Vladimír Kubrický, analytik, Realitná únia SR
Vyššie úrokové sadzby dostupnosť bývania za posledné dva roky zhoršili, keď spôsobili navýšenie úverových splátok. Naopak, situácia sa oproti roku 2022 zlepšila v tom, že ľudia zarábajú viac, môžu si teda dovoliť platiť vyššie splátky úverov. Tým sa kompenzuje negatívny dopad drahších peňazí na dostupnosť bývania. Plošný pokles cien nehnuteľností o sedem percent ale určite nie je na programe dňa. Spoliehať sa preto, že dostupnosť bývania sa môže vďaka tomu zlepšiť, by bola čistá utópia.
Ľudia sa skôr dostanú k streche nad hlavou vďaka rastúcim príjmom či klesajúcim úrokovým sadzbám. Nebude to ale „hneď zajtra“. Zlacňovať môžu nehnuteľnosti v zlom technickom stave, najmä tie, ktoré majú dodatočný deficit. Môže to byť zlá dispozícia, absencia výťahu, prízemie či horšia mikrolokalita. Naopak, bude rásť záujem o byty v dobrom technickom stave, ktoré si nevyžadujú rekonštrukciu.
Tibor Lörincz, Ekonomický analytik, Tatra banka
Situácia sa na realitnom trhu zlepšila v tom, že klesli ceny nehnuteľností a že, paradoxne, vďaka vyššej inflácii rýchlejšie rástli nominálne mzdy. Zhoršila sa naopak v tom, že vyššie sadzby na hypotékach predražili úvery na bývanie. Každý pokles cien nehnuteľností samozrejme zvyšuje dostupnosť bývania. Zníženie o sedem percent je potrebné na to, aby dostupnosť bývania dosiahla dlhodobý priemer pri súčasných sadzbách. Tým, že nehnuteľnosti by boli lacnejšie, dostupnosť bývania by sa mala celkovo mierne zvyšovať. Očakávame totiž pokračujúci rast miezd a mierny pokles sadzieb na hypotékach. Na druhej strane pravdou tiež je, že ceny nehnuteľností stále nemajú dôvod začať výrazne rásť.
Róberta Mecková, riaditeľka, FinGO recloud
Nedá sa povedať, že by sa dostupnosť bývania zlepšila. Bytov je stále málo, ceny sú vzhľadom na výšku príjmov stále vysoké a nájmy sú historicky najvyššie. Pre mnoho ľudí je to bezvýchodisková situácia – nejdú do kúpy, ale nájom im odkrojí z príjmov toľko, akoby tú hypotéku skutočne platili. Povedala by som, že sa len znormalizoval proces kúpy a predaja. Stav, kedy sa byty predávali na prvej obhliadke, nebol normálny. Teraz sa nehnuteľnosti predávajú tak, ako by to na zdravom trhu malo byť – dobré rýchlo, tie horšie si počkajú aj niekoľko mesiacov, kým nájdu kupcu.
Pokles cien bytov by dostupnosť bývania zlepšil. Každé zlacnenie podporí trh, viac kupujúcich totiž na nehnuteľnosť dosiahne. Pri priemernej cene 150-tisíc eur za dvojizbový byt v Košiciach je to zlacnenie približne o 10-tisíc eur, čo je v absolútnych číslach dosť veľa. Tých 10-tisíc eur použijete na kuchynskú linku a spotrebiče, takže pomoc je to skutočne výrazná. Neočakávam však, že k takémuto zlacneniu dôjde. Byty nemajú dôvod lacnieť. Taktiež tempo zdražovania je otázne. Ceny pôjdu skôr pozvoľne smerom hore, bude to pár percent ročne. Možno tri až päť percent podľa typu nehnuteľnosti.
Daniel Golian, Konzultant, Winners Reality Slovakia
Dostupnosť bývania je momentálne na Slovensku nízka, ceny nehnuteľností sú jedny z najvyšších v Európe. Priemerný Slovák potrebuje až okolo 14-ročných príjmov na kúpu štandardného bytu rozlohou okolo 70 štvorcových metrov. Vplýva na to viacero faktorov ako napríklad vysoké úrokové sadzby, stagnujúce príjmy obyvateľstva či vysoké prevádzkové náklady. Situácia sa však zlepšila v tom, že je z čoho vyberať. Bytov je v ponuke oproti predchádzajúcemu obdobiu výrazne viac, kupujúci má dobrú vyjednávaciu pozíciu najmä pri secondhandových nehnuteľnostiach a dokáže kúpiť nehnuteľnosť často s výraznou zľavou, prípadne vie kúpiť novostavbu s rôznymi výhodami.
Situácia sa zhoršila, lebo je málo kupujúcich, ktorí sú priechodní pri financovaní hypotékou. Ďalej ceny novostavieb veľmi neklesli na rozdiel od secondhandových bytov. Vysoká inflácia a rastúce ceny nákladov na život neprospievajú kúpe bytu či domu. Stále je však investícia do nehnuteľnosti napriek krátkodobým výkyvom dobrým spôsobom na uchovanie a zvýšenie kapitálu.
