Recept na nájomné byty z Viedne: efektívna dotačná schéma, motivácia developera, dobrý správca

V rozhovore sa dočítate:

• Ako funguje systém financovania nájomného bývanie vo Viedni
• Prečo má rakúske hlavné mesto takmer polovicu bytov nájomných
• Ako motivovať developerov, aby stavali cenovo dostupné byty
• Načo sú Viedni dve verejné firmy špecializujúce sa na nájomné byty
• Prečo tamojší developeri akceptujú malý zisk na bytoch
• Prečo je dobré zahusťovať mesto

Najdôležitejšie pri rozvoji nájomného bývania je nastaviť dobre systém jeho financovania a spraviť ho dostupným. Preto je nutné komunikovať s bankami, developermi a investičnými fondmi. Treba ich presvedčiť, že dostanú síce nie vysoký, ale rozumný dlhodobý a pravidelný výnos. Potom do toho pôjdu, hovorí pre TREND Robert Korab, konzultant v oblasti mestského plánovania a bytovej výstavby z firmy Raum & kommunikation vo Viedni. Nedávno sa zúčastnil na online podujatí City fórum ´21 , kde mal prednášku k problematike dostupného nájomného bývania.

V prednáške ste spomínali, že ľudia vo Viedni si pomaly nemôžu dovoliť žiť v metropolitnej oblasti mesta. Ako to riešite?

Schémy dotovaného bývania už fungujú vo Viedni, ale aj v celom Rakúsku skoro 70 rokov. Fungovali celkom dobre až do obdobia pred piatimi rokmi. Tiež máme kontrolu nad cenou pozemkov. Máme dve neziskové firmy, ktoré kupujú pôdu a poskytujú ju pre dotované bývanie. Ale ceny pozemkov aj tak v posledných piatich rokoch dramaticky narástli. Takže ani tieto firmy si nemôžu dovoliť ich kupovať, pretože sú príliš drahé na to, aby boli použité pre dotované sociálne bývanie. Dnes máme naozaj nedostatok pozemkov vo Viedni a kupujú ich aj zahraniční investori.

Také nákupy sa dejú aj v Bratislave...

Viem, že aj rakúske poisťovne kupujú pozemky v Bratislave. Je to medzinárodný trend, ktorý, žiaľ, osekáva podstatne množstvo dotovaného bývania. Niekedy sme dokázali postaviť 10-tisíc dotovaných sociálnych bytov ročne. Teraz už nie.

Aký je podiel sociálnych bytov vo Viedni k celkovému počtu?

V 90-tych rokoch sme v niektorých rokoch postavili 11-tisíc nových bytov a z nich 10-tisíc bolo dotovaných sociálnych bytov. V súčasnosti sa to otočilo. Z 12-tisíc nových bytov je dotovaných najviac tritisíc.

Predpokladám, že to je problém. Ako to riešite?

Nie je to veľký problém, lebo stále máme veľa dotovaných bytov, ale cítime ten tlak. Aj neziskové bytové firmy už viac investujú do trhových nehnuteľností ako do dotovaných. To je veľký rozdiel oproti minulosti. Pozemky aj byty budú stále drahšie a to môže viesť k tomu, že bývanie v meste naozaj nebude dostupné pre každého, hoci má stále dostatok lacnejších dotovaných bytov.

V Bratislave máme podobné problémy, ale bez dostatku lacnejších nájomných bytov...

Viem o tom, že vaše staršie byty sú v osobnom vlastníctve, lebo si ich ľudia odkúpili v 90-tych rokoch. Lenže dnes nemajú peniaze, aby tie byty opravovali, naše bytové firmy ich majú. Ale tieto problémy sú po celej Európe.

Bytová politika

Berlín nedávno prišiel s riešením tohto problému tak, že obmedzil výšku nájmov. Lenže najvyšší súd to mestu zrušil. Výsledok je, že ceny nájmov aj bytov stále rastú. Je limitovanie nájmu dobrá cesta k dostupnosti bývania?

Limity sú zastarané metódy. Lepšia cesta je robiť to cez development pozemkov. Je nutné zaviesť opatrenia ako podpora komunitných aktivít napríklad cez obnovu domov alebo cez pozemkové schémy.

Čo máte na mysli pod pozemkovými schémami?