Klesajúce ceny komerčných nehnuteľností prišli aj do Nemecka. Výber správ TRENDU

Výber správ TRENDU z pondelka 12. februára 2024.

Ak doteraz boli Spojené štáty doménou klesajúcich cien komerčných nehnuteľností, čoraz častejšie sa hovorí aj o Európe. Kolaps rakúskeho developera Signa z konca minulého roka bol predzvesťou, že problémy sú aj v eurozóne, hoci zatiaľ zďaleka nenabrali taký rozsah ako v USA.

V pondelok nemecká banková asociácia VDP oznámila, že k poslednému štvrťroku ceny komerčných nehnuteľností v Nemecku poklesli medziročne o 13 percent. V roku 2023 sa ich hodnota znížila o desať percent, čo je najviac za posledných 20 rokov, odkedy sleduje dáta. V roku 2009 poklesli o sedem percent. Podľa VDP negatívna situácia pretrváva aj na začiatku tohto roka.

Heslom investorov do komerčných nehnuteľnosti je „prežiť do roku 2025“. Vtedy by už mali byť úrokové sadzby nižšie a financovanie nehnuteľností lacnejšie a dostupnejšie. Dovtedy ich však čaká neisté prostredie. Modelový príklad ukazuje prečo.

V Spojených štátoch poklesli ceny komerčných nehnuteľností v priemere o 20 percent a očakáva sa, že poklesnú ešte o desať percent. Ak si niekto kúpil nehnuteľnosť za sto miliónov dolárov, teraz má často hodnotu 70 miliónov. Investor bežne financoval nákup vlastným kapitálom v objeme 30 miliónov a úverom v objeme 70 miliónov dolárov. Tým, že si mnohé nehnuteľnosti odpísali 30 percent z ceny, vymazali celý kapitál investora, no jeho problémy sa tým neskončili.

Podľa Morgan Stanley sa bude musieť do konca budúceho roka prefinancovať dlh komerčných nehnuteľností v objeme dva bilióny dolárov. Ak niekto mal dlh na úrovni 70 miliónov, v súčasnosti mu banka neposkytne úver v rovnakom objeme, ale na úrovni minimálne o tretinu nižšej, čo odzrkadľuje pokles hodnoty aktíva. Takýto investor bude zrazu potrebovať doložiť ďalších 20 miliónov dolárov, pokiaľ si má nehnuteľnosť udržať, alebo ju bude musieť predať s veľkou stratou.

Nikto nechce predávať nehnuteľnosti so stratou, a tak sa ich investori snažia držať stoj čo stoj. S tým, ako rastie potreba refinancovania, to však bude čoraz ťažšie. Kríza na trhu komerčných nehnuteľností už trvá takmer rok, no stále nie je pri konci, práve pre vysokú držbu strát a iba postupné refinancovanie.

Podľa väčšiny ekonómov trh ešte nedosiahol dno. Aj keď sa znížia úrokové sadzby, bude trvať mesiace, kým sa uvoľnia podmienky na poskytovanie úverov. Tie však stále nie sú hlavným problémom. V USA je to slabý návrat ľudí do kancelárii, a to na úrovni približne 50 percent. S tým, ako budú firmy postupne rušiť nájmy, investorov do kancelárskych nehnuteľností čaká nižší cashflow, no ich náklady pre infláciu narástli. Znamená to nižší prevádzkový zisk držiteľov nehnuteľností, a teda aj trvalo nižšiu hodnotu aktíva. Investori budú musieť odpísať straty.

Zdá sa, že čierny Peter neostane iba malým americkým bankám, ktoré zobrali gro financovania nehnuteľností na svoje plecia, ale aj bankám európskym, najmä nemeckým. V novembri Bundesbanka varovala, že na začiatku minulého roka bola aktuálna hodnota bankových kníh negatívna u 15 sporiteľní a niekoľko desiatok kreditných družstiev. Tieto inštitúcie boli zraniteľné voči rastu úrokových sadzieb. Odvtedy ECB zvýšila sadzby o 200 bázických bodov.

Je viac-menej isté, že viacero menších bánk situáciu nezvládne, keďže ich expozícia voči komerčným nehnuteľnostiam je vyššia ako 300 percent rizikovo-váženého kapitálu. Napriek tomu, aj keby straty bankového sektora dosiahli stovky miliárd dolárov, pre bankový sektor nejde o katastrofickú udalosť.

Napríklad americké banky ako celok držia na svojich knihách úvery do komerčných nehnuteľností v objeme okolo 700 miliárd dolárov. Aj straty v objeme stoviek miliárd dolárov, sú pre sektor ako celok absorbovateľné. Podobná situácia je v Európe, kde straty hrozia limitovanému množstvu inštitúcií a investorov. Banky držia zhruba polovicu rizika, druhá polovica je rozložená medzi držiteľov cenných papierov naviazaných na tento trh, poisťovne a iných súkromných či verejných investorov.

