Nakúpiť nehnuteľnosť na hypotéku a prenajímať ju bola jedna z najúspešnejších investičných stratégií Slovákov v poslednej dekáde. Od roku 2013, keď začali ceny rásť, až po rok 2022, stratégia fungovala výborne. Úroky boli minimálne, a tak investor každý mesiac zarábal na prenájme. A keďže ceny realít sa zdvojnásobili, získal aj slušný kapitálový výnos.
Tie časy sa však s rastom úrokových sadzieb skončili. Ceny nájmov síce vzrástli, no s nimi aj náklady. Investícia do nového bytu stratila čaro. Aj keď úrokové sadzby začnú čoskoro klesať, a s nimi by sa mohol obnoviť aj záujem o hypotéky, hrozby pre vlastníkov investičnej nehnuteľnosti prichádzajú z iných smerov.
Prvým sú dane. Ak vláda zavedie zvýšenie daní z nehnuteľností, postihnúť by mohli najmä držiteľov viacerých nehnuteľností. Tým by zabezpečila zvýšenie daňových príjmov bez výraznejších sociálnych dopadov. Keďže Slovensko má jedny z najnižších daní z nehnuteľností v EÚ, bol by to krok, ktorý by dával fiškálny zmysel.
V takom prípade by sa mnohým držiteľom investičných nehnuteľností nemuselo oplatiť ich prenajímať, ak by dane boli príliš vysoké. Náklady na hypotéky, plus vyššie dane, by znížili príjem natoľko, že by nájom prestal dávať finančný zmysel. Naopak, mohlo by to donútiť niektorých vlastníkov nehnuteľnosti predať.
Druhým dôvodom obáv je politika mnohých európskych miest. Starnúce európske obyvateľstvo má dosť nadmerného turizmu, ktorý prináša hluk a narúša pokoj. V čoraz väčšom počte miestni protestujú proti turizmu a mestskí politici prijímajú opatrenia na zníženie jeho počtu.
Jedným zo spôsobov, ako to dosiahnuť, je obmedziť krátkodobý prenájom nehnuteľností cez AirBnB. V hlavných európskych metropolách sú desiatky tisíc bytov či domov ponúkané na online trhovisku. Nielenže tým zvyšujú množstvo turistov v meste, ale nehnuteľnosti aj vynímajú z dostupnosti na predaj či dlhodobý prenájom.
V hlavných turistických destináciách množstvo ponúkaných nehnuteľností cez AirBnB dosiahlo také úrovne, že domáci majú problém nájsť si akýkoľvek dlhodobý prenájom, hoci za drahšiu cenu. To je ďalší dôvod, prečo voči nim zakročili politici a obmedzili AirBnB v mestách, ako sú Londýn, Amsterdam či Paríž.
Najnovšie sa k nim pridáva aj Praha. Česká vláda navrhuje obmedziť množstvo krátkodobých prenájmov. Ak sa jej to podarí, dokázala by znížiť nielen ceny nájmov v meste, ale aj ceny nehnuteľností. Ak parlament zákon schváli, mestá budú mať možnosť limitovať využívanie tejto služby turistami. Išlo by napríklad o možnosť stanovenia maximálneho počtu dní na prenájom.
Každý vlastník takejto nehnuteľnosti bude musieť nehnuteľnosť zaregistrovať a na platforme eTurista zadať aj detaily o svojich nájomníkoch. Ak by sa mestám podarilo tento systém realizovať, pražská pokladnica by mohla získať desiatky miliónov eur. Momentálne sa odhaduje, že 40 až 70 percent prenájmov prebieha v šedej ekonomike.
Praha má v ponuke AirBnB okolo 8-tisíc aktívnych nehnuteľností. Bratislava o 5-tisíc menej, no stále ide o významné číslo.
Útok na počet prenájmov nehnuteľností nie je jediným problémom AirBnB. Boom, ktorý platforma zažila po covide, opadá. Vtedy ľudia vyhľadávali samostatné a lacné ubytovanie. Ich záujem a popularita služby spôsobili, že ceny AirBnB narástli. A prestali byť v určitých lokalitách konkurencieschopné.
Napríklad v Spojených štátoch bol rozdiel v cenách hotelov a AirBnB pred piatimi rokmi 49 percent, v súčasnosti je to už iba polovica. A to už nie je taký výrazný rozdiel. Mnohí začínajú preferovať opäť hotely, ktoré majú lepšie služby a štandard, ktorý pri ubytovaní v súkromí chýba.
To je aj dôvod, prečo akcie spoločnosti sa obchodujú iba na takmer polovičnej úrovni oproti maximám z roku 2021 a v tomto roku sú nižšie o 15 percent.
