Hoci sa predajnosť nehnuteľností počas prvých troch mesiacov tohto roka jemne posilnila a lepšie výsledky hlásia aj developeri, experti na reality ešte stále čakajú na skutočné oživenie trhu. Kedy by to malo byť a od čoho to najviac závisí, aj o tom hovorí pre TREND projektový manažér pre reality spoločnosti Finportal Michal Kubík.
Jarné obdobie býva na realitnom trhu vždy silnejšie. Je to tak aj v tomto roku, alebo predaj nehnuteľností naďalej stagnuje pre vysoké úroky pri hypotékach a stále pomerne drahé byty a domy?
Dá sa povedať, že po prvých mesiacoch roka býva vždy jarné obdobie na realitnom trhu o niečo aktívnejšie. Samozrejme, zmrazenie trhu, ktorého sme boli svedkami na jeseň minulého roka a ktoré trvalo až do konca roka 2023, cítiť stále. Napriek tomu už v prvých mesiacoch tohto roka začali pribúdať telefonáty a záujemcovia odštartovali obhliadky. Naši partneri, ktorými sú realitné kancelárie po celom Slovensku, veľmi pozitívne vnímajú začínajúcu jar ako postupný reštart realitného trhu. Treba však dodať, že zatiaľ v slabšom tempe, ako sme videli napríklad v roku 2021.
Do akej miery sa v prvom štvrťroku rozbehli predaje starších a novších bytov, ale aj novostavieb? Je cítiť posun k lepšej nálade na trhu?
Čo sa týka novostavieb, je to určite lepšie, ako to bolo v minulom roku. Staršie byty sú na tom trošku horšie. Na to, aby boli predajné, je dôležité stanoviť správnu cenu.
Čo pre vás predstavuje správna cena? Ako znie vaše odporúčanie predávajúcim v situácii, v ktorej sú ceny nehnuteľností stále vysoké, hypotéky drahé a kúpyschopnosť obyvateľstva sa ešte nespamätala z nedávnej vysokej inflácie?
Správna cena je maximálna cena, ktorú za predmetnú nehnuteľnosť potenciálny kupujúci môže v súčasnosti akceptovať. Pre predávajúceho je veľmi ťažké zistiť túto takzvanú správnu cenu vlastnými silami. Je to informácia, ktorú by mu mal poskytnúť realitný maklér. Realitní makléri využívajú najnovšie technológie majú navyše zoznam klientov, ktorí hľadajú konkrétne nehnuteľnosti s konkrétnymi finančnými možnosťami, plus majú svoje štatistiky v rámci celej realitnej kancelárie, alebo niektorí dokonca celého trhu.
Ktoré typy starších bytov sa predáva ťažšie, a naopak, ktoré lepšie? Od čoho najviac závisí úspešný predaj nehnuteľnosti?
Úspešný predaj veľmi závisí od lokality a typu nehnuteľnosti. Ak zoberieme krajské mestá, tak napríklad väčšie byty sa lepšie predávajú v lokalite s kompletnou občianskou vybavenosťou, hlavne sociálnou. O menšie nehnuteľnosti je záujem skôr v centrách miest, a to kvôli možnému krátkodobému prenájmu. Pri menších mestách, kde nie je dopyt po krátkodobých prenájmoch, sa predávajú hlavne väčšie byty. Menšie skôr pri zdravotníckych zariadeniach a občianskej vybavenosti. Každá nehnuteľnosť má svojho kupujúceho, dôležité je vedieť, aký typologický kupec je na predmetnú nehnuteľnosť ideálny. To znamená, aké má finančné možnosti.
Čomu pripisujete mierne posilnenie realitného trhu práve v jarnom období, pritom hypotekárne úvery sú stále drahé a ani ľudia nemajú oveľa vyššie mzdy?
Oživenie na trhu sa dalo očakávať hneď po stabilizácii extrémnej situácie plnej neistôt a negatívnych správ. To, čomu pripisujeme súčasné isté oživenie, je pokles reálnych cien nehnuteľností, a tiež zastavenie rastu úrokových sadzieb. Stále však nemôžeme hovoriť o veľkom naštartovaní trhu, skôr o jemnom oživení.
- Michal Kubík
Vo finančnej a realitnej oblasti pôsobí už viac ako desať rokov. V spoločnosti Finportal zastáva pozíciu regionálneho obchodného riaditeľa a vedie projekt Finportal pre reality. Jeho cieľom je prepájanie oblasti realít a finančného sprostredkovania. Taktiež sa venuje odbornému poradenstvu pre klientov, ktorí hľadajú pomoc pri investovaní do nehnuteľností alebo pri získavaní finančných produktov.
Od čoho najviac závisí, ako sa situácia bude vyvíjať ďalej?
