Trhy nehnuteľností po celom svete začínajú padať. Najdrahšie z nich môžu stratiť pätinu hodnoty

Slovensko nie je prudkým rastom cien nehnuteľností ničím výnimočné. Aj keď podľa bežného naratívu je ponuka domov a bytov nízka, je nízka iba v porovnaní s dopytom. A dopyt je závislý najmä od toho, aké lacné sú peniaze. Nie je preto prekvapením, že to boli centrálne banky, ktoré svojou politikou nulových sadzieb a kvantitatívneho uvoľňovania spôsobili najväčší globálny boom nehnuteľností v histórii. A teraz, keď podľa všetkých sledovaných parametrov dosiahli ceny v mnohých krajinách úrovne bubliny, centrálni bankári varujú pred rizikami jej spľasnutia. A nielen to, aktívne sa do praskania bublín zapájajú. V polovici roka 2022 je zrejmé, že bubliny začali kvôli rastúcim úrokovým sadzbám praskať na najexponovanejších realitných trhoch sveta, ako je Nový Zéland, Austrália či Kanada. Ostatné rizikové krajiny s nahromadenými nerovnováhami, ako je Česko, Maďarsko, ale aj Slovensko, budú nasledovať.

 Dostupnosť bývania sa vyparila

Dopyt po nehnuteľnostiach závisí od viacerých premenných. Ide najmä o výšku ich ceny vzhľadom k disponibilným príjmom obyvateľstva, výšku hypotekárnych sadzieb na finančnom trhu, a tiež o naratív, ktorý realitný trh formuje. Tieto tri základné parametre výrazne ovplyvňujú, či ceny budú rásť alebo klesať.

Až do konca minulého roka platilo, že rast platov bol solídny a hypotekárne sadzby nízke. Ľudia verili, že kúpa nehnuteľností je zisková investícia, preto ju treba realizovať čím skôr, kým je cena ešte nízka. Prudký nárast inflácie v roku 2022 však spôsobil zmenu vo všetkých troch premenných. Po prvé, reálne príjmy klesajú, no ceny nehnuteľností ešte stále vo väčšine krajín rastú. Dostupnosť domov a bytov sa tým pre obyvateľov zhoršuje. Po druhé, hypotekárne sadzby sa odrazili od historických miním a očakáva sa, že vzrastú ešte o niekoľko percent. Vyššie úrokové sadzby ale znižujú veľkosť úveru, ktorý si ľudia môžu dovoliť, čo ďalej zhoršuje dostupnosť bytov a domov. Po tretie, investori zistili, že akcie nemusia len rásť. Ich tohto ročný prepad o pätinu dáva tušiť, že investície môžu na hodnote aj stratiť. Naratív, že nehnuteľnosť stačí kúpiť a držať, stráca pri súčasných vysokých cenách kredibilitu. Špekulačný dopyt a obava, že ak nekúpim teraz, už nestihnem kúpiť za nízku cenu, sú preč.

Paradigma trhu nehnuteľností sa za posledných pár mesiacov výrazne zmenila. Keďže ale trh domov a bytov sa hýbe extrémne pomaly, následky týchto zmien bude cítiť na Slovensku až o pár mesiacov. Sú však krajiny, ktoré je možno označiť ako „kanárika v bani“. Tam už tieto faktory svoj devastačný vplyv na trh priniesli.

„Momentálne je veľmi zlý čas na nákup. Keby som bol kupujúci, počkal by som."

Vysoké sadzby útočia

Prvá hlavná centrálna banka, ktorá kvôli rastúcej inflácii zvýšila úrokové sadzby, bola centrálna banka Nového Zélandu. Stalo sa tak ešte v októbri. Odvtedy sadzby zvýšila už na dve percentá, pričom o rovnakú sumu by sadzby mali narásť aj počas nasledujúceho roka. Tamojší realitný trh však vyššie náklady na nákup nehnuteľností neuniesol. Najmä po tom, ako ceny domov v krajine za posledný rok vzrástli o takmer 30 percent. Schopnosť ľudí dovoliť si nakupovať nehnuteľnosti prudko klesla a analytici očakávajú, že tento rok nehnuteľnosti v krajine stratia desať percent a ďalších desať aj v budúcom roku. Veľmi podobný príbeh zaznamenala aj Austrália a Kanada. Analytici Capital Economics očakávajú straty od piatich do 20 percent aj vo Švédsku, Spojenom kráľovstve a Nórsku.