Hegerova mapa odhalí, kto čo vlastní. Daň z bývania cez tisíc eur môže byť realitou

Chystané zásadné zvýšenie dane z nehnuteľností, ktoré by minister financií Eduard Heger rád videl legislatívne schválené parlamentom ešte tento rok, sa nepodarí presadiť bez detailných cenových máp.

Na tom stroskotal aj zámer predchádzajúcej vlády Roberta Fica, keď myšlienku zdanenia luxusnejších nehnuteľností plánovala zaviesť ako daň z luxusu ešte v roku 2012. Neskôr v roku 2017 si mali siahnuť hlbšie do vrecka tí, ktorí bývali vo viacpodlažných nehnuteľnostiach. Nestalo sa.

V súčasnosti je tento zámer, avšak už pod vedením vlády Igora Matoviča, na stole opäť. Sprevádzaný ľúbivými slovami, ako to pomôže Slovensku, s cieľom dosiahnuť lepšiu daňovú spravodlivosť. Závisí na tom, ako vláda nastaví pravidlá a kto vlastne „spadne do luxusu“.

„Pripraviť cenovú mapu je technicky náročnejšie, ako sa zdalo, ale pracujeme na tom,“ potvrdil médiám E. Heger. Analytici však apelujú na to, že chystaný zámer zasiahne všetkých, bez rozdielu, nielen bohatých. Dôvodov je viac.

Detaily máp až na úroveň ulíc

Daň z nehnuteľností by sa už po novom nemala počítať podľa rozlohy nehnuteľnosti, ale zohľadní sa jej skutočná hodnota s parametrami, ktoré štát určí. Napríklad s ohľadom na lokalitu či jej lukratívnosť. Ideálom je podľa Viktora Novysedláka, výkonného riaditeľa Rady pre rozpočtovú zodpovednosť (RRZ) dosiahnuť, aby sa daň vypočítavala z reálnej trhovej ceny, teda aby nedochádzalo k nespravodlivej distribúcii daňového zaťaženia.

„K tomuto stavu sa dá priblížiť zvyšovaním detailnosti cenových máp. Niektoré krajiny dokážu rozlišovať medzi hodnotou nehnuteľností až na úroveň ulíc,“ objasňuje pre TREND.

Problémy majiteľov, ktorí síce vlastnia hodnotnejšiu nehnuteľnosť, no ich súčasné príjmy sú nízke, je možné riešiť viacerými spôsobmi. „Jedným z nich je evidovanie daňového záväzku a jeho splatenie jednorazovo, napríklad v prípade prevodu nehnuteľností, napríklad pri predaji či pri dedičskom konaní,“ podotýka V. Novysedlák.   

Súkromné vlastníctvo výrazne prevažuje

Podľa Inštitútu ekonomických a spoločenských analýz (INESS) vlajkovú loď novej daňovej reformy ponesú až trojnásobne vyššie dane oproti súčasnému stavu. Štát jednoducho hľadá nové zdroje príjmov a toto je jednou z možností, ako chce rezort financií dosiahnuť tento cieľ. Vyššie dane z nehnuteľností teda ovplyvnia aj náš majetkový vzťah k nehnuteľnostiam. Daň z nehnuteľností sa stane akýmsi nájomným dosahujúcim aj cez 1 000 eur ročne.

Na Slovensku je vysoké percento nehnuteľností v súkromnom vlastníctve, viac ako 90 percent. Je to najmä v súvislosti s takmer bezplatným prevodom bytového fondu do osobného vlastníctva ľudí, ktoré sa udialo v 90-tich rokoch. Toto je podľa tajomníka a advokáta Realitnej únie SR Mojmíra Plavca anomália, ktorá v západnej Európe nemá obdobu.

„Preto zvýšenie dane z nehnuteľností zasiahne omnoho väčší počet ľudí, ako keby takúto reformu uskutočnili v západných krajinách. Tento fakt treba vnímať pri porovnávaní sadzieb daní z nehnuteľností s inými vyspelými krajinami,“ spresňuje advokát pre TREND.

Bytová utópia na papieri

Ak by išlo o plošné navýšenie dane nehnuteľností na trojnásobok, nepochybne by to podľa M. Plavca malo najväčší vplyv práve na najnižšie vrstvy, ktoré sú kvôli nižším príjmom a úsporám citlivejšie na zvyšovanie životných nákladov.