Podľa analytikov súčasná situácia nie je pre finančný sektor systémovým rizikom. To ale neznamená, že pokiaľ by sa situácia zhoršila aj v iných častiach ekonomiky a neprišlo by k „mäkkému pristátiu“, riziká sa výrazne zvýšia.

Čas na znižovanie sadzieb

Situácia pri financovaní komerčných nehnuteľností je napätá, no nie dramatická. Riziká však narastajú s dobou, po akú sú reálne úrokové sadzby nad úrovňou inflácie. Momentálne v USA je reálna úroková sadzba kladná na úrovni okolo dvoch percent, v eurozóne okolo 1,5 percenta. Ide o hodnoty, na ktoré nie je ekonomika zvyknutá.

„Malo by sa diskutovať o podmienkach spustenia menového uvoľňovania, pričom sa treba vyhnúť rizikám ohrozujúcim cenovú stabilitu a zbytočným škodám pre reálnu ekonomiku,“ uviedol nový šéf talianskej centrálnej banky a člen rady guvernérov ECB, Fabio Panetta.

Počas víkendu centrálny bankár povedal, že „čas na zmenu postoja menovej politiky sa rýchlo blíži“. Pokračoval, že „obavy z hypotézy o trvalo vysokej jadrovej inflácii sa ukázali ako neopodstatnené“ a „je veľmi nepravdepodobné, že by hypotetické zvýšenie rastu miezd v súčasnosti vyvolalo špirálu miezd a cien“.  F. Panetta sa označuje za najholubičejšieho predstaviteľa ECB.

Ekonómovia sú k Fedu čoraz kritickejší

Podobná situácia ako na pôde ECB pretrváva aj v americkej centrálnej banke. Je síce bližšie k znižovaniu sadzieb, stále to však pre ňu nie je základný scenár. Rastúce množstvo ekonómov si však myslí, že Fed drží úrokové sadzby príliš vysoko.

Vyplýva to z výsledkov prieskumu Národnej asociácie pre podnikovú ekonomiku zverejneného v pondelok, ktorý ukázal, že 21 percent respondentov považuje súčasnú menovú politiku centrálnej banky USA za „príliš reštriktívnu“ – najviac od polovice roka 2010.

Uvedený prieskum je ďalším  odzrkadlením obáv, že vyššie úrokové sadzby môžu priniesť ekonomické a finančné problémy. Investori ich však nevnímajú.

AI bublina rastie

Kým bublina na trhu komerčných nehnuteľností praskla, bublina generatívnej umelej inteligencie pokračuje v raste nezávisle od toho, či sú úrokové sadzby nízke alebo vysoké. V pondelok prekonala hodnota kapitalizácie výrobcu čipov Nvidia hodnotu Amazonu, keď presiahla úroveň 1,82 bilióna dolárov. Stala sa tým piatou najväčšou firmou na svete. Takýmto tempom môže o niekoľko dní predbehnúť aj štvrtý Alphabet.

Paradoxne, nie je to prvýkrát, keď Nvidia predbehla Alphabet, upozorňuje Reuters. Ešte v roku 2002 mala vyššiu hodnotu, hoci obe firmy mali trhovú hodnotu pod šiestimi miliardami dolárov. Dovtedy sa ich hodnota zvýšila 300-násobne.

Investori s nádejou očakávajú hospodárske výsledky výrobcu čipov, ktoré budú zverejnené 21. februára – jedny z posledných vo výsledkovej sezóne. V tomto roku Nvidia získala 47 percent a je akciou s najväčším rastom spomedzi všetkých spoločností indexu S&P 500.

Bitcoin späť na 50-tisícoch

Najlepšou ukážkou toho, že problémy amerického trhu komerčných nehnuteľností neohrozujú optimizmus investorov, je bitcoin. Ten po prvotnom výpredaji po uvedení spotového bitcoinového ETF v pondelok dosiahol míľnik na úrovni 50-tisíc dolárov. Naposledy sa na tejto úrovni obchodoval pred viac ako dvoma rokmi. Od začiatku minulého roka sa jeho hodnota zvýšila trojnásobne.

Spustenie bitcoinového ETF malo na obchodovanie kryptomeny pozitívny vplyv. Za prvých 21 dní obchodovania bitcoinových ETF do nich pritieklo 2,8 miliardy dolárov, vypočítal Bloomberg. Súčasný rast ceny môže prispieť k ďalším ziskom fondov. Najväčší záujem je o iShares Bitcoin Trust.

Halving bitcoinu, ktorý sa uskutoční v apríli, bude ďalšou medializovanou témou, ktorá môže pomôcť kryptomene k ďalším ziskom. Samozrejme za predpokladu, že sa optimizmus z finančných trhov nevytratí.