Bankové turbulencie si hľadajú ďalšiu obeť. Najväčším rizikom je trh komerčných realít

Niekto by si mohol myslieť, že keď sa skončí akútna finančná panika, všetky problémy odznejú spolu s ňou. Výpredaj v súvislosti so Silicon Valley Bank či Credit Suisse na pár dní ustal, a tak sa centrálni bankári rozhodli pokračovať vo zvyšovaní sadzieb.

Avšak zdroj problémov na finančnom trhu – rastúce úrokové náklady – pretrváva. Následky prudkého zvyšovania úrokov sa čoskoro dostavia cez ekonomické spomalenie a zhoršenie finančnej stability. Paradoxne, hlavným kanálom bude opäť bankový sektor.

Adam Tooze, profesor Kolumbijskej univerzity v New Yorku, ktorý sa venuje kríze z roku 2008, vidí opätovné dôvody na obavy. „Nehnuteľnosti sú hlavnou premennou recesie," povedal pre Bloomberg. „Je to najväčšia trieda aktív a je priamo spojená s rozpočtom domácností, čo znamená, že má dôsledky na spotrebu“.

Dôsledky na spotrebu cez zvýšené splátky za hypotéky spôsobia recesiu. Avšak rezidenčné nehnuteľnosti nie sú hlavným zdrojom finančnej nestability. Aby sa ňou stali, musela by dramaticky vzrásť nezamestnanosť. A to z krátkodobého hľadiska nehrozí.

Omnoho väčším problémom pri príchode recesie však býva trh komerčných nehnuteľností. Ten zahrňuje množstvo podkategórii od kancelárskych priestorov až po nákupné centrá. V krízach býva jedným z prvých na rane, keďže podlieha vysokej finančnej páke.

Tri veľké problémy

V súčasnosti sú komerčné nehnuteľnosti (CRE) tlačené troma zásadnými problémami. Prvým je znížený dopyt po komerčných priestoroch ako následok pandémie, a v súčasnosti tiež spomaleného ekonomického rastu.  

Druhým problémom je pokles ich cien. S poklesom obsadenosti o 5 percent klesá cena nehnuteľností o 15 percent, tvrdí Medzinárodný menový fond. K poklesu cien nehnuteľností prispieva aj rast úrokových sadzieb, ktorý znižuje budúcu hodnotu všetkých nepeňažných aktív.

Tretím dôvodom je rast splátok za nehnuteľnosti tiež z dôvodu vysokých úrokov. Vlastníkov nehnuteľností tak trápi slabší dopyt, vyššie náklady na financovanie a to pri simultánne klesajúcich cenách nehnuteľností. Ťažký koktail na strávenie.

Pri dlhodobo zvýšených úrokoch problémy neostanú iba vo sfére komerčných nehnuteľností, ale postupne sa budú prelievať do bankového sektora. Najvypuklejším prípadom, ako sa deje, sú Spojené štáty.

Solventnosť bánk v ohrození

Objem úverov do komerčných nehnuteľností v USA dosahuje 5,6 bilióna dolárov. Inak povedané, dosahuje štvrtinu všetkých úverov. Tým najslabším prvkom reťazca sú banky, ktoré úvery poskytujú. Až 70 percent z úverov leží na knihách momentálne decimovaných regionálnych bánk.