Matej Horňák, makroekonomický analytik, Slovenská sporiteľňa
Ceny nehnuteľností v tomto cykle dosiahli dno. Vyšší záujem už hlásia realitné kancelárie. Istý posun vidieť vo fixáciách, keď viac ľudí uprednostňuje kratšie fixácie v očakávaní znižovania sadzieb, ktoré môže realitný trh znovu nakopnúť. Obrat v menovej politike Európskej centrálnej banky postupne prinesie nižšie sadzby na hypotékach, čo bude impulzom pre realitný trh. Hypotéka bude vychádzať väčšej časti ľudí a vyšší dopyt opäť začne tlačiť ceny nahor.
Pri poklese cien a postupnom znižovaní úrokových sadzieb by aj hypotéky boli dostupnejšie pre väčšiu časť obyvateľstva, keďže obmedzenia o celkovom objeme požičanej sumy, podiele splátky na príjme či potrebe vlastných zdrojov by boli menším obmedzením. Hoci budú sadzby na hypotékach výhľadovo klesať v dôsledku obratu v menovej politike centrálnej banky, domáce faktory budú tento proces tlmiť. Pokles sadzieb bude u nás pomalší a príde neskôr, než v iných krajinách eurozóny. Rastúce mzdy sú ale pozitívnym faktorom. V úvode roka rástli o takmer desať percent medziročne.
Matej Dobiš, výkonný riaditeľ, Finančný Kompas
Prípadný pokles cien nehnuteľností o sedem percent by pomohol ochladenému dopytu, ktorý sa začal objavovať ešte v prvom štvrťroku minulého roka. Ceny realít sú síce v poklese, ten je však z pohľadu maximálnych limitov financovania nepostačujúci. Nie sme v situácii, kedy opadol záujem o bývanie vo vlastnom. Iba čakateľom na poklesy úrokových sadzieb, ktorých sú tisícky, nevychádzajú limity v bankách. Ak by teda prišiel výraznejší pohyb sadzieb smerom dole, mohlo by to naštartovať objem nových úverov v bankách. Pozitívne sa pozerám na fakt, že sa nijako nesprísnili ďalšie pravidlá posudzovania dlžníkov napriek tomu, že v dvoch krajinách Európskej únie sa prirážka vo forme stres-testu zvýšila. Zmenil sa ale prístup predávajúcich, ktorí sú pri vyšších cenách nehnuteľností nútení čakať dlhšie.
Michal Lehuta, makroanalytik, VÚB banka
Finančná dostupnosť bývania sa na Slovensku v posledných rokoch výrazne zhoršila najmä prepadom reálnych miezd pre vysokú infláciu a nárastom úrokových sadzieb. Lokálne dno však už dosiahla. Úrokové sadzby už ďalej nerastú, skôr naopak, a spolu s poklesom inflácie reálne mzdy začali rýchlo rásť. Zároveň o čosi klesli ceny nehnuteľností.
Analýza NBS na indikátore HAI (angl. house affordability index) ukazuje, že ak by sa dostupnosť bývania mala v pomere k platom a úrokovým sadzbám vrátiť na dlhodobý priemer, museli by byť ceny nehnuteľností lacnejšie ešte o bezmála sedem percent. To však neznamená, že ceny o toľko klesnú, ani že ceny sú jediným kanálom, ako sa k priemernej dostupnosti dopracovať. Neznamená ani to, že sa k nej čoskoro dopracujeme. Do najbližšej budúcnosti očakávam, že ceny nehnuteľností môžu „prešľapovať na mieste“, keďže dlhodobé úrokové sadzby ďalej veľmi nadol ísť nemusia napriek znižovaniu krátkodobých sadzieb ECB. Navyše dopyt po novom bývaní bude obmedzovať pokles obyvateľov v mladšom veku.
Marek Nemky, finančný analytik, XTB
Vysoké úrokové sadzby spôsobili výrazný nárast na úrokových nákladoch pri hypotékach a navýšili splátku úveru. Nižšie ceny nehnuteľností by spôsobili, že ľudia by si nemuseli brať taký vysoký úver. To by prinieslo pokles mesačnej splátky a z toho dôvodu by to opätovne zvýšilo dostupnosť bývania.
Na druhej strane by však bolo zníženie cien nehnuteľností okolo sedem percent dvojsečná zbraň, keďže by sa ľuďom hodnota nakúpeného bytu prepadla o sedem percent. Tým, ktorí majú hypotéku a sú zadlžení, by sa dokonca hodnota majetku prepadla o čosi viac. Pokles cien by znamenal síce, že pre nových uchádzačov by bolo dostupnejšie bývanie, ale stávajúci vlastníci by prišli o časť majetku. V každom prípade si nemyslím, že sa dočkáme výrazného zlacňovania nehnuteľností. To by sme museli vidieť problémy v ekonomike, ktoré by odradili spotrebiteľov nakupovať nehnuteľnosti. V súčasnosti sú na trhu skôr pozitívnejšie faktory, ako výhľad znižovania sadzieb, vyššia reálna mzda a nižšie ceny nehnuteľností oproti minulosti.