V prvom rade od hospodárenia štátu, aby sme sa ako štát zbavili rizikovej prirážky k základnej úrokovej sadzbe. Ak bude situácia pozitívna, ku koncu roka, pri možnom poklese základnej úrokovej sadzby pri hypotékach, by sme mohli očakávať väčšie naštartovanie trhu.
Viacerí developeri tvrdia, že sa predajnosť novostavieb posilnila. Súhlasíte s týmto tvrdením na základe vašich skúseností?
Vnímam to podobne ako devoloperi. Predajnosť stúpla, ale hlavne v lokalite krajských miest. Tiež v projektoch, kde boli dlhodobo poddimenzované výstavby, a tak ľudia čakali na ponuku nehnuteľností. Čo sa týka financovania, je jednoduchšie financovať kúpu novostavby, ktorá nepotrebuje ďalšie investície, ako pôvodný stav, na ktorý sa v súčasnosti veľmi ťažko hľadajú dodatočné finančné prostriedky.
Priblížili by ste situáciu vo vývoji cien starších a novších bytov, ale aj novostavieb?
Ceny nehnuteľností začali stagnovať plošne. To, čo dnes rozhoduje, je správny spôsob predaja nehnuteľnosti. Vždy odporúčam poradiť sa s odborníkom na predaj realít, aby predávajúci čo najviac získali a podarilo sa im predať nehnuteľnosť za vyššiu hodnotu, ako je priemerná.
Očakávate v niektorých prípadoch pokračujúci pokles cien?
Takýto vývoj očakávam v lokalitách, kde je v súčasnosti cena nehnuteľností vyššia, ako je možné financovanie pre priemerne zarábajúceho klienta. Prípadne tam, kde dôjde k zvýšeniu nezamestnanosti.
Európska centrálna banka (ECB) zrejme zníži úrokové sadzby už počas tohto leta. Bude to automaticky znamenať, že hypotéky na Slovensku zlacnejú?
Bohužiaľ, neznamená to automatické zníženie sadzieb aj u nás. Je to spôsobené rizikovou prirážkou, ktorú máme na trhoch z dôvodu finančného hospodárenia štátu. Na to, aby sme vedeli predpovedať vývoj sadzieb, je potrebné poznať kroky vlády, ktoré budú viesť k stabilizácii situácie a úprave rizikovej prirážky. Zatiaľ môžem naozaj len predpovedať, že pri ideálnom scenári by mohla byť sadzba na jeseň tohto roka okolo štyri percentá a na jar 2025 možno medzi tri a pol až štyrmi percentami. No to je môj súkromný názor.
Ako znie váš súkromný názor v prípade skeptickejšieho scenára?
Ja som veľmi pozitívny človek a optimista. Preto by som si skeptický scenár nechcel pripustiť. No môže byť taký, že sadzby nepoklesnú, nakoľko riziková prirážka sa pre Slovenskú republiku nezruší. Krajina nieže sa z inflácie prestane dostávať, ale tá ešte začne narastať vplyvom nezmyselných opatrení zo strany štátu. Ceny nehnuteľností v hlavnom meste sa budú držať a kúpiť v ňom nehnuteľnosť bude pre väčšinu obyvateľstva takmer nemožné. Asi podobne, ako je to napríklad vo Viedni alebo v Prahe. Ale toto je skôr až katastrofický scenár. Skeptický trh bude stagnovať dva roky na číslach roku 2023.
Čo bude najviac vplývať na realitný trh v nadchádzajúcich mesiacoch?
Jedným z dôležitých faktorov bude vôľa developerov budovať nehnuteľnosti na predaj, ale aj byty na dlhodobý nájom. Osobne si myslím, že trh tento rok pôjde v tempe roka 2021 a bude sa čakať na koniec roka a prípadný pokles úrokových sadzieb. Vývoj v budúcom roku bude závisieť od toho, ako bude vyzerať štátna pomoc a či bude pokračovať v súčasnej podobe. Tá totiž podľa mňa nie je úplne správne nastavená. Očakával by som, že sa zmodifikuje na reálnu pomoc, ktorú pocíti aj klient, napríklad tak, ako v minulosti fungoval štátny príspevok pre mladých.
Zlepšila sa situácia v predaji rodinných domov?
Pri rodinných domoch je to trochu inak ako pri bytoch. Výstavba rodinného domu dražie rastom cien materiálov v čase, no hlavne rastom ceny práce. Tiež je problém s pozemkami, ktoré by boli vhodné na výstavbu. Developerov, ktorí by robili prípravu území na nové rodinné domy, je oveľa menej, ako tých, ktorí by chceli stavať bytové domy. Preto si myslím, že tento segment klesať nebude. Vlastne vo väčšine prípadov domov ceny ani neklesali. Pravda, hodnota starších, takmer rozpadnutých domov na vidieku a v malých mestách sa jemne zreálnila. V ich prípade vidím priestor na ďalšie zníženie ceny.
Ďalšie dôležité správy