„Aj preto treba byť pri výraznejšom zvyšovaní daní opatrnejší. Skôr pomalými krokmi ako bolestivými skokmi. Predtým začať plniť sľuby na pôde nájomného bývania a legislatívne umožniť urýchliť procesy výstavby,“ radí M. Plavec. Napríklad jednou z tém volebnej kampane lídra strany SME rodina Borisa Kollára bolo na Slovensku postaviť viac ako 25-tisíc nájomných bytov ročne. Po prvom roku vládnutia ostala táto utopistická myšlienka stále len na papieri, bez výstavby čo i len jedného bytu.

Ak je zámer vlády zdaniť luxus, potom určiť hranice bežného a luxusného bývania, nebude vôbec jednoduché. Potvrdila to aj nedávna história. „Práve kvôli špecifickej situácii a vysokému koeficientu súkromného vlastníctva nie je možné kopírovať modely zo západnej EÚ. Ich fungujúce modely nás môžu pre diametrálne odlišnú situáciu na trhu s bývaním priviesť do slepej uličky, na čo nemáme čas,“ objasňuje M. Plavec.

Máte väčší dom či byt, plaťte viac

Ján Pálenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií (NARKS) nepopiera, že zvýšenie daní z nehnuteľností je dlhodobo diskutovanou témou, aj vzhľadom  na to, že na Slovensku sú jedny z najnižších daní v rámci EÚ. „Na potrebe zvýšenia daní sa zhodujú zástupcovia štátu aj samospráv. Je však dôležité nájsť také riešenie, ktoré nezaťaží nízko príjmové skupiny obyvateľstva, respektíve nespôsobí zníženie životnej úrovne ľudí.“

Naviazanie dane z nehnuteľností na ich trhovú cenu je štandardným riešením vo vyspelom svete, hovorí Peter Goliaš, riaditeľ Inštitútu pre ekonomické a sociálne reformy (INEKO). „Vyššiu daň platia ľudia s hodnotnejším majetkom. Primerane vysoká daň motivuje vlastníkov k efektívnemu využívaniu ich nehnuteľností. Progresivita dane zmierňuje negatívne vplyvy na sociálne slabších obyvateľov,“ dodáva.

Túto formu zdanenia odporúčajú aj medzinárodné organizácie. Príjem daní z nehnuteľností ide v súčasnosti samosprávam, po ich zvýšení sa ale tok financií bude musieť čiastočne presmerovať, myslí si riaditeľ INEKO. Zvýšené príjmy by mali podľa neho dostávať inštitúcie, ktoré pocítia najväčšie výpadky, teda pri znižovaní odvodov najmä Sociálna poisťovňa a zdravotné poisťovne.

Odstrániť neefektívne výdavky štátu

Zredukovať debaty o daňovom smerovaní len na chystaný daňový mix môže byť zásadnou chybou. Slovensko má totiž podľa Radovana Ďuranu, analytika inštitútu INESS, omnoho väčší problém s plytvaním vo výdavkoch štátu.

„Dane sa zvyšujú veľmi ľahko, a vlády obyčajne nedodržia sľub fiškálnej neutrality, teda že zvýšenie jednej dane je kompenzované rovnakým poklesom inej dane. Preto by sa k zmenám v daňovom mixe malo pristúpiť až po dôslednej redukcii neefektivít vo výdavkoch,“ konštatuje analytik. Zvyšovanie daní v čase ekonomickej obnovy počas pandémie je podľa neho tou najhoršou voľbou.

Realitný maklér Igor Kliman z kancelárie RE/MAX Family v Nitre vidí viacero úskalí, hlavne v nastavení podmienok zdanenia. Je množstvo starších ľudí z radov dôchodcov, ktorí bývajú napríklad v centrách veľkých miest, teda v oblastiach s vysokou hodnotou nehnuteľnosti.

„Ale nemôžeme ich považovať za bohatých, a teda zdaniť ich luxusnú nehnuteľnosť vyššou sadzbou. Na druhej strane tu existuje skupina ľudí, ktorí investujú do nehnuteľností, vlastnia ich viacero a prenajímajú ich. V tomto prípade už ide o istú formu luxusu,“ hovorí I. Kliman pre TREND.

