy eur, z čoho približne dve tretiny sú vo forme majetkových účastí vo firmách pôsobiacich v sektore komerčných nehnuteľností. Práve títo investori môžu precenením komerčných nehnuteľností utrpieť.
Avšak aj v prípade CE Reif napriek veľkému zníženiu hodnoty fondu, mnoho investorov čistú stratu z investície nemuselo zaznamenať. Fond totiž vyplácal dividendy na priemernej ročnej úrovni šesť percent. Tie sa teraz ale zastavili. Fond si takisto účtoval vstupný poplatok tri percentá, správcovský poplatok dve percentá a výstupný poplatok od päť do nula percent.
Otázkou je, či sa takéto problémy môžu týkať aj viacerých fondov predávaných na Slovensku. „Podobný scenár u domácich fondov neočakávam z dôvodu nižšej zadlženosti, vyšších hotovostných rezerv a toho, že výrazný pokles obsadenosti určitej budovy bol skôr špecifický problém fondu HB Reavis, než všeobecný jav na trhu,“ hodnotí pre Forbes Roman Vlček, výkonný riaditeľ Slovenskej asociácie správcovských spoločností.
Hoci hrubé marže by mohli klesnúť približne o tretinu, väčšina projektov zostane finančne udržateľná, očakáva aj NBS. Finančná situácia firiem pôsobiacich v sektore komerčných nehnuteľností sa ale značne zhorší a budú zároveň viac citlivé na prípadné dodatočné šoky.
„Pokiaľ však bude sektor čeliť okrem rastu nákladov aj výraznejšiemu ekonomickému spomaleniu, vplyv bude výrazne vyšší. Hrubé marže sa znížia a viaceré firmy sa môžu ocitnúť v riziku neudržateľnej finančnej situácie. Do rizika by sa mohlo dostať ďalších 12 percent úverov, čím podiel úverov v riziku by stúpol na 26 percent. Hoci straty pre banky by ani v tomto prípade nemali výraznejšie ohroziť finančnú stabilitu bankového sektora, môžu však výraznejšie prehĺbiť vplyv nepriaznivého scenára, ktorý negatívne zasiahne aj iné oblasti,“ dodáva NBS.
