Ceny realít podľa centrálnej banky ešte majú kam padnúť

Koncom roka 2021 sa ceny nehnuteľností dostali do kategórie „bublina“. Národná banka Slovenska tak pôvodne nazývala najvyššie pásmo v kompozitnom indexe nehnuteľností, ktoré neskôr premenovala na „vysoké riziko“. Na prelome rokov 2021 a 2022 dosahovali hypotekárne sadzby historické minimum, čo cez vysoký dopyt prehrievalo realitný trh.

Hoci ceny nehnuteľností dosiahli maximum až v treťom kvartáli 2022, kompozitný index v tom čase už naznačoval korekciu. Aktuálne sa nachádza v pásme prepadu a podľa komentára NBS z novembra mesačné štatistiky „zatiaľ nenaznačujú blížiaci sa koniec cenového poklesu“. Z pohľadu kupujúcich je zaujímavejšia informácia, že súčasný pokles nehnuteľností je „nezvyčajne slabým výsledkom v porovnaní s vývojom príjmov a nájomného.“ Aktuálne čísla NBS hovoria, že pokles cien nehnuteľností sa v poslednom kvartáli minulého roka takmer zastavil. Oproti predošlému štvrťroku sa ceny znížili už iba o 0,2 percenta.

Zdroj: NBS

Nadhodnotená cena

Oveľa zaujímavejší je v tomto kontexte ďalší index NBS, ktorý sleduje fundamentálnu cenu. Podľa neho sa práve na jeseň 2021 začali roztvárať nožnice medzi reálnou a fundamentálnou cenou, pričom „cena inzerovaných bytov je naďalej vyššia ako naznačujú vybrané fundamenty“. To naznačuje, že domy a byty sú nadhodnotené. Predovšetkým investori na burzách bežne využívajú takzvanú fundamentálnu analýzu, ktorá hľadá vnútornú hodnotu akcií.

Teda skutočnú hodnotu bez vplyvu emócií a želaní investorov. Všeobecné pravidlo hovorí, že ak je vnútorná hodnota akcií nižšia ako trhová, akcie sú podhodnotené a oplatí sa nakupovať. Ak je však vnútorná hodnota vyššia, akcie sú nadhodnotené a hrozí ich pokles. V prípade realít je situácia zložitejšia. Dôležité je vedieť, čo analytici pri stanovení dôležitých ukazovateľov zohľadňujú.

Zdroj: NBS

Samotná centrálna banka sa rozhodla odkryť karty a zverejnila podrobný pohľad na štatistické indikátory, ktoré pri sledovaní realitného trhu používa. „Aj keď neexistuje model alebo prístup, ktorý by vedel dať presnú odpoveď na otázku miery podhodnotenia alebo nadhodnotenia cien nehnuteľností, všetky sledované ukazovatele môžu pomôcť pochopeniu aktuálneho vývoja,“ píše v správe a dodáva, že každý indikátor poskytuje informáciu o trhu nehnuteľností z iného uhla pohľadu.

Najčastejšie citovaný kompozitný indikátor tvorí päť dôležitých premenných. Po prvé je to reálna cena, teda podiel nominálnej ceny rezidenčných nehnuteľností k deflátoru konečnej spotreby domácností. Zjednodušene povedané, deflátor pomáha upraviť nominálne ceny na reálne. To v praxi vyjadruje, aká je drahá kúpa nehnuteľnosti v porovnaní s ostatnými spotrebnými výdavkami domácností. Aktuálne platí, že reálna cena nehnuteľností klesá.

Analytici ďalej sledujú pomer ceny nehnuteľností k nájomnému. Teda či je lacnejšie byt si prenajať, alebo ho kúpiť. NBS však upozorňuje, že vo všeobecnosti je na Slovensku nájomný trh málo rozvinutý a preto má takýto ukazovateľ vysvetľovaciu schopnosť najmä v Bratislavskom kraji. Ďalším subindikátorom je cena k príjmu. Keďže si väčšina domácností nehnuteľnosť kupuje na hypotéku, sledujú analytici aj pomer úverov k hrubému disponibilnému príjmu. Piatym komponentom je produkcia bytových budov k HDP.