Nie je mapa ako mapa

Na Slovensku existuje viacero cenových máp, ktoré vlastnia súkromné spoločnosti, prípadne bankové inštitúcie. Tie by mohli prispieť k spravodlivejšiemu výberu miestnych daní. Najznámejšia je cenová mapa nehnuteľností (cmn.sk), kde je garantom NARKS. Ide o databázu ponukových a realizovaných cien predaja a prenájmov nehnuteľností. Ďalšiu cenovú mapu buduje už päť rokov aj Realitná únia SR, a to najmä so zámerom pomôcť realitným maklérom pri oceňovaní nehnuteľností pri ich predaji.

„Vzhľadom k tomu, že štát chce byť pri posudzovaní cien nehnuteľností maximálne objektívny, je potrebné kombinovať dáta z viacerých cenových máp,“ poznamenáva J. Pálenčár pre TREND. Ideálne riešenie by podľa neho bolo zabezpečiť zber dát z uzatváraných kúpnych zmlúv evidovaných na katastrálnom úrade, bolo by však potrebné zmeniť súvisiacu legislatívu.

Aj tu sú však isté riziká, varuje M. Plavec. „Mnohé z kúpnych zmlúv sú uzatvárané medzi blízkymi osobami, prípadne sú tu iné faktory, pre ktoré kúpna cena nie je na úrovni trhu. Tvorba kvalitných cenových máp môže štátu trvať dlhšie,“ podotýka.

Navyše je to živý, stále sa meniaci systém, najmä, ak má cena nehnuteľnosti zodpovedať v každom okamihu jej reálnej hodnote. Treba si však uvedomiť, že ani tá najobjektívnejšia cenová mapa  nevyrieši mnohé situácie, ktoré reálne môžu nastať. Napríklad keď v lokalite, ktorá sa iba v posledných rokoch stala lukratívnou,  bývajú pôvodní obyvatelia a  tí by mali platiť štátu zvýšenú daň.

Hrozí sťahovanie do lacnejšieho

Bude náročné nastaviť parametre tak, aby bola daň z nehnuteľností spravodlivá pre všetkých, napríklad z pohľadu sociálneho postavenia či veku. Nie každý sa s novinkami stotožní.

„Predpokladám, že mladí ľudia, pokiaľ bude daňou z nehnuteľnosti významne ovplyvnená ich finančná situácia, budú hľadať nové nehnuteľnosti v lacnejších oblastiach. Prejaví sa určite zákon ponuky a dopytu na trhu. Daň z nehnuteľností bude zahrnutá do rozhodovania kupujúceho o tom, kde bude investovať financie,“ konštatuje I. Kliman.

S nižšou dostupnosťou bývania pre bežných ľudí po zvýšení tejto dane súhlasí aj M. Plavec. Ak by totiž uvažovali o kúpe bytu či domu, museli by počítať s tým, že okrem hypotéky a bežných nákladov na bývanie, zaťaží ich rodinný rozpočet ďalšia suma.

„Zvýšenie dane z nehnuteľností by spôsobilo aj zdraženie nájomného pri komerčnom nájme nehnuteľností, keďže prenajímatelia by si zvýšené náklady premietli do výšky nájomného. Pre mnohých ľudí by to znamenalo zvýšenie nákladov, a tým aj pokles životnej úrovne,“ podotýka M. Plavec.

Otázkou ostáva, ako by štát či samosprávy kompenzovali ľuďom vyššie dane, ktoré sú príjmom obecných rozpočtov. Pokiaľ obce či mestá poskytujú vyššiu úroveň služieb, ide podľa I. Klimana o určitú formu nepriamej kompenzácie.

„No nie každý ju pocíti. Ide o dodatočnú záťaž obyvateľov a pre štát, respektíve obce dodatočný zdroj príjmov,“ spresňuje na záver advokát. Nie je tiež jasné, či pri zvýšení majetkových daní štát zníži o nejaké percento aj daň z príjmu a do akej miery to bude skutočná kompenzácia, alebo len slabá PR náplasť na prekrytie vyššieho zdanenia.

Mohlo by vás zaujímať:

• Top udalosti v politike: Pretlak na poste ministra zdravotníctva a tance s núdzovým stavom

• V doterajších krízach sme boli sebci, teraz sami potrebujeme od EÚ pomoc

• Ivan Mikloš: nemôžeme mať zároveň anglosaské dane, švédsky sociálny systém a balkánsku korupciu