Najväčší úder za posledný rok uštedrili kupujúcim úrokové sadzby. Pre mnohých ľudí prudký rast úrokov ťahaných politikou ECB priniesol šok, z ktorého sa budú spamätávať ešte dlho. Pomôcť by mohli nižšie ceny nehnuteľností, no majitelia so znižovaním otáľajú. Ponuka však z mesiaca na mesiac rastie.
Výpredaj bytov je mýtus
Drahšie hypotéky doposiaľ nevyvolali enormný výpredaj nehnuteľností z dôvodu neschopnosti splácať mesačné splátky pri hypotékach. Ako upozorňuje analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický, výrazný rast ponuky nehnuteľností je v súčasnosti len mýtus.
„Na trh neprichádzajú zástupy ľudí, ktorí by pre stratu zamestnania boli nútení pod tlakom predávať strechu nad hlavou. Aj preto ceny na realitnom trhu nespadli medziročne o desiatky percent,“ vysvetľuje expert na reality.
Aktuálne najlikvidnejším segmentom sú staršie a novšie dvojizbové a trojizbové byty v krajských mestách. Podľa V. Kubrického za posledný polrok vidieť nárast ponuky hlavne pri novších trojizbových bytoch, a to o jedenásť percent. Pri novších dvojizbových bytoch situácia s predajnosťou stagnovala.
Mierny nárast počtu predávaných starších bytov zaznamenal projektový manažér pre reality spoločnosti Finportal Michal Kubík. Podľa neho sa zvýšil počet nehnuteľností v ponuke na predaj o približne desať percent. Podľa štatistiky za posledných dvanásť mesiacov to bolo okolo 30 percent.
„Najviac narástla ponuka dvojizbových a trojizbových starších bytov. Je vysoko pravdepodobné, že tento nárast sa aj v ďalšom roku pre očakávané výročia fixácie zvýši,“ hovorí s tým, že v štandardných lokalitách je nárast dokonca okolo 70 percent. „V minulosti existovali extrémy, keď sa ponuka dvojizbových bytov pohybovala niekde okolo čísla štyri, v súčasnosti je tam takýchto ponúk tridsať,“ konštatuje M. Kubík.
Pribúdajúca ponuka je spôsobená znížením dopytu, počet reálnych kupujúcich sa totiž znížil. Aj tí, ktorí majú záujem nehnuteľnosť kúpiť, vyčkávajú, ako sa ešte bude vyvíjať cena. Rozhoduje aj otázka, či sa do ponuky nedostane ešte niečo lepšie.
Správanie kupujúcich sa zmenilo
Viaceré realitné kancelárie potvrdili, že sa aktuálne predávajú viac väčšie, trojizbové a štvorizbové byty, a to nielen v starších bytovkách, ale aj v novostavbách. Tu vidieť podľa riaditeľky spoločnosti FinGO recloud Róberty Meckovej zmenu správania kupujúcich. Znižuje sa totiž podiel kupcov investičných bytov a zvyšuje sa podiel bytov, ktoré sú určené na vlastné bývanie.
Vyšší počet predaných viacizbových bytov pripisuje odborníčka tomu, že sa ceny po predchádzajúcom poklese začali mierne stabilizovať. „Kupujúci to zaznamenali, a to prispieva k rozhodnutiu o kúpe,“ dodáva s tým, že podobne sa zvýšil počet bytov na prenájom. Ide najmä o nehnuteľnosti, ktoré chceli majitelia pôvodne predať.
„Keď však zistili, že ich nemôžu predať za sumu, ktorú očakávali, rozhodli sa byty dočasne prenajať a ich predaj odložiť,“ vysvetľuje R. Mecková, podľa ktorej investičné byty kupované na hypotéku nezvýšili ponuku. Majitelia by reálne predávali lacnejšie, než kúpili. „Pokiaľ im to životná situácia umožňuje, tak s predajom radšej počkajú a byt ďalej prenajímajú“.
Predaj podporí len úprava cien
Predajnosť nehnuteľností naplno ožije najmä vtedy, ak staršie byty – aby boli vôbec predajné – pôjdu s cenou dole. To však odborníci na reality v blízkom čase neočakávajú. Navyše, po určitom optimizme prišiel v októbri opäť istý útlm.
„Ľudia čakajú na sľubované riešenia od štátu a po extrémnom roku sa rozhodnú, ako budú riešiť situáciu v tom ďalšom. Počet bytov sa zvýši, no aby sa naštartoval predaj, treba upraviť cenu,“ zdôrazňuje M. Kubík, podľa ktorého sa jedine tak počet obhliadok zvýši.
Optimistickejšia je R. Mecková. Je presvedčená, že ak nenastane nečakaná kríza, príde mierny rast realitných obchodov. Ako uvádza, úroky v bankách pravdepodobne dosiahli strop a ceny bytov sa stabilizovali. „Takže klienti, ktorí potrebujú riešiť bývanie, už nebudú mať na čo čakať,“ dodáva.
Pre kupujúcich je podľa nej teraz výborná situácia, keďže ponuka je pestrá a majú si z čoho vyberať. „K rozhodnutiu o kúpe určite napomôže aj plánovaná bonifikácia hypotekárnych úverov. Na porovnanie, v susednom Česku už nastalo výrazné oživenie realitného trhu, pričom úrokové sadzby sú v priemere o jeden a pol percenta vyššie ako na Slovensku,“ zdôrazňuje R. Mecková.
Realitný trh sa postupne mení
Momentálne sa predlžuje čas, počas ktorého sú nehnuteľnosti v predaji, a to najmä z dôvodu, že množstvo bytov je nadhodnotených v rade desiatok percent. Myslí si to hlavná analytička spoločnosti Wonderinterest Trading Olívia Lacenová.
„Ak majitelia nebudú ochotní cenu znížiť a prispôsobiť sa aktuálnym podmienkam a dopytu na trhu, ktoré nie sú ideálne, je možné, že sa táto situácia v dohľadnom čase nezmení,“ varuje odborníčka.
Horšia dostupnosť hypoték, vysoká inflácia a neistá ekonomická situácia viedla podľa O. Lacenovej k odkladu nákupu vlastnej nehnuteľnosti. Rovnako negatívne vplýva na predajnosť bytov fakt, že prenájmy sú dnes výhodnejšie ako splátka hypotéky. „Realitný trh sa mení, vyvíja a prispôsobuje aktuálnym podmienkam,“ dodáva odborníčka.
Na ceny prenájmov taktiež tlačí zvýšenie dopytu pre nižšiu dostupnosť vlastného bývania, no istý vplyv má aj zvýšenie cien energií. Z dostupných dát Eurostatu vyplýva, že kým v eurozóne vzrástli ceny prenájmov za posledný rok o dva a pol percenta, rast na Slovensku bol o niečo vyšší, a to na úrovni štyroch percent.
Za posledný polrok sa mierne zvýšila ponuka na prenájom, a to podľa M. Kubíka o desať percent. Je možné, že ceny nájmov budú aj budúci rok jemne rásť, no podľa experta je nepredstaviteľné, aby rástli aj v lokalitách, kde zároveň narástla nezamestnanosť.
Na stabilizáciu cien nájmov v súčasnosti poukazuje R. Mecková. Kým na jednej strane sa snažili majitelia ceny zvyšovať s ohľadom na rast nákladov na hypotéku, zároveň sa zvýšila ponuka prenajímaných nehnuteľností. To tlačí na pokles cien. „Momentálne pôsobia tieto dva faktory proti sebe, čo ceny prenájmov stabilizovalo,“ dodáva.
Ďalšie dôležité správy
